"집값 연 1.29%만 올라도 전세보다 '매매'가 낫다"
“집값이 오를 것 같으면 사고, 아니면 사지 마세요”
“집을 사야 할까요? 말아야 할까요?”
출처 ahaidea.com
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사람들에게 가장 많이 듣는 질문이다. 이에 대한 민경남 KB자산운용 부동산팀 펀드매니저의 답변은 “집값이 오를 것 같으면 사고, 아니면 사지 마세요”이다.
최근 금융사에 있지만 부동산 투자가 더 자신 있다는 민 펀드 매니저를 만나 초보자에 유익한 투자팁을 들어봤다.
이공계 출신답계 그는 거의 모든 부동산을 엑셀로 수치화 한다. ‘집을 사야 되느냐’에 대한 질문도 구체적인 수치로 정확하게 알려준다. 만약 집이 ‘매년 1.29% 이상 오를 것 같다’면 과감히 집을 사야 한다는 것이다. 그의 계산에 따르면 현재 시장 조건에서 만약 연 1.29%씩 집값이 상승한다면, 집을 사는 게 전세보다 유리하기 때문이다. 보다 구체적으로 매매가 4억 8000만원인 아파트(25평, 전세가 4억800만원)의 경우 매매와 전세의 비용은 총 1630만원으로 동일하게 발생한다. 따라서 돈이 묶이는 기회비용에 해당되는 연 1.29% 이상 집값이 오른다면 전세보다는 자가로 보유하는 게 유리하다.
하지만 전국의 부동산 가격이 상승한다고해서 모든 아파트가 오르는 것은 아니다. 그가 집을 살 때 반드시 확인하는 내용이 있다. 매수를 원하면 집 근처 10여개의 등기부등본을 일일이 다 떼어 본다. 민 펀드매니저는 “등기부등본에는 소유주의 나이는 물론 대출 현황까지 자세히 나와 있다”며 “소유자들의 대출 비중이 낮으면 낮을수록 집값 하락의 가능성이 낮다”고 설명했다.
이유는 간단하다. 빚을 많이 내 무리하게 집을 샀다면, 부동산 가격이 떨어졌을 때 버틸 수가 없다. 하지만 대출 비중이 낮을수록 가격 하락 시에 집값이 덜 빠질 확률이 높다. 실제로 그가 강남구 대치동의 미도 아파트를 조사한 결과 평균 LTV(주택담보대출비율)이 4%로 아주 낮게 나타났다. 그는 “정부는 가계부채 문제의 심각성을 지적하고 있지만 실제로는 전국 평균이 12% 정도밖에 되지 않는다”며 “정부가 우려할 정도로 빚을 내 집을 사는 사람은 거의 없다”고 분석했다.
끝으로 집을 살 때는 주변에 공급 계획이 없고, 거래량이 많은 단지를 선택해야 한다. 부동산 투자에 성공하려면 매수할 때부터 매각에 대한 계획을 세워야 하고 이를 위해선 거래량이 많아야 하기 때문이다. XML:N
[이데일리 성선화 기자]
[전문]
http://www.edaily.co.kr/news/NewsRead.edy?SCD=JA21&DCD=A00102&newsid=01213606612744696
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