2018년에 '아파트·오피스텔' 67만 가구 남아돈다
수도권 34만, TK 10만가구 초과 전망
정부 공급조절 필요
용인·화성·평택 조정 예상
올해부터 2018년까지 전국에서 정부가 추정하는 주택수요보다 최대 67만 가구가 더 들어설 것으로 전망된다.
본지가 정부의 2차 장기주택종합계획(2013~2022년)상 연간 신규 주택수요와 입주 예정물량을 4일 분석한 결과다.
정부가 올해부터 3년간 예상한 주택수요는 총 116만 가구다. 멸실, 인구 증가, 세입자의 주택 구입 등으로 필요한 주택 수다. 부동산114에 따르면 같은 기간 공급될 주택은 165만 가구(아파트 102만 가구, 다세대·단독주택 등 63만 가구)로 예상된다. 여기에 사실상 주택으로 쓰이는 주거용 오피스텔(18만 가구)을 합치면 67만여 가구가 수요를 초과하게 된다. 지난해 말부터 고개를 내밀던 주택 공급과잉 우려가 현실로 다가오고 있는 것이다.
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하지만 지역별로 공급과잉에 따른 영향은 달리 나타날 것으로 보인다. 정부는 비슷한 생활권인 인접 광역자치단체를 묶어 7개의 광역권으로 나눠 주택수요를 산정했다. ▶수도권(서울·인천·경기도) ▶충청권(대전·세종·충북·충남) ▶호남권(광주·전북·전남) ▶대경권(대구·경북권) ▶동남권(부산·울산·경남) ▶강원권 ▶제주권이다.
분양 몰린 용인·화성·평택 조정 예상
본지는 정부가 추정한 수요(연평균 39만 가구)를 기준으로 공급 규모를 분석했다. 이 결과 오피스텔을 합친 권역별 주택 공급과잉 규모는 수도권이 34만여 가구로 가장 많고 동남권 12만여 가구, 대경권 10만여 가구로 추정됐다. 충청권은 8만 가구, 호남권은 3만 가구가 수요보다 더 공급될 것으로 예상됐다.
단기간에 주택 공급이 수요보다 많으면 가격 하락은 불가피하다. 하지만 모든 지역의 주택 값이 내릴 것으로 보이지는 않는다. 일반 가구 수 대비 주택 수를 나타내는 주택보급률이 관건이어서다.
2014년 말 기준으로 수도권 주택보급률은 98.2%다. 주택이 모자란다. 주택 수가 일반 가구 수보다 16만 가구 적다. 보통 주택보급률이 110~115%가 되면 주택시장에서 수급 불안이 없는 것으로 본다. 이렇게 되면 특별한 외부 변수가 없는 한 가격이 안정된다. 수도권에서 3년간 34만 가구가 초과 공급되더라도 주택 보급률이 낮아 타격이 작을 것으로 보는 이유다.
수도권에서 한 해 늘어나는 주택은 20만 가구가량 된다. 그렇더라도 수도권 내 국지적인 쇼크는 피하기 어렵다. 분양이 몰린 용인·화성·평택 등 남부지방에 2018년까지 12만 가구가량 입주한다. 이 지역의 현 총 주택 수는 70만 가구다. 3년 사이에 주택이 17%나 늘어나면 공급 쇼크에 따른 가격 조정이 불가피할 것으로 예상된다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “KTX·산업단지 등 개발호재를 믿고 분양이 이뤄진 지역에서 기대만큼 인구와 주택수요가 늘지 않으면 후유증이 클 것”으로 내다봤다.
보급률 110% 영남권 후폭풍 클 듯
주택보급률이 110%에 가까운 동남권(107.1%)과 대경권(108.5%)은 공급과잉 후폭풍이 거셀 것으로 예상된다. 2014년 말 기준으로도 이미 일반 가구 수보다 주택 수가 많아졌다. 대경권 17만 가구, 동남권 21만 가구가 공급과잉이다. 피데스개발 김승배 사장은 “부산·대구 등에 평균 주택거래량에 비해 더 많은 주택이 공급되면 시장에 동맥경화가 올 수 있다”고 말했다. 호남권(주택보급률 110.6%)은 주택 공급량이 많지 않다.
반면 교통 등 입지여건이 좋아 주택수요가 넘치는 도심의 공급량은 늘릴 필요가 있다. 서울 강남권 재건축단지에 청약자가 몰리는 이유의 하나가 도심에 새 아파트 공급이 부족해서다. 특히 이 지역의 주택보급률이 수도권 평균보다 낮다 보니 신규 분양 때 분양가가 크게 올라가는 추세가 뚜렷해지고 있다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “재건축사업이 활성화돼 도심 공급이 늘어나면 결국 분양가 상승세도 꺾일 것”이라고 말했다.
[중앙일보 조인스랜드]
[전문]
http://news.joinsland.joins.com/total/view.asp?pno=131015
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