상가매매 계약때 `포괄양수도` 문구넣어도 부가세 내야/계약 이전제 활용해 연금수익 극대화

상가매매 계약때 `포괄양수도` 문구넣어도 부가세 내야

공승배 트러스트 부동산 변호사

   상가매매계약서를 검토하다 보면 "건물분에 대한 부가세는 포괄양수도로 한다"는 문구가 특약사항에 포함된 경우가 종종 있다. 아마도 저렇게 처리하면 부가가치세를 내지 않아도 되는 것으로 알고 있어서 그렇게 했을 것이다. 실제로 이런 관행은 적지 않게 존재하는 실정이다. 하지만 이는 사업의 포괄양수도에 관한 법리를 오해한 데서 비롯된 잘못된 관행이다.

주택 매매와 달리 상가를 비롯한 비주택 매매는 건물분에 부가가치세가 부과된다. 그러니 매매가액 중 건물분에 대한 부가가치세는 매수인이 매매가액에 추가해서 매도인에게 지급해야 한다. 

물론 매수인이 사업자등록을 했다면 그 부가가치세는 원칙적으로 나중에 환급받을 수 있다. 하지만 부가가치세를 환급받을 수 없는 경우이거나, 매도인이 소득을 노출시키지 않고자 하거나, 아니면 부가가치세를 일단 냈다가 환급받는 게 번거롭다는 단순한 동기에서, 부가가치세를 처음부터 아예 내지 않고자 하는 유인이 생긴다. 이때 주로 활용되는 것이 사업의 포괄양수도 제도다. 부가가치세법에서는 "사업장별로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 경우에는 (부가가치세 과세대상으로서의) 재화의 공급으로 보지 않는다"고 정하고 있는데(10조 9항 2호, 시행령 23조), 이를 활용하는 것이다. 

그런데 사업의 포괄양수도는 개념적으로 매매가 아니라 영업양수도다. 영업양수도는 영업을 구성하는 자산과 부채와 계약 관계와 거래처를 총체적으로 이전하여 영업활동을 승계시키는 거래다. 심지어 기존 근로관계까지도 원칙적으로 양수인에게 승계된다. 이처럼 자산의 이전, 부채의 승계, 계약관계의 이전, 거래처의 승계, 근로관계의 승계로 구성되는 총합이 영업양수도이고, 상가의 매매는 그중 한 요소인 자산의 이전의 일부를 구성할 뿐이다. 이에 따라 상가매매계약서에 "건물분에 대한 부가세는 사업의 포괄양수도로 한다"든가 "이 거래는 사업의 포괄양수도로 한다"는 문구를 추가한다 하더라도, 그것만으로 부가가치세가 부과되지 않을 것이라고 이해해서는 안 된다. 

판례도 "상가매매계약서에 포함된 사업의 포괄적 양수도 조항은 매매 당사자들이 부가가치세를 납부하지 않기 위한 불법적인 가장행위로 보이고…"라고 판시하여, 그러한 합의가 문구대로 효력을 가지지 않을 것임을 시사한 바 있다(인천지방법원 2016년 11월 30일 선고 2015가단51196 손해배상). 

사업의 포괄양수도에 해당하려면, 체결되어야 할 계약 형태부터 다르다.

상가매매 계약이 아니라 영업양수도 계약이어야 한다. 영업용 자산과 부채는 어느 선까지 이전할지(부가가치세법 시행령 23조 1호 내지 3호에 열거된 것들은 이전 대상에서 제외하더라도 포괄적 사업양수도로 인정받는 데 지장이 없다), 계약관계는 어느 선까지 이전할지, 근로관계는 어떻게 처리할지를 모두 다루어야 한다. 상가매매계약은 이전 대상에 포함된 영업용 자산을 이전하는 이행행위의 일환으로 체결되는 계약으로, 상위 개념인 영업양수도 계약의 하위 계약 중 하나에 불과하다. 

사업의 포괄양수도에 관한 그간의 잘못된 관행을 바로잡는 데 이 글이 도움이 되었으면 하는 바람이다. 

매일경제

계약 이전제 활용해 연금수익 극대화

최영권 하이자산운용 대표이사

실질금리 마이너스 시대

노후재테크 리모델링 해야

   얼마 전 금융회사를 퇴직한 친구를 만났다. 17년간 매월 25만원씩 납입한 개인연금저축이 만기가 되어 연금 수령액 보고서를 받았는데 연평균 수익률이 1.5%밖에 안 되었다고 하소연을 늘어놓았다. 일정한 수입이 없는 상황에서 앞으로 5년간 월 123만원씩 받을 수 있으니 포기하지 않고 만기 납입한 것 자체가 다행이라고 위로해 주었지만 퇴직 직전까지 금융회사를 다니면서도 본인 연금 자산에는 너무 무관심했던 것은 아니었는지, 개인연금 가입자의 만기 유지 비율이 5% 미만이라는 뉴스에 마음이 너무 불편하다. 지난해 국민연금연구원 보고서에 따르면 50대 이상이 노후에 평범한 생활을 유지하기 위한 적정 노후생활비로 부부 기준 월 243만원이 필요하다고 한다.

가입 기간 20년 이상인 국민연금 수급자의 평균 연금액이 월 92만원에 그치는 점에 비춰 볼 때 국민연금만으로 적정 노후생활비를 충당하기에는 어려운 현실이다. 여유로운 노후를 준비하기 위해서는 연금 자산에 관심을 가져야 한다. 기업이 근로자 노후 소득 보장을 위해 적립금을 부담하는 퇴직연금제도는 늦은 감은 있으나 제도 개선 작업이 한창이다. 확정급여형(DB)은 노사를 대리한 대표자와 전문가 등이 참여하는 `기금형 퇴직연금제도` 법안이 국회에 제출되어 있는 상태다. 또 근로자 스스로 적립금 운용 방법을 선택해야 하는 확정기여형(DC)은 별도 운용 지시 없이 미리 작성해 둔 투자 성향에 따라 적정 위험 수준인 상품에 자동으로 가입하도록 하는 `디폴트 옵션제도` 도입 논의도 진행되고 있다. 

개인이 자기 부담으로 노후 준비를 할 수 있는 개인연금과 개인형퇴직연금(IRP)은 합산으로 연간 700만원까지 소득 구간에 따라 13.2% 또는 16.5% 세액공제가 가능해 절세효과가 매력적이다. 하지만 이들 상품은 상품별로 수익률 격차가 천차만별이고 가입 이후 만기가 길기 때문에 가입자 스스로 수익률을 높이려는 노력을 해야 한다. 앞서 친구 개인연금의 연평균 수익률은 1.5%였고, 같은 기간 연평균 소비자물가상승률은 2.5%였다. 사실 물가상승률을 감안한 실질수익률은 -1%로 연금의 실질가치도 유지하지 못한 성과라는 점을 명심해야 한다. 이들 상품 가입자는 상품이 만족스럽지 않을 때 계약을 해지하지 않고 다른 금융회사 상품으로 변경이 가능한 `계약이전제도`를 이용할 수 있다. 그러나 대부분 가입자는 상품 운용과 관리에 매우 소홀한 것으로 나타나고 있다.

 연내에 금융회사 공동결제시스템이 도입된다는 반가운 소식이 들린다. 그동안 `무관심`과 `귀차니즘` 때문에 상품 관리에 소홀했던 가입자들은 휴대폰만으로 판매사와 운용 상품 변경이 가능해질 것이다. 운용사는 수익률 제고와 다양한 상품 개발 경쟁이 더 치열해질 것이고, 판매사는 핵심 정보 제공 등 가입자가 합리적 선택을 할 수 있도록 적극 도와주어야 할 것이다. 정부도 세대 간 부양 체계인 국민연금의 재정 부담 완화를 위해서라도 개인 스스로 노후를 준비할 수 있는 다양한 유인책을 내놔야 한다. 

[최영권 하이자산운용 대표이사]매일경제 

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