30년 이상 장기 주택대출, 미래 소득까지 따진다
가계부채 종합관리 대책 발표, 추석 연휴 이후로
북핵 위기로 거시경제 불확실성 커
이달 중순으로 예정됐던 가계부채 종합관리 대책 발표가 추석 연휴 이후로 미뤄졌다. 북핵 위기로 거시경제의 불확실성이 크다는 이유에서다.
출처 SNSMEDIA
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10일 금융위원회 관계자는 "북핵 위기와 사드(THAAD·고고도미사일방어체계) 배치 후폭풍 등 거시경제 상황을 지켜봐야 하기 때문에 가계부채 대책 발표는 추석 연휴 이후가 될 것"이라며 "한국은행이 가계부채 대책이 거시경제에 미칠 영향을 분석하고 있다"고 말했다.
가계부채 대책은 지난 6월 1일 문재인 대통령이 "오는 8월 중 관계부처 합동으로 가계부채 종합관리 방안을 마련하라"고 지시하면서 논의가 본격 시작됐다. 가계부채 관리는 문 대통령의 주요 공약사항이기도 했다. 애초엔 8월 말 발표가 유력했지만 9월 중순으로 한차례 미뤄졌고 이번에 또다시 10월 중순 이후로 연기됐다.
정부가 가계부채 대책 발표에 신중한 건 이번 대책이 부동산 시장은 물론 소비 등 거시경제 변수에 적잖은 영향을 미칠 수 있어서다. 특히 신(新) 총부채상환비율(DTI)이나 총체적 상환능력비율(DSR) 같은 강화된 규제책은 대출 문턱을 높이면서 결과적으로 가계의 유동성을 줄이는 효과를 가져올 전망이다.
금융당국에 따르면 신 DTI는 내년 초부터 도입될 계획이다. 핵심은 현재처럼 신규 주택담보대출만 원리금(원금+이자)을 반영하는 게 아니라 기존 보유분까지 포함한 모든 주택담보대출 원리금을 반영한다는 점이다. 지금까지는 기존 보유한 주택담보대출은 원금은 빼고 이자만 따져서 DTI를 계산했다.
따라서 신 DTI가 적용되면 이미 주택담보대출을 1건 이상 보유한 다주택자는 추가로 받을 대출 한도가 크게 줄어든다. 특히 투기과열지구는 8·2 부동산 대책에 따라 기존 주택담보대출 보유자의 DTI 규제비율이 30%로 이미 강화된 터라 신 DTI까지 적용하면 사실상 주택담보대출을 2건 이상 받기가 어렵게 된다.
다주택자, 기존 대출 합쳐 30% 적용
신 DTI는 소득산정 방식도 바꾼다. 현 DTI는 대출 직전 1년간의 연 소득만 따져서 한도를 정한다.
일시적인 소득 증가·감소에 따라 대출한도가 과대·과소평가될 가능성이 있다. 신 DTI는 이를 바꿔 2~3년 이상의 평균소득을 따진다. 또 30년 이상 장기대출이라면 미래소득까지 고려해서 계산한다.
예컨대 향후 소득이 늘어날 가능성이 큰 20, 30대 고객이라면 이를 감안해 대출한도를 늘려 잡는다. 반대로 소득이 줄어들 예정인 장년층 고객은 이를 소득 평가에 반영한다. 이에 따라 생활비가 필요한 저소득 고령층이 집을 담보로 해서 대출을 받기가 어려워질 수 있다.
이에 대해 김영도 한국금융연구원 연구위원은 "대출 접근성을 유지하기 위해 금융회사별 전체 주택담보대출 중 5% 정도는 고(高) DTI(50% 이상) 대출을 허용하는 정책적 보완이 필요하다"고 설명했다.
2019년부터는 DSR이 여신심사에 전면 도입된다. DSR은 주택담보대출뿐 아니라 신용대출까지도 원리금 상환부담을 따져서 상환능력을 판단한다. 2019년 이후에도 대출금액 상한선은 여전히 신 DTI가 정하지만, 차주별 실제로 대출이 가능한 금액은 DSR이 좌우한다.
만약 DSR이 일정 비율 이상이라면 금융회사는 대출신청자에게 ‘상환계획서’를 요구한다. 상환계획서를 평가한 결과 대출신청자의 빚 상환 부담이 장기간 높은 수준일 거라고 판단하면 금융회사는 대출금액을 깎거나 대출을 거절하게 된다.
이때 구체적으로 마이너스통장·전세금대출 같은 단기 대출의 원리금 부담을 DSR에 어떻게 반영할지, 몇 퍼센트 이상을 고(高)DSR로 분류할지는 은행별로 알아서 정하도록 한다는 게 금융당국 방침이다. DTI처럼 일률적인 규제비율을 정부가 정해주진 않겠다는 뜻이다.
한국금융학회장을 지낸 윤석헌 서울대 경영학과 객원교수는 "개인의 상환 역량을 기준으로 가계대출을 심사하는 DSR 도입은 가계부채 관리를 위한 바람직한 방향"이라며 "다만 비우량 고객이 돈을 빌리기 어려워지는 문제에 대해 복지·재정 차원의 대책이 필요하다"고 말했다.
한애란 기자 [중앙일보 조인스랜드]
