나도 부동산 고수가 될 수 있나?

오은석의 부동산 재테크

  최근 부동산 시장이 뜨겁다 보니 신문에는 연일 부동산 관련 기사들로 가득하다. 

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그런데 재미있는 것은 같은 부동산 뉴스를 보고도 사람마다 반응 하는 것이 각기 다르다는 것이다.

부동산 기사들을 보고, 어떻게 글을 해석하는지를 보면 그 사람이 부동산 투자 고수인지, 중수인지, 아니면 하수인지 알 수 있다. 

동일한 기사를 보더라도 부동산 투자 경험에 따라 해석하는 능력의 차이는 분명 존재하기 때문이다. 실례를 들어 설명해보도록 하겠다. 

우선 아래 기사를 읽어 보자. 

지난 6월 30일 M 경제 신문 기사 일부 발췌 

분양 물량 등이 몰리는 수도권 일대 청약 시장에 희비가 엇갈리고 있다. 지난해 부산·울산·경남·대구 지역이 청약 열기를 이끌었다면 올해 분양 시장은 수도권이 중심이 될 것이라는 전망이 나오지만 수도권에서도 조기 마감과 미달이 교차하는 상황이다.

대표적인 곳은 수도권 최대 신도시로 통하는 동탄2신도시와 택지지구 개발이 한창인 평택이다. 부동산 업계에 따르면 동탄2는 본격 분양을 시작한 2012년부터 지난해까지 4만7000여 가구가 분양된 데 이어 올해 1만4000여 가구가 청약 시장에 나온다. 평택에서는 같은 기간 2만6611가구가 분양된 데 이어 올해에는 1만5000여 가구가 청약 시장에 풀릴 예정이다. 두 곳 모두 각각 고속철도(KTX) 동탄역·평택지제역이 개통을 앞두고 있는 등 개발 호재가 있지만 한 해에 1만가구 이상이 시장에 나오면서 공급이 집중되고 있다.

위 기사를 읽고 난 뒤 어떤 생각이 드는가? 부동산 투자 초보, 중수, 고수는 위의 글을 읽고 아마 다음과 같은 생각을 했을 것이다.  

부동산 초보: ‘개통 및 개발 호재가 있고 그 호재의 영향으로 수요가 많이 몰릴 것으로 예상되기 때문에 한 해에 1만가구 이상 공급이 집중되면서 앞으로 발전하겠구나.’ 

부동산 투자 초보자는 리스크 관리에 대한 경험이 부족하기 때문에 신문 기사 등을 보더라도 본인이 유리한 쪽으로 해석하는 경향이 있다. 

부동산 중수: ‘개통 및 개발 등의 호재가 있긴 하지만 1만가구 이상이 공급되면 공급과잉으로 인해 입주시에 P가 떨어질 가능성이 있어 주의를 해야겠다. ’

부동산 중수는 개통이나 개발의 호재가 매매가격에 어떤 영향을 미칠지에 대해서 검토하고, 이면의 리스크까지도 체크하면서 리스크를 줄여나간다.

부동산 고수: ‘개발 및 개통의 시점이 언제이고, 그 시점에 따라 투자자들이 언제 가장 몰리고 빠져 나갈까. 투자수요가 아닌 실질수요가 과연 입주시 1만가구 이상의 물건에 들어와 거품 없이 유지 내지 추가 상승을 할 수 있을까. 공급 시점이 개통 시점보다 빠르고 실질수요보다 투자수요의 비중이 높아 일시적 P 상승 후 거품이 되어 빠지지 않을지 체크 후 투자 여부를 판단해야겠다.’  

부동산 고수는 호재와 악재가 실제 어떤 타이밍으로 진행이 되어 내가 투자할 물건의 수익률에 어떤 영향을 미칠지에 대해서 많은 시간을 투자하고 고민 후 빠른 판단을 한다. 부동산 고수들은 짧은 기사만으로도 본인이 기존에 알고 있던 지식과 투자 경험을 바탕으로 다각적으로 분석한다. 

본인은 위 3가지 타입중 어디에 가깝다고 생각하는가? 

만약 본인이 초보투자자라면, 앞으로 고수의 안목을 기르려면 어떻게 하면 될까? 

부동산 투자 고수가 되기 위해서 갖춰야 할 것들이 여러가지가 있지만, 그 중 가장 대표적인 요소 몇가지를 뽑으면 다음과 같다.  

첫째, 공부 

모든 것을 다 공부할 수는 없다. 하지만 내가 관심 있는 지역과 물건에 대한 공부는 반드시 해야한다. 일반적으로 주택의 경우에는 정책, 개발, 교통 호재에 매우 민감하다. 이러한 정보들은 인터넷 검색으로도 노력만 한다면 손쉽게 얼마든지 얻을 수 있다.

두번째, 발품 

부동산 투자는 절대 머리로만 해서는 실력이 늘지 않는다. 호재가 있는 지역에 직접 찾아가 왜 그런 호재가 발생하고 그런 호재로 인하여 주변 부동산이 어떤 영향을 받는지 꾸준히 발품을 팔아 정보를 얻어야 한다. 발품을 팔때 주의해야 할 사항은 관심 부동산만 보는 것이 아니라 ‘동’과 ‘구’를 중심으로 폭넓게 다니면서 주변 정보를 취득해야한다는 것이다.

부동산 공부와 발품을 팔다 보면 얼마나 해야하는지에 대한 궁금증도 있을 것이다. 이 질문에 대한 정답은 ‘내가 지역 및 투자에 대한 확신이 설 때 까지 하는 것’이 좋다. 몇 번 또는 몇 군데 등의 횟수가 중요한 것이 아니라 최대한 정확한 정보를 얻을 때까지 계속해야 한다. 단 한번으로 확신을 갖을 수 있다면 한번만으로도 족하다. 

세번째, 인맥 

부동산 투자에 있어서 인맥은 너무나도 중요한 요소이다. 특히 공인중개사 인맥에 대해서 강조하고 싶다. 아무리 유명한 부동산 컨설턴트라 하더라도 그 지역에서 만큼은 공인중개사가 최고의 전문가 이다. 여기서 말하는 공인중개사란 그 지역에 대해 과거에서부터 흐름을 보고 각종 호재 및 악재를 파악할 수 있는 전문가를 말하는 것이다. 단순히 중개 행위로 수수료만을 목적으로 하는 중개업자는 피해야 한다. 

위 3가지 요소를 갖추는 것은 단기간에 쉽게 되는 것은 아니다. 반대로 말해 고수가 되는 것이 쉽지 않기에 더 가치가 있는 것이 아닐까? 

마지막으로 여러분들께 묻고 싶다.  

당신은 투자 초보, 중수, 고수 중에 어디에 해당합니까?

▶오은석 ‘나는 월세받는 직장인이 되기로 했다’의 저자로서 ‘북극성주’라는 닉네임으로 더 유명한 19년차 부동산 실전투자 고수다. 다음 카페 ‘북극성’을 통해 6만 명이 넘는 회원들에게 투자 노하우를 전파하며 멘티들이 시행착오 없이 투자하고 경제적 자유를 실현할 수 있도록 돕고 있다. 그를 따라 투자를 시작한 멘티 중 상당수는 현재 부동산 투자 분야의 유명한 실전 고수로 성장하여 후배들의 멘토로 활동하고 있다

 성선화 기자 jess@ 이데일리

[전문]

http://www.edaily.co.kr/news/NewsRead.edy?SCD=JA21&newsid=01210326612744696&DCD=A00102&OutLnkChk=Y

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