강남4구 재건축부담금, 조합원당 평균 4억4000만원 나와

강남4구 재건축부담금, 조합원당 평균 4억4000만원 나와

최근 갭투자 비중이 다시 크게 증가 

부동산 현장점검, 

불법행위 근절시까지 고강도로 실시 

  국토교통부(장관 김현미)는 최근 서울에서 거래된 자금조달계획서 분석 결과, 소위 갭투자 등 투기수요가 늘고 있다고 진단하면서, 부동산 거래과정의 불법행위가 확산될 우려가 있다고 보고 불법행위에 대한 현장 점검을 대폭 강화한다고 밝혔다. 

* 재건축초과이익 환수제도

(목적) 재건축사업에서 발생되는 초과이익을 환수하여 개발이익의 사유화를 방지함으로써 주택가격의 안정과 사회적 형평을 도모

(납부의무자) 조합&신탁업자  * 부과된 재건축부담금을 조합원별 배분

재건축부담금 산정방식

재건축부담금 =〔종료시점 주택가액 - (개시시점 주택가액 + 정상주택가격상승분 총액 + 개발비용)〕× 부과율

조합원 1인당 평균이익별 부과율

국토부

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아울러 금년부터 재건축 아파트의 초과이익에 대한 부담금이 예정대로 부과됨에 따라 부담금 부과 절차 및 예상 부담금액 추정 결과를 공개했다. 

1. 최근 갭투자 비중 다시 증가 

8.2대책에 따라 투기과열지구 내 3억 초과 주택 거래시에 제출하도록 되어 있는 자금조달계획서를 분석한 결과, 서울에서 이미 임차인이 있는 주택을 매수한 경우는 ’17.10월 38.6%에서 ’17.12월 59.2%로 급증하였고, 이를 계속 다른 사람에게 임대하겠다는 매수자의 비중도 22.0%에서 39.5%로 크게 증가하였다. 

국토부는 매수자의 실제 입주비율이 감소하고 전세를 끼고 집을 구입한 경우가 늘어나는 추세를 통해 최근 서울 주택시장에 갭투자 등 투기적 목적의 수요가 가세하고 있음을 알 수 있다면서, 8.2대책의 기존 조치와 조정대상지역 내 1세대1주택 양도세 비과세 요건강화(1월), 新DTI 시행(1월), 다주택자 양도세 중과(4월) 등 예정되어 있는 대책을 충실히 실행하여 주택시장에서 단기 투기수요를 억제해 나갈 계획이라고 밝혔다. 

2. 고강도 불법행위 점검․단속 

국토부는 부동산 거래질서 확립을 위해 1.17일부터 국세청, 지자체 등 관계기관과 합동으로｢부동산 불법거래 합동점검반｣을 가동하여 고강도 부동산 시장 현장점검을 실시 중이다. 

이번 현장점검은 부동산 시장에서 불법행위가 근절될 때까지 무기한으로 진행되며, 서울 전역의 집값이 급등한 지역에 대해 25개반 100여명 이상의 단속 공무원을 투입하여 상시적으로 불시 단속을 실시한다. 

특히, 불법거래가 의심되는 사안에 대해서는 국토부‧지자체의 특별사법경찰을 투입하여 강도 높은 점검을 진행할 예정이다. 

점검대상은 분양권 불법전매, 청약통장 불법거래, 불법 중개, 업다운계약 등 부동산 시장을 교란하는 불법행위이며, 집값을 인위적으로 올리기 위한 자전(自轉)거래*도 집중 점검한다. ​

​* 허위계약서로 실거래 신고 후 계약파기하여 가격을 올리는 행위

불법여부가 확인되는 경우 법에 따라 엄중히 조치 할 예정이다. 

국토교통부 관계자는 “특별사법경찰 도입, 관계기관 협력체계 구축 등을 통해 합동점검반의 단속 능력과 권한이 개선되고 있어, 부동산 앞으로 부동산 불법행위가 크게 줄어들고 건전한 부동산 거래질서가 확립될 것으로 기대된다”라고 밝혔다. 

부동산 관련 주요 불법행위 및 제재

국토부

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3. 재건축 부담금 부과 관련 

한편, 17년을 마지막으로 재건축부담금 적용유예가 종료되고, 금년부터는 재건축부담금이 예정대로 정상 부과됨에 따라 제도의 본격적 시행을 위해 관련 절차가 진행된다. 

이미 사업시행인가를 받은 조합의 경우 3개월 이내에 재건축 부담금 예정액 산정을 위한 기초 자료를 관할 시․군․구에 제출하여야 하며, 자료를 제출받은 관할 시․군․구는 1개월 이내에 예정액을 통지하여야 한다. 

이에 따라 금년 5월부터 재건축부담금 예정액 통지가 이루어 질 것으로 보이며, 조합은 통지받은 재건축부담금을 반영하여 관리처분계획을 수립하여야 한다.(☞참고2 재건축 부담금 관련 주요절차) 

이와 관련하여, 국토교통부가 조합설립이 완료된 서울시 주요 재건축 아파트 20개 단지(강남4구 15개 단지 및 기타 5개 단지)에 대해 재건축 부담금을 시뮬레이션 해본 결과, 조합원 1인당 평균 3억7천만원 내외로 재건축 부담금이 부과되는 것으로 예측되며, 최근의 재건축 아파트 가격 상승현상이 앞으로도 지속될 경우 부담금 수준이 더 높아질 것으로 전망된다. 

특히, 재건축 아파트가 밀집되어 있는 강남 4구의 경우 평균적으로 조합원당 4억4천만원의 부담금이 부과될 것으로 예측되었으며, 15개 단지 중 가장 많은 부담금을 내는 단지는 8억4천만원, 가장 적은 부담금을 내는 단지는 1억6천만원이 부과될 것으로 전망된다.(☞참고3 단지별 사례) 

한편, 재건축 부담금은 광역 및 기초 지자체의 도시정비기금에 전입되어 해당 지자체의 주거환경개선사업 등에 활용될 계획이다. 

* 재건축부담금 시뮬레이션 결과 (강남 15개, 기타 5개 단지)

평균 재건축 부담금 예상액

20개 단지 전체 평균 : 3억6천6백만원

강남 4구 15개 단지 : 4억3천9백만원

기타 5개 단지 평균 : 1억4천7백만원

(단위 : 억원)

국토부

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아울러 국토교통부는 재건축부담금 제도의 본격 시행에 따른 업무 혼선을 최소화하기 위해 재건축부담금 업무매뉴얼을 책자로 마련하여 이달 중 지자체에 배포할 계획이라고 밝혔다.

국토부

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