재건축 성공모델된 '특별건축구역'

재건축 성공모델된 '특별건축구역'

김진욱 건축설계사무소 예지학 대표

    우리나라 아파트의 `성냥갑` 형태는 일반인들은 잘 모르는 건축 관련 법규에서 비롯된다. `인동거리(주동과 주동 사이 채광창 방향으로 일정거리를 두는 것)`와 `서비스면적(발코니 면적을 전체 면적에서 제외해 주는 면적산정 기준)`이 그것이다. 대부분 아파트 측면에는 동수가 적혀 있는데 이 벽면에 창문을 뚫으면 인동거리를 적용받아 일정거리를 두어야 해 창문 없이 벽면으로만 구성된다. 그래서 한번 벽면이 구성되면, 끝까지 벽면이 구성된다.

또 발코니는 면적에 들어가지만 법적면적 기준에서는 제외하는 특이한 법규가 있다. 흔히 아파트 분양사무실에서 3베이, 4베이라는 말을 들은 적이 있을 것이다. 이런 베이(bay)를 따지는 이유가 베이가 늘어야 `공짜 면적`이 늘어나기 때문이다. 이 법규는 집을 `파는 사람`과 `사는 사람`에게 모두 이익이 돼 아무도 포기할 수 없게 됐고 `발코니 확장`을 합법화해 성냥갑 아파트를 더욱 양산하게 됐다. 예를 들어 전용면적 59㎡ 아파트라도 2베이와 4베이의 발코니 면적 차이가 7~8㎡로 거의 방 하나 크기와 맞먹는다.

서울시는 이를 방지하고자 `공동주택 심의기준`에서 30% 발코니 삭제기준을 운영 중이다. 이런 법규 제약에서 벗어나 새로운 주거를 형성하고자 도입된 것이 특별건축구역이다. 창의적인 디자인을 위해 인동거리 제도를 완화하고 다양한 디자인을 할 수 있도록 각종 규제를 배제시켰다. 처음에는 국토교통부 장관만 `특별건축구역 지정 권한` 을 가졌으나 지방자치단체장까지 권한을 갖게 돼 서울시도 `특별건축구역`을 지정·운영하고 있다. 현재 재건축단지 용적률이 300% 가까이 돼 더 빽빽한 아파트를 양산할 수밖에 없는 상황에서 특별건축구역 이외 대안은 사실상 찾기 어렵다.

특별건축구역 적용 차이는 한강변 아파트에서 또렷이 나타난다. 현행법 기준으로 설계된 잠실○○아파트는 용적률 270% 적용 단지로 용적을 해결하기 위해 반복적인 패턴으로 설계할 수밖에 없었다. 반면 특별건축구역으로 설계된 신반포○○아파트는 용적률 300%가 적용됐음에도 다양한 층수와 패턴으로 한강변을 바라보고 있다.

특별건축구역의 개념적 이해

서울도시계획포털

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그러나 특별건축구역으로 설계하면 건설단가가 상승한다. 당연히 기존 방식보다 다양한 디자인으로 주동 개수가 늘고, 입면 변화에 따른 비용도 증가해 단가가 오를 수밖에 없다.

 건설사와 조합에 최대한의 이익을 배분하는 현 방식에서는 기존 설계보다 단가를 낮추기는 불가능하다. 일부 조합에서 이런 이유로 특별건축구역이 불필요하다고 주장하기도 하지만, 현행제도안과 특별건축구역안을 비교하면 그 차이는 명확하다. 또 특별건축구역 지정 조건이 공공적 목적에 부합해야 한다는 것인데 특별건축구역으로 설계된 아파트는 담장을 없애고 지역주민과 소통할 수 있도록 커뮤니티 시설을 도로면에 적극 배치하고, 한강변 단지라도 한강을 아파트 소유물로 인식하지 않고 지역주민과 공유하도록 경관을 열어주고 전망대를 공유하는 방식을 채택해 지역주민과 소통하도록 유도한다.

이런 특별건축구역 지정 취지를 살려 현재 진행 중인 아파트 재건축에 적용해 기존의 `그들만의 리그`인 단지 중심 아파트 계획에서 벗어나 지역과 교류하고 다양한 도시 경관을 형성하게 해야 한다.

[김진욱 건축설계사무소 예지학 대표]

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