아파트 분양권 투자 주의사항

전은규 대박땅꾼 부동산연구소장

주택시장 디커플링

분양권 '날고' 기존아파트 '기고'

   아파트를 사거나 또는 투자하는 방법에는 여러 가지가 있다. 

출처 sedaily.com

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그중에서도 분양권 투자는 오랜 시간 부동산투자시장에서 인기를 끌어온 투자법에는 틀림이 없다. 이 분양권 투자의 인기를 새삼 느낄 수 있는 곳이 바로 세종시다. 세종시의 청약자격 완화 후 첫 분양에서 경쟁률이 ‘2097대 1’을 기록하기도 했다. 여기 몰린 사람들이 모두 실수요자일까. 아니다. 분양권에 피가 붙기를 기다리는 투자자일 수도 있고 아파트를 투자한 후 전세나 월세로 돌릴 요량인 자들도 많다. 다시 말해 아파트 투자는 크게 분양권 투자 혹은 투자 후 수익형 투자로 나눌 수 있다. 

초보 투자자일수록 이 분양권투자에 주의해야 하는데 기본 원리부터 한번 살펴보도록 하자. 우선 신규아파트를 내 소유로 할 때 2가지 권리가 제공된다. 바로 입주권과 분양권이다. 

분양권은 준공 후 아파트에 입주할 수 있는 권리로 대게 아파트 입주 전 분양계약서를 사고팔면서 웃돈이 붙게 된다. 이것이 분양권 거래다. 보통 아파트 분양권은 투기 과열을 막기 위해 전매제한이라는 것을 설정해두는데 대게 수도권은 6개월 동안 타인에게 분양권을 사고파는 것을 할 수 없다.  

입주권은 아파트 조성 시 원주민들, 그러니까 원래 그 토지에 살고 있던 사람들이나 재건축 조합원들에게 주는 입주권리다. 분양권과 크게 차이 나지는 않는다. 한가지 덧붙여 ‘딱지’라는 것을 좀 더 살펴보도록 하자. 딱지는 개발구역토지나 재개발 조합원들에게 보상차원으로 싼 가격에 제공하는 입주권이다. 이는 1회에 한해 전매인정이 되는 것인데 제3자가 조합에 낸 계약금에 웃돈을 얹어 딱지를 취득하면 조합원의 지위를 얻게 된다. 

여기서 ‘물딱지’라는 것이 파생되는데 물딱지는 분양권이나 입주권을 받지 못하고 현금으로 집값을 받는 권리다. 일부에서 이 입주권이 생기지 않음에도 입주할 수 있을 것처럼 속여 웃돈을 받고 도망치는 경우도 발생하니 주의해야 한다.  

이러한 분양권과 입주권 투자 시에 주의해야 할 점은 너무나도 기본적인 것들이다. 우선, 사람이 많이 들어올 곳, 예를 들면 신도시나 도심재개발지역에 공급돼야 한다. 

두번째, 분양권 구입 시 보증보험증서나 공제에 가입된 중개업소에 이용해야 만일의 사태에 대비할 수 있다. (유효기간은 꼭 확인해봐라) 

세번째, 교통망이 좋은 곳. 특히 강남으로 향하는 길이 빠를수록 해당 지역의 투자가치는 높아진다. 

네번째, 입주 전 분양권이 가장 싸다. (분양권은 계약 2년 후에는 일반세율을 과세하지만 입주 후엔 보유기간 1년으로 인정돼 50% 중과세가 된다.) 

다섯번째, 내가 마음에 드는 아파트보다, 남이 좋아하는 아파트 분양권을 거래하라. (선호평수와 선호 브랜드, 선호입지를 잘 파악한 후에 투자해야 한다.) 

[전문]

http://www.edaily.co.kr/news/NewsRead.edy?SCD=JA21&DCD=A00102&newsid=01193926612717800

문승관 기자 ms7306@ 이데일리

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