"미시공·변경시공의 하자 여부"

이창록 변호사의 ‘알기 쉬운 건설·부동산 판례 해설’

Q 아파트 입주자대표회의인 X는 관리하고 있는 아파트에 다수의 하자가 발생했다고 주장하면서, 아파트 구분소유자들로부터 아파트를 건축해 분양한 Y에 대해 갖는 하자담보청구권을 양수해 Y를 상대로 소를 제기했습니다.

출처 http://blog.naver.com/PostView.nhn?blogId=zeus119&logNo=220512634543

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X가 하자라고 주장하는 항목 중에는 설계도면과 달리 미시공, 변경시공 된 사항이 있고, X는 그 미시공 등으로 인해 그가 관리하고 있는 아파트에 구체적인 결함이 발생하지 않더라도 이 또한 Y가 담보책임을 부담하는 하자라고 주장했으며, Y는 위 미시공으로 인해 발생된 결함에 대해서만 하자담보책임을 부담할 뿐이라고 다퉜습니다. 법원은 어떠한 판단을 내렸을까요?

A 미시공, 변경시공 그 자체를 하자로 인정한 하급심 판결도 있기는 합니다. 하지만 서울고등법원에서는 분양계약상 채무불이행 책임과 하자담보책임의 차이점을 비교해 보면, 집합건물법상의 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권에서의 하자란, 단순한 분양계약에서 정한 계약내용을 제대로 이행하지 않는 사항, 예컨대 변경시공이 되었다는 점을 넘어서 그와 같은 변경시공이 건축물의 기능상?미관상 또는 안전상의 지장을 초래할 정도에 이르게 된 경우를 의미한다고 보았습니다.

따라서 그러한 경우라야 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권이 인정될 수 있다고 할 것이므로, 단순히 분양약정을 위반해 시공되었을 뿐, 당해 건축물의 기능상?미관상 또는 안전상의 지장을 초래할 정도에까지 이르지 못한 경우에는 분양계약을 체결한 수분양자의 지위에서 일반 계약법의 법리에 따른 손해배상만을 구할 수 있을 뿐 하자보수에 갈음하는 손해배상을 구할 수는 없다고 판시했습니다.

즉, 미시공, 변경시공에 대한 시공비의 차액을 분양자가 수분양자에게 채무불이행책임으로서만 부담할 뿐, 하자담보책임을 지지 않는다고 판단한 바 있습니다. /법무법인 공유(02-521-0421)

이창록 변호사  crlee@gong-u.com 대한전문건설신문

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