서울 주거지역 용적률, 20년 만 최대 800%까지 검토 ㅣ 청량리 등 용적률 `핀셋 완화` 유력

서울 준주거지역 용적률 상향…최대 800% 검토

   정부가 서울 주거지역의 용적률을 20년 만에 올리는 것을 검토하고 있다. 

주택공급 확대 태스크포스(TF)에서 이번 주 발표를 앞두고 고밀 주거지 개발을 위해 준주거지역의 용적률을 기존 500%(서울시 조례상 400%)에서 800%까지 끌어올리는 것을 공급 확대 방편으로 본격 논의하면서다. 800% 용적률은 서울시 조례상 일반상업지역의 용적률과 같다. 26일 정부 관계자는 “주거지역의 밀도를 높이기 위한 현실적인 대안으로 준주거지역의 용적률을 높이는 방안을 TF에서 적극적으로 검토하고 있다”며 “관련 시행령을 어떻게 바꿀지 협의 중”이라고 밝혔다.

 

현재 500%…정부, 20년 만에 논의

“늘어나는 용적률 절반 기부채납”

용적률 개념/1boon - 카카오

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정부는 주거지 중 가장 많은 용도 지역인 2~3종 일반주거지역의 용적률을 조금씩 상향하는 방안도 검토했으나, 이보다도 준주거지역에 한해 용적률을 대폭 올리는 것이 더 효과적일 것이라고 보고 있다.

 

익명을 요청한 정부 관계자는 “일단 주거지 용적률의 상한선을 최대치로 올려놔서 고밀 개발 요구가 있으면 용도 변경(일반주거→준주거)을 해서 개발할 수 있게 하고, 올라가는 용적률의 절반가량을 임대주택 등으로 공공기여(기부채납)를 받겠다는 복안”이라고 밝혔다.

 

즉 정부의 타깃은 기존 준주거지역이 아니라 고밀 개발을 원하는 일반 주거지역이다. 아파트가 들어선 곳은 통상 2종 또는 3종 일반 주거지역이다. 3종 주거지인 서울 강남구 대치동 은마아파트의 경우 현재 용적률이 204%다. 서울시 조례상 3종 일반주거지역의 용적률 최고치는 250%다.

 

정부 “주거지, 준주거지로 용도 변경…고밀도 개발로 공급 확대”

하지만 서울시는 사실상 용적률을 210%로 제한하면서 조례상의 최대치까지 원할 경우 기부채납 등을 요구하고 있다. 은마아파트의 경우 준주거로 용도 변경을 하지 않는 한 사업성이 없다.

 

용도 변경에 대한 인·허가 권한은 지자체가 갖고 있다. 재건축 조합이 고밀 개발을 원하면 용도 변경을 하고, 그만큼 공공기여를 하게끔 유도할 가능성이 높다. 잠실주공5단지의 경우 잠실역과 가까운 모퉁이 땅 일부를 50층 건설이 가능한 준주거로 올리는 조건으로 사업을 추진했다가 현재 지지부진한 상태다. 서울시가 용도변경을 조건으로 요구한 국제설계공모전을 했지만, 결과를 놓고 조합이 반발하고 나선 탓이다.

이번 주거지역 용적률 상향은 2000년에 지금의 주거지 용적률 체계가 갖춰진 이래 20년 만의 조정이다. 2000년 도시계획법(현 국토의 계획 및 이용에 관한 법률)이 전면 개정되면서 서울시는 이에 따라 도시계획 조례를 제정하고 일반 주거지역을 1~3종으로 세분화하는 등 주거지 용적률을 조정했다.

 

당시 핵심은 ‘용적률 하향’이었다. 양재섭 서울연구원 도시공간연구실 선임연구원은 “2000년 이전까지 일반 주거지역은 통으로 400%로 관리됐으나 난개발 등의 우려로 1~3종으로 세분화하고 3종의 경우 조례상 250%, 국계법상 300%로 용적률을 낮췄다”고 말했다.

 

공급 부족 논란에 서울은 어느 때보다 고밀 개발에 대한 압력이 높아진 상태다. 정부는 조만간 발표할 서울 주택공급 확대 방안에 서울 용산역 정비창 부지의 용적률을 높여 고밀 개발한다는 방안도 포함할 전망이다. 김현미 국토부 장관은 지난 23일 국회 경제분야대정부질문에서 “용산 정비창의 용적률을 높여 8000가구보다 더 짓겠다”고 밝혔다.

한은화 기자 onhwa@joongang.co.kr 중앙일보

청량리 등 용적률 `핀셋 완화` 유력…고밀도 재개발 물꼬 트나

정부, 곧 주택 공급방안 발표

일반주거→준주거 용도변경땐

역세권 주택공급 크게 늘어날듯

서울시 35층 층수 규제 그대로

기부체납도 늘어 실효성 의문

    서울·수도권 주택 공급 방안이 이르면 이번주 발표될 예정인 가운데 서울시가 용적률 상향을 통해 주택을 공급하는 안을 검토하고 있다. 용적률이란 대지면적 대비 건축 연면적 비율을 말하는데, 용적률이 높을수록 건축 면적이 많아지면서 더 많은 주택을 공급할 수 있다. 준주거지역에 한해 최대 800~1000%까지 용적률을 올리는 안이 유력하다.

다만 용적률 규제와 함께 검토되던 아파트에 대한 `35층 높이 규제`는 그대로 유지될 전망이다.

건설업계에서 최근 주택 공급 방안 일환으로 용적률 완화와 층수 규제 완화가 같이 가야 한다고 조언했지만 후자는 대책에서 빠질 가능성이 높은 것으로 알려졌다. 26일 정부 관계자에 따르면 역세권 일반주거지를 준주거지역으로 상향해 주택 공급 여력을 확보하고 현재 최고 500%(서울은 최고 400%)인 준주거지역의 상한 용적률도 두 배 안팎으로 끌어올릴 방침이다. 그렇게 되면 준주거지역 용적률이 최대 800~1000%까지 늘어난다. 한 관계자는 "역세권 위주로 최대 1000%까지 용적률을 상향하는 안을 검토했다"고 전했다.

현재 서울 전체 주거지역(3억2602만4047㎡) 중 준주거 지역은 4%밖에 안 된다. 하지만 역세권에 산재한 2~3종 일반주거를 준주거로 상향하고 최대 1000%에 달하는 용적률을 적용하면 상당량의 주택을 지을 수 있다는 게 당국 생각이다. 현재 서울에는 지하철역이 총 307개 있으며 각 역의 승강장 반경 350m가 역세권에 포함된다.

특히 역세권 중에서도 중심지 역세권이 개발업체 사이에 각광을 받을 전망이다. 이미 생활 인프라가 잘 구축돼 있어서 주택 공급을 늘린다 하더라도 인프라 부족에 따른 공백이 적기 때문이다.

서울연구원이 올해 3월 발간한 `서울 주거지역 종세분화와 계획밀도 관련 연구의 회고와 과제`에 따르면 고밀도 주택 개발에 대해 도심과 부도심, 지역 중심 등에 입지하면서 지하철 망과 간선도로 교통 환경이 양호한 곳에 한해 허용하자는 주장이 나온다.

2030 서울플랜에 따르면 종로(한양도성)와 강남, 영등포·여의도가 도심이고 용산, 청량리·왕십리, 상암·수색 등이 광역 중심지다. 지역 중심지까지 합치면 동대문, 목동, 봉천, 천호·길동 등도 포함된다.

결국 인프라스트럭처가 얼추 갖춰진 이들 중심지 역세권에 한해 용적률을 풀어주는 안이 유력하게 검토될 전망이다. 예를 들어 GTX B·C노선이 들어설 청량리역 서남쪽은 최근 고밀 개발을 통해 오피스텔이 대거 들어서게 됐지만 역 동북쪽 용지는 아직 개발이 덜 된 상태다. 서울 용산역 인근 정비창 용지에 당초 8000가구까지 건설될 예정이었지만 현재 주로 3종 일반주거인 곳을 준주거 이상으로 용도를 변경하면 1만가구 이상 지을 수도 있다는 것이 이 논리 때문이다. 당초 국토교통부는 용산 정비창 용지에 대해 용적률 상향을 검토하지 않는다고 밝혔는데 돌연 태도를 바꿨다.

중심지 재개발과 역세권 용적률을 연계시키는 안도 유력한 검토 대상이다. 가령 광역 중심인 청량리에 A재개발 구역이 있는데 총면적이 100이라고 가정할 때 10% 부분은 역세권(역에서 350m 거리 내)에 속한다. 그렇다면 10%에 해당되는 면적은 일반주거에서 준주거 혹은 일반상업지로 종상향을 해서 용적률을 400~1000%까지 올리고 대신 늘어난 용적률만큼 확보된 주택 수 중 절반을 임대주택으로 시가 돌려받는 식이다. 서울시 관계자는 "재개발과 역세권을 엮는 것은 민간 재개발 조합에 좋은 인센티브가 될 수 있다"고 말했다.

다만 서울시는 층수 규제는 유지할 예정이다.

 당초 올해 하반기 2040 서울플랜을 수립하며 현행 35층 규제(아파트 기준)를 어떻게 손볼지 논의하려 했지만 고 박원순 전 서울시장의 갑작스러운 유고로 인해 이 같은 큰 결정을 할 수장이 사라진 상태다.

현재 층수 규제로 인해 서울 전역에서 아파트는 35층까지만 지을 수 있다. 복합건물(주상복합)은 도심·광역 중심이 51층 이상 가능하며 마포·공덕 등이 속한 지역·지구 중심은 50층까지만 가능하다. 용적률을 일부 중심지 역세권에 한해 올려줘도 복합건물을 짓는다면 35층보다 더 높게 지을 수 있기 때문에 시는 당장은 층수 규제를 완화하진 않을 전망이다.

[나현준 기자 / 이축복 기자] 매일경제

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