`건축법` `도정법` 힘겨루기...새우 등 터지는 '여의도 재건축'

여의도 서울아파트 '건축법' 재건축 실험 기로

우선협상대상자 중 한 곳 GS건설,

뒤늦게 "'건축법' 방식 사업진행 불가" 입찰 포기 시사

보편적 재건축 '도시 및 주거환경 정비법(도정법)' 정비사업으로 전환해야

   여의도 서울아파트의 '건축법' 재건축 실험이 기로에 놓였다. 우선협상대상자 중 한 곳인 GS건설이 뒤늦게 "'건축법' 방식으로는 사업을 진행할 수 없다"며 입찰 포기를 시사했기 때문이다. GS건설은 보편적 재건축 방식인 '도시 및 주거환경 정비법(도정법)'에 의한 정비사업으로 전환해야 한다고 촉구하고 나섰다. 

여의도 서울아파트 출처 매일경제

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주민 중 일부는 동요하고 있다. 단지 일각에서는 "'건축법' 사업을 위한 우선협상대상자 지정 자체가 효력이 없다"며 사실상 사업을 백지화하자고 주장하는 것으로 전해졌다. 

이에 대해 GS건설과 함께 우선협상대상자로 선정된 여의공영은 "한 회사가 사업을 포기한다고 방식을 바꾸는 것은 안 된다"고 호소했다. 

17일 부동산 업계에 따르면 GS건설은 지난 14일 서울아파트 재건축 사업단 설명회에서 '건축법' 재건축의 한계와 사업 방식 전환의 필요성을 설명했다. GS건설 관계자는 "'건축법'에 의한 사업은 주민들의 100% 동의가 필요한데, 이는 사실상 불가능하다"고 말했다. 

'건축법' 재건축은 소유주와 시행사가 공동사업단을 꾸려 건축허가를 받아 사업을 진행한다. '도시 및 주거환경 정비법'과는 달리 조합 설립 등 절차가 필요 없다. 또 용적률을 최대 750%까지 끌어올릴 수 있다. 시간은 단축하되 용적률을 극대화할 수 있다는 것이다. 

서울아파트는 이 같은 이유로 2015년 말 '건축법'에 의한 재건축을 결정했다. GS건설과 여의공영도 기대감을 품고 사업에 뛰어들었다. '건축법' 재건축은 300가구 이하만 건립이 가능해 전무후무한 사업 방식이다. 현재 총 192가구인 서울아파트는 76층 높이의 300가구 미만 규모 주상복합 건설을 꿈꾸고 있다. 

그러나 '100% 동의율'이라는 벽에 부담을 느낀 GS건설이 서울아파트 첫 '건축법' 방식 도전에 제동을 걸었다. '건축법' 재건축은 소유주 전체의 동의가 필요하다. 국토교통부가 지난해 7월 동의율 기준을 건축물·대지 '공유자'의 80%로 완화한 바 있지만, GS건설 관계자는 "국토부로부터 공동주택인 아파트는 해당되지 않는다는 해석을 받았다"고 전했다. 

이해관계가 복잡한 재건축 사업에서 100% 동의를 확보하는 경우는 찾아보기 힘들다는 것이 GS건설 입장이다. '도정법' 재건축에서는 추진위원회와 조합 설립을 위해 각각 50%와 75% 소유주 동의를 받아야 한다. 많은 재건축 단지들은 추진위 설립을 위한 50% 동의를 얻는 데 어려움을 겪는다. 

서울아파트 측이 사업의 최우선 조건으로 '확정지분제'를 내세운 점도 시행사들 입장에서는 부담일 수 있다. '확정지분제'는 시행사가 사업성공 여부에 대한 책임을 지고 소유자들과 합의한 개발 이익을 보장하는 제도다. 시장 악화로 인해 미분양이 발생할 경우에 대비해 적정 이익을 보장받겠다는 것이다. 분양이 잘 될 경우 추가 이익은 시행사에 돌아간다. 

서울아파트에 따르면 건축허가를 받기 전까지 투입될 사업 비용은 약 50억원인데, '확정지분제'를 도입할 경우 시행자가 전액 부담해야 한다. 100% 주민 동의가 무산되면 50억원의 사업비를 고스란히 잃을 수도 있다는 뜻이다. GS건설 측은 "'확정지분제'를 요구하는 주민들이 100% 동의율을 사전 보장해야 한다"면서 "지금은 어떤 위험요소도 부담하고 싶지 않아 한다"고 지적했다. 

여의공영 측은 "일단 예정대로 입찰을 진행하고, 단지 내부 협의는 별도로 추진하는 '투트랙' 접근이 필요하다"고 주장했다. 현재 여의공영은 시공사 선정을 위해 한 10대 건설사와 조율을 마친 상태다. 

[김강래 기자]  매일경제

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