[단독] 세입자가 요구하면 전월세 2년 더 연장/ 전·월세 계약기간이 4년이면 무슨 일이 일어날까

[단독] 세입자가 요구하면 전월세 2년 더 연장

당정, 계약갱신청구권 추진

도입 초기 전셋값 급등 우려

조국 법무 취임후 첫 법안

    더불어민주당과 법무부가 문재인 대통령의 공약이었던 전·월세 계약갱신청구권을 법제화하기 위해 주택임대차보호법을 개정하기로 했다. 계약갱신청구권은 임대차 계약이 끝난 세입자가 재계약을 요구하면 갱신을 강제하는 게 골자다. 최근 정부와 정치권이 민간 분양가상한제와 전·월세 신고제 등을 추진하기로 한 데 이어 부동산 시장에 강력한 규제가 또 하나 떠오르는 셈이다.

17일 민주당에 따르면 조국 법무부 장관과 18일 가질 첫 당정협의에서 이 같은 내용을 담은 주택임대차보호법 개정안을 논의할 예정이다.

위헌 논란

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민주당 관계자는 "주택임대차보호법 중 계약갱신청구권은 국토교통부가 아닌 법무부 소관이라서 민주당과 법무부가 개정을 추진할 것"이라며 "당정협의에서 결정되면 올 정기국회에서 입법을 목표로 할 것"이라고 말했다. 계약갱신청구권은 임대차 계약이 끝난 세입자가 재계약을 요구하면 임대인이 `별다른 이유` 없이 갱신을 거절할 수 없다는 내용을 담고 있다. 대부분 1회에 한해 갱신청구권을 주는 것으로 알려져 있다. 세입자 입장에선 최대 4년까지 같은 집에 살 수 있는 권리를 보장받게 되는 셈이다.

이 제도는 전·월세 상한제와 함께 문 대통령의 대선 공약이기도 했다. 김현미 국토부 장관 역시 후보자 시절부터 도입 의지를 나타냈다.

최근 다시 뜀박질하는 집값을 잡기 위한 정부의 규제가 잇따르는 가운데 계약갱신청구권 도입도 당연한 수순이었다는 분석이 나온다. 민간택지 분양가상한제가 전·월세 가격을 자극할 수 있는 만큼 이들을 억누르는 제도가 필요하다는 뜻이다. 당초 정부는 전·월세 신고제 도입 후 내년 이후부터 계약갱신청구권 도입을 본격화할 생각이었다.

 당정이 예상보다 빨리 계약갱신청구권 카드를 꺼낸 이유는 청년과 서민층 민심을 되돌리기 위한 것으로 해석된다. 이는 조 장관 취임 후 추진되는 첫 법안으로, 후보자 검증 과정에서 불거진 도덕성 논란으로 텃밭이었던 청년, 서민층 상당 부분이 이탈하고 있는 분위기를 반전시켜 보겠다는 것이다. 하지만 부동산 전문가들은 인위적인 가격 규제로 부동산 시장이 왜곡될 수 있다고 우려한다. 무엇보다 집주인들이 제도 시행 전 임대료를 미리 올리면서 단기적으로 가격이 급등하는 등의 부작용이 나타날 수 있다는 분석이다.

[손동우 기자 / 윤지원 기자]매일경제

전·월세 계약기간이 4년으로 늘면 일어날 일들

    대출·세제·청약 등에 걸쳐 무수한 ‘규제의 역설’을 맛본 정부가 또다시 헛다리를 짚은 것 같다. 

정부와 여당이 현재 2년인 전·월세 계약 기간을 사실상 4년으로 늘리는 방안을 추진한다. 이른바 계약갱신청구권을 도입하겠다는 얘기를 꺼냈다.

계약갱신청구권의 도입 취지는 서민 주거 안정을 꾀하는데 있다. 임대료 인상에 따라 재계약을 하지 못해 2년마다 이사를 해야 하는 무주택자가 원할 경우 적어도 한 곳에서 4년은 살 수 있게 하겠다는 것이다. 당연히 임대료 인상 폭을 제한하는 전·월세 상한제도 계약갱신청구권과 함께 도입할 것으로 업계는 보고 있다.

다만 정부 생각대로 계약갱신청구권이 서민 주거 안정성을 높일 것인지는 의문이다. 세계에서 유일하게 전세 제도가 있고 매매가와 전세금의 차익을 이용한 갭(gap) 투자가 나름대로 임대주택 공급 역할을 했던 우리나라의 임대차시장 상황을 고려하지 않으면 부작용이 나타날 가능성이 커서다. 우리나라는 민간이 전체 임대주택의 80% 정도를 공급하고 있다.

가장 우려되는 건 공급 축소와 가격 상승이다. 임대계약 기간이 연장되면 가뜩이나 양도소득세 강화로 매력이 사라진 갭 투자의 이점이 더 줄어든다. 전세금을 올릴 수 있는 시기가 길어져서다.

갭 투자 비중이 줄었다지만, 국토교통부 자료를 보면 지난해 10월부터 올해 6월까지 서울의 보증금 승계 주택 매수 비중은 49%에 이른다. 전세를 끼고 집을 산 비중이 전체 주택 매매의 절반에 이른다는 얘기다. 갭 투자 감소는 투기 수요가 줄어든 것으로 볼 수도 있지만, 임대 주택이 줄었다는 뜻으로도 해석할 수 있다. 서울의 정비사업이 막힌 지금 상황이 수급 불안에 불을 붙일 여지도 있다.

자본력이 있는 수요자의 경우 주택시장 전망이 괜찮다고 판단한다면 길게 보고 주택 매입에 나설 수 있다. 하지만 처음부터 임대금을 올려잡을 가능성도 있다. 특히 강남이나 양천구 목동과 같이 교육이나 주거환경이 좋아 임차 수요가 많은 지역은 새 학기나 가을철 같은 시기가 되면 이런 상황이 자주 일어날 것으로 예상된다.

월세가 늘어날 가능성도 있다. 가령 전세금 인상률을 2년마다 일정하게 제한한다면 차라리 월세로 받는 게 낫다고 판단한 집주인들이 전셋집을 월세로 돌리게 된다. 월세를 내는 것보다 대출 내서 집을 사 이자를 내는 게 낫다고 생각하는 수요자는 집 구매에 나설 것이며, 이러지 못하는 수요자는 전·월세금이 낮은 집을 기웃거릴 수밖에 없다. 주거 양극화까지 가져오는 셈이다.

그동안 임대주택시장은 민간이 주도했고, 공급과 수요라는 시장의 큰 틀에서 잘 굴러왔다. 하지만 계약갱신청구권 도입은 정부가 시장에 억지로 개입해 수요·공급과 가격을 건드리는 꼴이 된다. 정부의 주택담보대출 규제는 갭 투자 과열을 불렀고, 이를 꺼뜨리겠다고 보유세를 강화하자 거래 빙하기가 오며 소수 매물에 시장이 출렁이는 사태가 일어난 것만 봐도 정부의 개입은 시장에 그다지 도움이 되지 않는다.

이진혁 부동산부 기자 조선비즈 

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