초보 중국 주재원, '임대차 계약'은 어떻게 해야 하나?

김덕현 북경 국중자문회사 대표 

주택 임대차계약서 체결시 

진짜 소유주인지 재임대인지 등 꼼꼼히 따져야

파손된 가구 등 리스트 먼저 작성하고, 

집안 수리시설 의무 약정해야 

초보 중국 주재원, 임대차 계약은 어떻게?  Q:

한국 기업의 중국 현지법인에서 주재원으로 근무하게 됐습니다. 아파트를 임대해야 하는데 임대차계약서를 체결할 때 어떤 점에 주의하면 나중에 집주인과의 분쟁을 최대한 방지할 수 있을까요? 

중국 광저우의 한 부동산소개소 모습 출처 http://blog.naver.com/ynk5789/220683001486

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A:

중국에 파견나온 주재원들 가운데 임대차계약서를 잘 체결하지 못해 나중에 임대인과 여러가지 불필요한 분쟁이 생기는 경우를 자주 보게 됩니다. 임대기한이 끝나기 전인데도 임대인의 요구에 따라 임차인이 집을 비워주게 된 사례도 있습니다. 계약기한이 만료된 후 임대인이 이런 저런 이유를 대며 계약보증금을 반환하지 않아 피해를 본 경우도 많이 발생하고 있습니다. 

때문에 임대차계약서를 체결할 때는 아래와 같은 몇가지 사항에 유의하는 게 임차인로서 최대한 피해를 막을 수 있는 길이 되겠다 하겠습니다.

첫째, 임대인의 진짜 신분을 확인해야 합니다. 우선 임대인이 부동산을 임대할 권리를 가지고 있는지 들여다봐야합니다. 만약, 임대인이 부동산 소유자라면 부동산권리증을 소지하고 있는지 확인해 보아야 합니다. 

만약 임대인이 재임대를 하는 것이라면 그와 부동산 소유자간에 작성된 임대차 계약서를 보여줄 것을 요구하고, 소유자가 재임대에 동의하였는 지를 확인해야 합니다.

둘째, 집안의 가구 및 파손여부 리스트를 작성해야합니다. 임대기한이 만료된 후, 임대인은 집안의 가구가 분실되거나 파손됐다는 이유로 임차인에게 계약 보증금을 반환하지 않는 경우가 자주 발생하곤 합니다. 

이에 대비해 집안의 가구 종류, 상태 등에 대해 명확히 체크한 다음 해당 리스트를 작성해서 임대차계약서 부대 서류로 하는 것이 바람직하다고 하겠습니다. 

셋째, 집안 시설에 대한 수리의무를 약정하는 겁니다. 일반적으로 임대기간은 최저 1년이상으로서 장기간 집안의 각종 시설을 사용하다보면 고장이 나서 수리를 해야될 경우가 많이 발생하곤 합니다. 이런 경우, 해당 수리의무를 명확히 하고 분쟁을 방지하기 위해 임대차계약서상 수리의무를 명확히 약정하는 것이 바람직합니다. 

네째, 임대차계약 일방적 해지에 대한 위약금을 큰 금액으로 약정하는 게 필요합니다. 일반적으로 쌍방 당사인은 임대차계약서 일방적 해지에 대한 위약금을 1개월 임대료로 약정하는 경우가 많습니다. 

이럴 경우, 일방적 해지에 대한 위약금 금액이 적다보니 임대인은 자신의 사정으로 해당 위약금을 임차인에게 배상하고 일방적으로 임대차계약를 해지하면서 임차인의 퇴거를 요구하는 경우가 가끔식 발생합니다.

이 때를 대비해 임차인은 임대차계약서를 체결할 시, 본인의 실제상황에 근거하여 일방적 해지에 대한 위약금 금액을 최대한 크게 약정해 임대인이 낮은 비용으로 임대차계약을 일방적으로 해지하는 일이 없도록 해야 하겠습니다. 

이외에도 임대차기한, 임대료 지급시간, 면책사항, 계약해지 사항, 보증금 반환 등 조항도 매우 중요한바, 임대차계약서 체결시 가급적 법률전문가의 구체적인 자문을 받는 것이 바람직합니다.

필자 김덕현 대표는…

김 대표는 1988년 대만으로 건너가 유학생활을 하면서 중국과 인연을 맺은 뒤 한중 수교 이후 중국으로 넘어가 베이징의 정법(政法)대학에서 법학박사를 받았습니다. 중국 현지에서 20년 넘게 법률상담회사인 북경 국중자문회사 대표로 일하고 있습니다. 중국통인 김대표가 중국 시장에 진출했거나 진출하려는 기업인들을 위해 중국 비즈니스 관련 법을 알기 쉽게 풀이하는 코너를 마련하여 Q&A 형식으로 글을 씁니다.

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