소액 땅투자 '관심' 고조...체크해야 할 사항들

3000만~5000만원 정도

주변 경관 탁월한 땅, 환경보호 등 각종 규제사항 얽혀 있어 

향후 개발 가능성 거의 없어

  정부의 6.19 부동산 규제 강화 등으로 소액 땅투자에 대한 관심이 높아지고 있다. 토지는 사용 목적과 용도 등에 따라 28가지 지목(地目)이 있는데 `소액투자`라고 하면 3000만~5000만원 정도로 생각하면 된다. 

출처 온라인매체

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http://news.mk.co.kr/newsRead.php?no=204841&year=2017

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땅 투자 시 투자자들과 일반인들간 시각 차가 존재하는 데 대개 땅 투자를 처음하는 일반인들은 `주변 경관`을 과도하게 따진다. 자동차를 처음 구매하는 소비자가 연비와 안전성, 내구성은 외면한 채 외형적인 디자인만 보고 차를 구매하는 것과 같은 행태다.

하지만 주변 경관이 탁월한 땅은 환경보호 등 각종 규제사항이 얽혀있어 향후 개발 가능성이 거의 없다고 보면 된다. 더욱이 저렴한 땅의 경우엔 이러한 가능성은 더 높아진다. 즉 소액 땅투자에 있어 `보기 좋은 떡은 맛이 없다`는 얘기다. 

소액 땅 투자 시 먼저 체크해야 할 사항들이 있다. 

`왜 이렇게 싸게 나왔는지?` `용도 변경 가능여부?` `토지의 단점을 내가 감내할 만한 것인가?` `매각 시 어떠한 방법으로 팔 수 있는가?` 등을 미리 생각해 둬야 한다. 

이 같은 분석을 마쳤다면 먼저 지적도상 도로와 붙어 있는지, 떨어져 있다면 얼마 만큼의 거리인지를 파악해야 한다. 보통 대도시나 고속도로 톨게이트에 가까울 수록 좋고, 최근 떠오르는 제주나 평창, 세종시, 평택 등 `핫한 지역`에서 상대적으로 기피지역인 곳을 공략하는 것도 좋은 방법이 될 수 있다. 

소액 땅 투자라고 하면 자칫 보기 좋은 싼 땅들을 부지런히 사 모으는 것으로 오해할 수도 있다. 하지만 소액 땅 투자를 할 때도 사용 목적과 향후 투자가치가 판단 기준이 돼야 한다. 

부동산 전문가들은 "갖고 있는 돈이 적음에도, 그 돈만으로라도 빨리 소액 투자를 하고 싶을 때는 기본적으로 도로 인접 여부와, 투자의 목적, 팔 때의 출구전략(出口戰略·Exit strategy) 등을 다시 한번 생각한 다음에 결정하는 게 낫다"면서 "이러한 조건들이 부적합할 때는 싼 땅일지라도 과감히 포기하고, 여윳돈을 좀 더 모으면서 다른 물건을 찾아보는 게 현명한 투자법"이라고 조언한다. 

소액 땅 투자 시 경매를 활용하는 것도 좋은 방법이다. 경매시장에 주로 나오는 토지는 대지나 농지(전, 답, 과수원), 임야, 주차장용지 등이다. 

토지 경매는 주택과 달리 권리분석이 간단·명확하고 토지의 가치를 알면 초보자도 값싸게 낙찰받을 수 있다. 더욱이 경매를 통해 농지를 낙찰받으면 `토지거래허가`를 별도로 받지 않아도 된다. 

특히, 임야는 농지에 비해 가격이 20%정도 저렴하면서도 다양한 용도(대지, 과수원, 묘지, 공장용지 등)로 형질변경이 비교적 쉽다. 경매로 낙찰받으면 토지거래허가나 임야매매증명을 별도로 발급받지 않고도 등기이전이 가능하다. 또 고속도로나 국도주변, 주택단지, 도시편입지역 등의 임야는 개발이 유망해 미래 투자가치가 높다. 

임야 투자를 할 때는 개발이 가능한 `준보전산지`를 공략하는 게 좋다. 보존 목적이 강한 보전임야는 개발이 극히 제한돼 쓸모없는 산으로 방치될 소지가 있기 때문이다.

 아울러 경사도가 15도~20도가 넘는 산지는 개발 가능성이 거의 없다고 보면 된다. 또 무연고 묘지나 분묘기지권 성립여지가 있으면 투자를 자제하는 게 여러모로 유리하다. 

부동산 전문가들은 "향후 개발지역은 각 지자체의 2030 도시기본계획을 보면 개발 방향이나 개발 계획 등이 정해져 있는 경우가 많아 이를 참고하면 된다"면서 "소액 땅 투자의 관건은 일반인의 안목에서 벗어나야 한다. 적은 투자금을 발품으로 메우고, 보다 장기적 관점에서 향후 개발될 곳을 선점하는 전략이 중요하다"고 강조했다. 

[디지털뉴스국 류영상 기자] 매일경제

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