노량진뉴타운, 신흥 주거단지 탈바꿈 가속도/ 집값, 정부가 콕 찍으면 꼭 올랐다

노량진뉴타운, 신흥 주거단지 탈바꿈 가속도

     지지부진했던 노량진뉴타운 사업이 잇따라 시공사 선정을 마치고 사업시행인가에 나서는 등 사업에 속도를 내고 있다. 

서울 동작구 노량진·대방동 일대 노량진뉴타운은 8구역 모두 사업시행인가를 마무리할 전망이다. 모든 사업을 마치면 약 8000가구에 이르는 신흥 주거단지로 탈바꿈하게 된다.

노량진뉴타운 중 가장 사업 속도가 빠른 곳은 6구역이다. 2014년 사업시행인가를 받고 GS건설과 SK건설 컨소시엄을 시공사로 선정한 6구역은 올해 1월 사업시행변경인가를 마쳤다. 이르면 내년에 일반분양을 할 예정이다. 

노량진2구역의 완공 후 예상 모습. /SK건설 제공

2구역과 7구역은 SK건설이 시공사로 참여한다. 2구역은 지난 5월부터 시작한 사업시행변경인가를 위한 주민공람을 최근 마쳤다. 

3·5구역은 사업시행인가 절차를 밟고 있다. 노량진뉴타운 중 가장 늦게 조합설립인가를 받은 노량진 3구역은 지난달 동작구청에 주택재개발정비사업 시행인가를 신청했다. 

주변에 호재성 개발사업들도 많다. 지하 2층~지상 10층 규모의 종합행정타운이 장승배기역 주변에 지어질 예정이다. 서울대입구에서 새절역을 잇는 서부 경전철도 추진될 예정이다. 

서울시에 따르면 노들섬과 노량진을 잇는 연결 보행로 ‘백년다리’가 2021년 6월 개통된다. 백년다리가 생기면 고가차도 등 도로시설물로 단절됐던 노량진 일대가 활성화될 것으로 보인다.

2003년 ‘서울시 2차 뉴타운지구’로 지정된 노량진뉴타운은 한동안 사업에 속도를 내지 못하고 지지부진했다. 그러다 최근 노량진뉴타운 인근에 있는 신길뉴타운의 영향을 받아 사업이 본궤도에 오르게 됐다. 신길뉴타운은 일반분양을 거의 끝마쳤다. 신길뉴타운의 막바지 사업장인 신길3구역은 오는 8월 착공에 들어갈 예정이다. 

노량진뉴타운/뉴데일리경제

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그동안 신길뉴타운에서 분양한 단지들은 높은 경쟁률을 기록했다. 지난해 6월 신길8구역을 재개발한 ‘신길파크자이’는 평균 76.6대 1의 경쟁률을 보였다. 신길12구역을 재개발해 지은 ‘신길센트럴자이’는 2017년 분양 당시 경쟁률이 56.87대 1였다.

노량진뉴타운은 신길뉴타운의 열기를 이어받을 것으로 보이지만, 분양가상한제 등의 규제를 피하기는 어려워 보인다. 

고준석 동국대 겸임교수는 "백년다리 조성과 교통 호재 덕분에 노량진뉴타운이 신흥 주거단지로 떠오를 수 있을 것"이라며 "다만 민간택지 분양가상한제가 노량진뉴타운에도 적용될 가능성이 있어, 일반분양 분양가가 낮아지면 조합원 부담이 늘어날 수 있다"고 말했다. 

김민정 기자 조선비즈 

집값, 정부가 콕 찍으면 꼭 올랐다

8·2 대책 2년, 핀셋 규제의 역설

"정부가 투자처 찍어준 셈"

    서울 강남구 대치동 래미안대치팰리스 전용면적 84㎡ 20층이 올 6월 25억5000만원에 거래됐다. 같은 면적 비슷한 층(17층)이 2017년 7월에는 17억4000만원에 거래됐다. 마포구 아현동 마포래미안푸르지오 전용 84㎡는 올 6월 15억원에 거래됐다. 2년 전 비슷한 층수의 거래 가격은 9억5000만~9억6000만원 선이었다. 두 아파트 모두 2년 사이에 50%가량 집값이 뛴 셈이다.

정부는 2017년 출범 후 최대 부동산 대책으로 꼽히는 8·2 대책을 발표하면서 강남구와 마포구를 포함한 서울 전체를 투기과열지구로 지정하고 온갖 규제를 쏟아부었다. 다주택자 양도소득세율이 최대 20%포인트 높아졌고 주택담보대출비율(LTV)도 집값의 60%에서 40%로 낮아졌다. 하지만 지난 2년간 규제의 타깃이 된 서울 집값이 되레 다른 지역보다 더 큰 폭으로 오르는 역설적인 상황이 펼쳐졌다. 전문가들은 "정부가 '핀셋 규제'라는 명목으로 서울과 특정 지역을 규제한 것이 결과적으로 유망 투자처를 찍어준 꼴이 됐다"고 비판한다.

전국 집값 1.5% 빠졌지만, 서울은 8%↑

4일 한국감정원에 따르면 투기과열지구로 지목된 지역 아파트 매매가 변동률이 다른 지역에 비해 큰 폭으로 올랐다. 2017년 8월부터 올해 6월까지 전국 아파트값은 1.49% 떨어졌다. 반면 모든 자치구가 투기지역 혹은 투기과열지구인 서울은 7.71%가 올랐다.

2017년 8월 대비 올해 6월 아파트 매매값/블룸버그

경기도도 마찬가지다. 전체 평균은 0.29% 오르는 데 그쳤지만, 투기과열지구인 과천은 9.98%, 성남 분당구는 11.79% 올랐다. 투기과열지구가 아닌 안산시와 평택시가 10% 내외로 아파트값이 떨어진 것과 대조적이다. 투기과열지구인 대구 수성구도 11.3% 급등했다. 같은 대구 시내 북구는 1.19% 오르는 데 그쳤다.

심교언 건국대 교수는 "규제로 세금 부담이 늘어난 다주택자들이 지방과 수도권 외곽 집은 처분하고 서울에 자산을 집중하는 현상이 빚어낸 부작용"이라며 "집을 한 채만 사야 한다면 살기 좋고 유망한 서울과 수도권 아파트에 더 몰리게 된 것"이라고 분석했다. 한 인터넷 커뮤니티엔 "투기과열지구는 '투기유망지역'이라는 뜻"이라며 "노무현 정부 시절인 2006년 강남을 포함한 버블세븐 지역 집값이 투기과열지구로 지정된 이후 더 큰 폭으로 올랐던 일을 국민 모두 경험했다"는 비판이 나왔다.

거래 절벽·대출 규제에 실수요자 피해

집값 양극화 외에도 8·2 대책 후 시장에서는 다양한 왜곡 현상이 나타나고 있다. 대표적인 것이 '거래 절벽 현상'이다. 아파트 거래량은 지난해 56만3472건으로 직전 5년 평균(68만4402건)에 비해 18%가량 줄었다. 관련 통계가 집계된 이래 글로벌 금융위기와 유럽 재정 위기 우려로 거래가 줄었던 2007년(53만9792건)과 2012년(50만3587건)을 제외하고는 가장 적은 수준이다. 올해 상반기 거래량도 23만1760건으로 다주택자 양도세 중과 여파로 거래가 급감한 작년 상반기(28만7665건)보다 20%가량 더 적다.

연도별 아파트 거래량

문제는 거래 절벽으로 실수요자도 매물을 구하기 어려워 피해를 보는 데다, 가격 하락 효과도 제한적이라는 것이다. 고준석 동국대 겸임 교수는 "양도세 중과로 시장 매물이 점점 귀해지고, 살 집을 구하기 어려운 실수요자들은 집주인이 부르는 가격에 집을 사게 된다"며 "몇 안 되는 공급 매물에 수요가 몰리다 보니 가격을 내리려는 정책 효과가 떨어져 가고 있다"고 말했다.

다주택자는 법인 설립으로 규제 회피

반면 다주택자들은 주택 증여와 법인 설립을 통해 양도세 중과를 회피하는 사례가 늘어나고 있다. 통계청에 따르면 올해 1분기 부동산 법인은 3151업체가 설립됐다. 2017년 4분기(2097개)에 비해 50%가량 늘었다. 특히 작년 9·13 대책 이후 급격히 부동산 법인 설립이 증가했다. 신설 부동산 법인 설립은 작년 3분기 2356개에서 4분기 2957개로 증가했다.

우병탁 신한은행 세무사는 "주택을 팔 때 다주택자는 최고 62%의 양도세가 중과되지만, 법인의 경우 기본 법인세율 20%(소득 2억 초과~200억원 이하)에 비사업용 부동산 처분 시 10%포인트를 추가하면 세율이 32%에 불과하다"며 "다주택자가 양도세 절감을 위해 법인 설립을 문의하는 상담 사례가 늘고 있다"고 말했다.

임경업 기자 조선일보 

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