11·3 대책, 주택시장에 미치는 영향

무주택 실수요자 분양시장 

진입문턱 낮아질 듯

   앞으로 서울 강남 4구(강남·송파·서초·강동구)와 경기도 과천시에서 분양된 아파트의 분양권을 되파는 행위가 입주 때까지 금지된다. 

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수도권 일부 지역의 공공택지 내 분양 아파트도 소유권 이전등기를 마칠 때까지 전매할 수 없다.

정부는 3일부터 분양권 전매제한과 청약 1순위·재당첨자격 제한 등 청약 관련 제도를 강화하고 부동산 투기 수요를 억제키로 했다. 일부 지역에서 청약 과열 양상이 계속되면서 실수요자의 입지가 위축되고 있어서다.

이번에 나온 대책의 특징은 일괄적인 투기 과열지구의 도입보다는 과열 양상을 보이는 서울·수도권과 지방 일부 지역에 대한 선별적 미세 조정으로 정책 강도를 조절했단 점이다. 

11·3 대책은 주택시장에 어떤 영향을 미칠까. 

청약 가수요 활동 제한될 듯

기존에 분양가 상한제를 적용 받지 않았던 수도권 민간 택지는 계약 후 6개월간 분양권 전매가 제한됐었다. 그러나 11·3 대책으로 3일부터 서울(강남 4구 제외)과 경기 성남시(민간 1년 6개월, 공공 소유권 이전 등기시)에서 입주자 모집 공고를 올리는 단지는 18개월간 전매가 규제된다. 

통상 분양에서 입주까지 2년 6개월(30개월)이 소요되는데 분양권 기간의 60% 정도에 전매 행위가 봉쇄된다는 얘기다. 시세차익 목적에서 웃돈을 노렸던 청약 가수요의 활동이 제한되고, 동시에 강남권 전매규제로 틈새상품을 찾아 이동하는 강북지역 풍선효과도 기대하기 어려울 것 같다.

강남 4구·과천 입주권 거래 증가할 수도

서울 강남 4구와 경기 과천시는 소유권 이전 등기 때까지 분양권을 되팔 수 없다. 분양권 전매 시장이 통째로 증발되는 것이라 전매거래 축소, 고분양가 행진 제동, 청약경쟁률 하락 등 시장타격이 불가피할 전망이다.

다만 강남 4구와 과천시가 투기과열지구로 지정된 것은 아니어서 입주권 등 조합원 지위 양도는 자유롭게 할 수 있다. 때문에 조합원의 입주권 거래로 일부 가수요가 쏠리는 부작용이 야기될 우려도 있다. 

특히 3일 이전에 분양 계약을 마친 기분양 사업지의 분양권 전매는 자유롭기 때문에 기존 분양권은 거래와 유동성에 제약이 없다. 따라서 수도권 전매시장이 축소되며 타격을 받긴 하겠지만 가격 급락을 우려할 만한 수준은 아니라는 것이다. 

강남 4구 아파트 입주물량은 2017년 7031가구로 2016년(6723가구)과 큰 차이가 없어 공급과잉 우려에서 자유롭기도 하다. 

공급 남은 지역, 유동성 제약 불가피

경기도 하남·고양·화성(동탄2지구에 한함)·남양주시의 공공택지와 세종특별자치시(행정중심복합도시 건설 예정지역) 공공택지는 소유권 이전 등기 시까지 전매가 제한되는 반면 부산 민간택지는 전매 규제에서 제외됐다.

하남 미사지구는 분양 마무리 단계라 전매 규제 영향이 미미하겠지만, 아직 공급 물량이 남아있는 하남 감일·감북지구와 남양주 다산신도시, 고양 향동·삼송지구 등은 전매 옥죄기에 따른 유동성 제약을 피할 수 없을 전망이다. 

그러나 청약 가수요로 부풀려진 거품이 다소 해소돼 무주택 실수요자에게는 분양 시장의 진입문턱이 낮아지는 효과를 기대해 볼만하다.

부산은 투기 늘 것으로 우려돼

부산은 오히려 경남권 투기적 가수요의 집결지가 될 거란 우려가 있다. 1순위 제한과 재당첨 제한 등만 실시되고 분양권은 자유롭게 되팔 수 있어서다. 게다가 부산은 구도심 재정비 사업이 활발하고, 대구 아파트시장의 가격 조정 영향까지 받고 있다. 

실제로 부산 아파트 평균 청약경쟁률은 2015년 79.5 대 1에서 2016년 106.8 대 1까지 올라 과열 양상이 거세지고 있다. 올해 11월 2일 기준 약 117만명이 부산 청약시장에 유입됐다고 집계됐다. 

함영진 부동산114 리서센터장은 "저금리 기조에 마땅한 투자처를 찾지 못한 수요자들이 청약규제의 미비를 찾아 분양권전매 규제가 덜하거나 공급과잉 우려가 적은 분양 상품을 찾는 움직임이 완전히 사그라지지는 않을 것"이라며 "투자수요가 분산된다고 하더라고 양극화된 시장에서 수도권과 지방 일부 지역으로 국한될 것이다"고 내다봤다.

이선화 기자 중앙일보 조인스랜드

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