국토부, '맞춤형 주거지원 주거비 경감방안' 발표

· 행복주택·뉴스테이 공급물량을 2017년까지 총 30만호로 확대

행복주택 1만호 확대(14만→15만), 뉴스테이 2만호 확대(13만→15만) 

· 저소득층 및 생애주기별 특화형 임대주택 공급 확대

저소득층 : 전세임대 공급 1만호 확대(3.1만→4.1만)

청 년 층 : 청년전세임대(대학생, 취업준비생 거주), 창업지원주택 도입

신혼부부 : 10년간 임대료 상승부담이 없는 신혼부부 매입임대 도입

노 년 층 : 공공실버주택 공급 700호 확대(’17년까지 1,300호→2,000호) 

· 민간 참여를 통해 서민을 위한 임대주택 확충

집주인 매입임대를 도입하여 민간 주택을 저렴한 임대주택으로 활용

공공임대리츠, 근로자 임대 활성화를 통해 민간투자 확대 유도 

· 전월세 등 주거비 지원 강화

버팀목 전세대출 금리 0.2%p↓, 생애최초주택구입자 대출금리 최저 1.6%로 인하 

· 주거복지 지원체계 정비 및 주택임대차 시장 인프라 개선

주거지원 기준 합리화, 주거복지 전달체계 강화를 통해 주거지원 사각지대 해소

주거서비스 모델 개발, 주택 임대차 제도·관행 개선, 통계개선 추진 

주거복지 수혜자의 관점에서｢공공주택 공급·관리계획｣연내 수립

｢공공임대｣+｢기금·세제지원을 받은 저렴한 민간임대｣를 공공지원 임대로 관리

’22년까지 공공지원 임대주택 재고율을 OECD 수준인 8% 달성

｢맞춤형 주거지원을 통한 주거비 경감방안｣ 주요 내용

국토부

edited by kcontents 

Ⅰ. 추진배경 

국토교통부(장관 강호인)는 4.28일, 관계기관 협의 및 경제관계장관회의를 거쳐｢맞춤형 주거지원을 통한 주거비 경감 방안｣을 마련하였다. 

최근 전월세 가격의 변동률은 예년에 비해 안정적인 흐름이나, 저금리가 오랜 기간 지속되면서 전세가 월세로 빠르게 전환되고 있으며, 이 과정에서 서민·중산층이 체감하는 주거비가 늘고 있다. 

또한, 임대료 상승과 잦은 이사의 부담 때문에 장기간 안정적으로 거주할 수 있는 공공임대 및 민간임대주택에 대한 수요가 지속적으로 증가하고 있으나, 우리나라의 공공임대주택 재고 비율(’14년 5.5%)은 OECD 등 선진국(’14년 OECD 8%, 잠정치)에 비해 아직 낮은 수준이다. 

현 정부는 역대 어느 정부보다 많은 총 53만호의 공공임대주택을 공급하고, 행복주택, 주거급여 제도를 도입하는 한편, 뉴스테이 정책을 통해 중산층의 주거문화를 혁신해가고 있다. 

하지만, 주택시장의 구조가 변하고 거주 중심의 주택문화가 자리를 잡아가면서, 계속 증가하는 임대주택에 대한 수요를 정부의 재원과 역량만으로 충족시키기에는 한계가 있다. 

이에 정부는, 최저소득계층에 대하여는 직접적이고 밀착된 지원을 통해 주거지원 사각지대를 해소해 나가면서, 서민과 중산층을 위한 다양한 장기 임대주택은 공공·민간의 협력을 통해 창의적이고 지속가능한 방법으로 확충해 나갈 계획이다. 

또한, 임차인과 임대인의 편의가 증진될 수 있도록 관련 제도, 관행 등을 개선하고, 주거서비스 관련 산업도 적극 육성하고자 한다. 

정부가 마련한｢맞춤형 주거지원을 통한 서민과 중산층의 주거비 경감 방안｣은 다음과 같다. 

Ⅱ. 맞춤형 주거지원을 통한 주거비 경감방안 

1. 행복주택·뉴스테이 공급 확대 

서민·중산층의 주거안정과 주거문화 혁신을 위한 행복주택 및 뉴스테이 공급을 확대하여, ’17년까지 총 30만호를 공급한다. 

① 행복주택 1만호 확대(14만호→15만호) 및 공급방식 다양화 

첫째, 행복주택 공급을 1만호 확대한다. 

’17년 중 행복주택 공급물량을 1만호 확대하여 전체 공급 물량(사업승인)을 14만호→15만호로 확대하고, 금년 중 당초 목표인 14만호의 입지를 모두 앞당겨 확정할 계획이다. 

둘째, 행복주택 공급확대를 위해 공급방식을 다양화한다. 

LH·지방공사 등이 보유한 토지를 리츠에 임대하여 행복주택을 건설·공급하는 행복주택리츠를 도입한다. 

토지를 저렴하게 임대하여 사업성이 개선되고, LH·지방공사의 부채도 줄일 수 있어 행복주택 공급이 보다 원활해질 것으로 기대된다. 

또한, 노후 주민센터 등 공공건축물과 행복주택의 복합개발 활성화를 위해 규제를 개선*하고, 가로주택정비사업, 신축주택 매입, 오피스텔형 행복주택 등 공급방식도 다양화해 나갈 계획이다.

* 주민센터 부지 등 공유재산 소관 관할청 동의시 공유재산 무상사용 가능 공영주차장과 행복주택 복합건설시 공영주차장은 용적률에서 제외

셋째, 신혼부부·대학생에 대한 맞춤형 공급을 강화한다. 

신혼부부 및 대학생 특화단지를 각각 5개→10개로 확대하고, 대학생 특화단지 대학생 입주비율을 확대(최대 70%)한다. 

또한, 차 없는 입주민을 위한 카셰어링 서비스를 도입하고, 차량 보유가 많은 신혼부부 가구에 대하여는 호당 주차면수 기준을 확대(호당 0.7대→1대)할 계획이다. 

② 뉴스테이 2만호 확대(13만호→15만호) 

첫째, 뉴스테이 물량을 2만호 확대한다. 

’17년까지 사업부지 2만호를 추가 확보(’16년 0.5만호↑, ’17년 1.5만호↑)하여, 총 15만호를 공급할 계획이다. 

둘째, 이에 따라 올해 새롭게 목표로 설정한 5.5만호의 사업후보지를 상반기 내에 모두 선정한다. (3.1만호 기 선정) 

먼저, 공급촉진지구의 경우 이미 발표한 후보지 1.3만호에 더하여 이번에 개발제한구역, 노후 공업지역 등을 활용해서 1만호를 선정하였다. 

농업진흥지역 해제지를 포함한 후보지를 상반기 내에 3천호 이상 추가로 선정하여 총 2.6만호 이상 후보지를 선정할 계획이다. 

LH 공모사업을 통한 뉴스테이 공급 목표물량은 1만호로서, 하반기 공모 예정부지 후보지 4천호(’16.1월 6천호 旣공개)를 6월 중 공개할 예정이다. 

민간제안사업을 통한 뉴스테이 목표물량은 5천호로서, 이미 선정한 2천호 외에, 하나금융과 체결한｢뉴스테이 확대 MOU(3.11)｣등에 따라 3천호를 추가 선정할 계획이다. 

정비사업을 통한 뉴스테이는 지난 2월 선정한 2.4만호 후보지 이외에 2차 공모(6월)를 실시하여 4천호를 추가 선정할 계획이다. 

셋째, 뉴스테이 사업자에게 토지를 저렴하게 임대해주는 ｢토지지원리츠｣를 도입한다. 

뉴스테이 사업자가 초기에 토지매입비 부담 없이 임대사업을 추진할 수 있으며 영등포 舊 교정시설 부지(1,800호 내외)에 1호 사업을 추진할 계획이다. 

넷째, 뉴스테이 활성화를 위한 규제합리화와 금융지원도 강화한다. 

촉진지구 내 복합개발 시 주거환경에 위해가 없는 모든 시설의 설치를 허용하고, (예:의료시설, 휴양시설 등) 

공공이 시행하는 공급촉진지구 내에서 공공임대주택(행복주택 등) 등의 건설이 가능하도록 공공시행자의 자체 주택사업을 허용하는 한편, 원활한 사업추진을 위하여 지구지정 이후 시행자가 출자하는 리츠 등으로 시행자 변경이 가능토록 개선하는 등 규제를 합리화할 계획이다. 

뉴스테이 민간투자 활성화를 위해 민간임대사업자에게 정비조합의 초기운영자금(약 30~50억)을 손쉽게 조달할 수 있는 보증상품도 개발하여 제공할 예정이다. 

2. 공공임대주택 공급 확대 및 유형 다양화 

무주택 서민을 위한 공공임대주택 공급을 지속 확대하면서, 유형을 다양화하여 생애주기별로 특화된 임대주택을 공급한다. 

① 전세임대주택 1만호 공급 확대(3.1만호 → 4.1만호) 

첫째, 소득 2분위 이하 최저소득계층을 대상으로 하는 전세임대 ’16년 공급물량을 1만호 확대(3.1만→4.1만호)하고, 이 중 5천호는 대학생 및 취업준비생에게 지원할 계획이다. 

이로써 올해의 전체 공공임대 공급 물량이 당초 11.5만호에서 역대 최대인 12.5만호로 확대되게 된다. 

또한, 전세임대 지원단가를 호당 500만원 상향하여, 주택 선택의 폭을 넓힐 계획이다. 

둘째, 전세임대 거주자가 납부하는 월세(LH 보증금×연 2%)의 감면 대상을 확대하여 보증금이 소액인 거주자의 부담을 완화할 계획이다.

* 1.0%p 감면(2.0%→1.0%) :보증금 2천만원 이하 → 3천만원 이하0.5%p 감면(2.0%→1.5%) :보증금 2∼4천만원 이하 → 3천∼5천만원 이하

② 생애주기별 특화형 임대주택 공급 확대 

대학생, 취업준비생, 신혼부부, 노년층 등 생애주기별 수요에 맞는 특화형 임대주택 공급을 확대한다. 

첫째, 대학생·취업준비생 등 청년지원을 위해 대학생 전세임대를 확대 개편하고, 창업지원주택을 도입한다. 

대학생 전세임대를 청년전세임대로 확대 개편하여, 입주 대상에 취업준비생(졸업후 2년이내)을 포함하고, ‘16년 공급물량도 5천호→1만호로 5천호 확대한다. 

또한, 주택 임차 경험이 없는 대학생을 위해 서비스 개선* 및 절차 간소화**도 추진할 계획이다.

* (서비스 개선) 전세임대 유경험 대학생과의 1:1 ‘멘토-멘티’ 서비스, 전문 중개사(20∼50회 이상 중개) 정보제공 등을 통해 원활한 계약 지원

* (절차 간소화) 1일 이내 입주가능 여부 확인 등 계약 소요기간 단축(7일→1∼2일)

규제프리존 관련 지역전략산업, 신산업 등과 연계된 청년 창업인을 위해 창업지원주택을 새롭게 도입한다. 

창업지원주택은 청년 창업인에게 우선공급되며, 창업인을 위한 맞춤형 커뮤니티 시설(co-working zone)을 설치하고, 창조경제혁신센터 등과 프로그램을 연계할 계획이다. 

지자체 등으로부터 제안을 받아 3백호 수준의 시범사업을 추진(’16.下 선정, ’17년 사업승인)하고, 수요 분석 후 확대할 계획이다. 

둘째, 신혼부부의 주거안정을 위해 ｢신혼부부 매입임대 리츠｣를 도입할 계획이다. 

주택도시기금이 리츠를 설립하여 보증금과 기금으로 기존주택을 매입한 후, LH에 위탁하여 임대주택으로 공급하는 방식으로, 도시근로자 평균소득 이하의 무주택자가 최장 10년간 거주할 수 있고, 올해 1천호 규모의 시범사업을 추진할 계획이다. 

임차인은 보증금과 기금 출자·융자에 대한 이자 등을 임대료로 납부*하면서 안정적인 임대료로 거주할 수 있으며, 이렇게 되면, 재정투입 없이 기금 출·융자만으로 기존주택을 매입하여 공공 임대주택으로 활용할 수 있게 된다.

* (예시) 주택가격 3억 주택에 입주시 임대료 : 보증금 1.5억 + 월세 25만원

셋째, 노년층을 위한 공공실버주택 공급도 확대된다. 

올해 당초 계획(8개소, 650호)보다 확대하여 11개소*(1,200여호)를 공급하고, ’17년까지 20여개소(2,000여호)로 확대할 계획이다.

* 위례, 분당목련, 수원광교, 세종신흥, 보은이평, 울산혁신, 안동운흥, 부산학장, 장성영천, 부안봉덕, 영월덕포(이중 위례·분당목련은 ‘16.下 입주)

3. 민간참여를 통한 임대주택 공급방식 다양화 

재정의 부담을 줄이면서도 무주택 서민을 위한 임대주택을 확충할 수 있도록 민간참여 확대를 유도한다. 

① 공공임대 리츠를 활용한 공공임대주택 공급 확대 

기금과 민간이 참여*하는 공공임대리츠를 통한 10년 공공건설 임대주택 공급물량을 0.7만호 확대(6만호→6.7만호)한다.

* 민간자금 35%, 기금 33%(출자 8%/융자 25%), LH 2%, 임대보증금 30%

공공건설임대 건설 부지를 발굴하기 위해 LH 외에 지방공사 참여를 확대하는 등 투자주체 다양화를 추진한다.

* 기존 6만호는 대부분 LH가 투자주체로 참여하고 있음(지방공사가 참여한 것은 인천 도화 공공임대리츠(인천도시공사, 548호)가 유일)

② 집주인 리모델링 임대 확대 : 매입방식도 포함 

개인이 다세대 주택 등을 매입하여 경수선한 후, LH에 임대관리를 위탁하는 경우에도 집주인 리모델링 임대사업과 동일한 혜택을 부여하는 집주인 매입임대사업이 도입된다. 

주택을 매입한 개인이 LH에 임대관리를 위탁하여 저렴하게 임대하면, 집주인은 집주인 리모델링과 동일하게 관리부담·공실위험 없이 정해진 기간 동안 미리 확정된 임대수익을 지급받게 된다. 

집주인에게는 연 1.5% 저리의 매입임대 매입자금을 지원하게 되며, LH가 임대 관리 업무 대가로 집주인에게 부과하는 수수료도 인하할 계획이다.(월 임대료의 7%→5%) 

집주인 리모델링(개량, 매입방식 모두) 임대주택을 준공공임대로 등록할 경우, 취득세·재산세·소득세·양도세도 감면해 줄 계획이다. 

③ 근로자 임대주택 활성화 

기업이 사내 유보금 등을 활용하여 근로자 임대주택을 더 많이 제공토록 유도하기 위해 중소기업에 한해 수도권에 적용되는 근로자 임대주택 투자세액 공제율(7%)을 지방수준(10%)으로 상향할 계획이다. 

4. 전·월세 등 주거비 지원 강화 

주거비 마련에 어려움을 겪는 전월세 가구에 대해 기금융자 등을 확대하여 주거비 부담이 낮아질 수 있도록 지원할 계획이다. 

첫째, 신혼부부 등 전세가구에 대한 버팀목 대출 지원을 강화된다. 

대출금리를 0.2%p 일괄 인하(2.5∼3.1%→2.3∼2.9%)하되, 신혼부부는 우대금리를 0.3%p 추가 확대하여, 전체적으로 0.5%p가 우대(2.3∼2.9%→1.8∼2.4%)된다. 

또한, 그간 전세가격 상승폭을 감안, ’13.4월 이후 동결되었던 수도권 대출한도를 2천만원 상향(수도권 1억→1.2억원)하고, 신혼부부(수도권 1.2억/지방 0.9억)는 다자녀 가구(수도권 1.2억/지방 1.0억)와 함께 수도권 1.4억 / 지방 1.0억으로 확대된다. 

둘째, 구매여력이 부족한 생애최초주택구입자에 대해 한시적(시행 후 6개월간)으로 대출지원을 강화한다. 

생초자 우대금리를 0.3%p 상향(0.2%p → 0.5%p)하여 생초자에 대해서는 최저 1.6% 금리를 적용(2.1∼2.9%→1.6∼2.4%) 할 계획이다. 

셋째, 월세 세액공제* 실적 분석을 토대로 월세가구의 주거비 지원의 효율성을 높이기 위해 연내 제도 개선 및 보완을 추진할 계획이다.

* 현재 총급여 7천만원 이하 근로자를 대상으로 연 750만원 한도 내에서 월세 지급액의 10%를 소득세에서 공제하고 있음

5. 주거지원 기준 합리화 및 전달체계 개선 

주거지원을 절실히 필요로 하는 계층에 임대주택 및 전월세 자금 등이 우선 제공될 수 있도록 주거지원기준을 합리화하고, 주거복지 전달체계를 개선하는 등 주거복지지원 체계를 정비한다. 

첫째, 최저소득계층 중 임대료 부담이 크거나 최저주거기준에 미달하는 가구를 집중 지원하여 단계적으로 주거지원 사각지대를 해소해나갈 계획이다.

* 호주 : 소득 4분위이하 가구의 RIR이 30% 이상인 경우 주택스트레스 상태로 규정

* 미국(HUD) : worst case housing needs 가구(RIR 50% 이상or열악한 주거상태) 우선 지원

우선, ’16. 5월부터 주거급여를 받는 최저소득계층 중 소득 대비 임대료가 과도한 가구(30%이상)에 대해 매입·전세임대 우선 입주를 지원할 계획이다. 

또한,임대료 부담, 최저주거기준 미달 여부를 공공임대 입주자 선정 기준에 포함(’16.하)할 계획으로, 변경된 기준을 적용하여 연내 전세임대 대상자 선정을 추진하고 ’17년 매입·전세임대, ’18년 영구·국민임대로 단계적으로 확대할 계획이다. 

둘째, 맞춤형 주거복지 전달체계 강화를 추진한다. 

마이홈센터 중심 주거복지 전달체계를 구축하여 마이홈센터에서 주거복지서비스 상담뿐만 아니라 신청절차 안내, 신청서 작성까지 연계 지원하고, 접근성이 낮은 주민센터·재래시장 등을 직접 방문하여 찾아가는 서비스를 제공할 계획이다. 

또한, 마이홈센터와 지자체, 주거복지단체 간 주거복지 네트워크를 구축하여, 이를 통해 최저소득계층 등 주거지원 사각지대를 상시 발굴할 계획이다. 

셋째, 맞춤형 주거복지 실현을 위한 추진방안을 마련한다. 

공공임대주택 지원정책을 수혜자 중심으로 확대·개편하여 임대주택 재고를 확대할 계획이다. 

OECD 등 해외 선진국은 정부가 직접 공급하는 공공임대주택 뿐만 아니라 공공의 지원을 통해 저소득층에게 저렴하게 임대되는 민간임대주택도 사회적 임대주택(social rental housing)으로 관리하고 있다. 

우리 정부도 앞으로 소유·관리주체와 관계없이 공공지원(자금지원, 세제감면 등)을 통해 시세보다 저렴한 임대료로 공급된 장기임대주택*(8년이상)을 공공지원주택으로 통합 관리하여,

* (예) 집주인 리모델링 임대, 집주인 매입임대 등

’22년까지 공공지원 임대주택 비율을 OECD(’14년 8%, 잠정)수준인 8%까지 달성할 수 있도록 추진할 계획이다.

* 공공지원 임대주택을 지속 확충하여 2030년 이전에 EU 수준(9.4%) 이상 확보 추진

또한, 공공임대주택 재공급 물량(연간 4∼5만호)의 체계적 관리 방안을 마련하고, 노후 임대단지 재개발 중장기 플랜도 검토할 계획이다. 

6. 주택임대차 시장 인프라 개선 

월세 비중 증가, 임대주택 확대 등 주택시장의 구조적인 변화에 대응하여 임대차 관련 제도, 관행 등 인프라 개선을 추진할 계획이다. 

첫째, 선진화된 종합 주거서비스를 제공한다. 

우선, 뉴스테이를 통해 선진 주거서비스 제공 모델을 선도적으로 제시할 계획이다. 

LH 공모사업 기준 중 임대관리 및 주거서비스 배점을 상향하는 등 주거서비스 평가를 강화*하고, 주거서비스가 우수한 뉴스테이 단지 인증 및 주기적 관리를 통해 주거품질을 높일 계획이다.

* 현재 1,000점 중 임대관리계획 배점 40점, 주거서비스 배점 100점(비계량 평가)→ 임대관리계획도 주거서비스에 준하여 배점을 상향하고 정량평가 도입

네트워크형 종합서비스 인증제* 도입도 추진하여, 뉴스테이 外에도 종합 주거서비스를 제공할 수 있는 기반을 마련할 계획이다.

* 임대관리, 중개, 이사, 청소 등 업역 간 연계 등을 통해 종합서비스를 제공하는 주택 임대관리업체를 우수 부동산 네트워크로 인증

또한, 전문화된 주거서비스를 제공할 수 있는 주택임대관리업 육성도 추진한다. 

주택 임대관리업 등록기준* 및 보증보험 가입의무를 완화하여 임대관리업자의 부담을 낮추고 활성화를 유도할 계획이다.

* (위탁관리형) 주택수 300세대 이상→100세대 이상, 자본금 동일

(자기관리형) 자본금 2억원 이상→1.5억원 이상, 주택수 동일

둘째, 주택임대차 시장의 제도·관행 등 개선도 추진한다. 

임차수요가 늘어나고 월세비중이 증가하는 등 임대차 시장이 변화하고 있지만, 임대차 관련 관행과 제도는 여전히 미흡한 상황이다. 

허위·중복매물로 인한 피해를 방지하기 위해 중개협회를 통한 허위 매물 신고 활성화를 유도하고 

임대차 계약의 편의성과 안전성을 높이기 위해 올해 5월 서초구에서 부동산 전자계약 시범사업을 실시한 후 ’17년부터 전국으로 확대하여 시행할 계획이다. 

또한, 임대차 관련 분쟁해결을 위해 계약서 작성 시 함께 교부되는 중개대상물 확인 설명서를 보완하고, 수선 및 유지·보수 가이드라인을 마련하여 ‘16년 상반기부터 시범운영할 계획이다. 

셋째, 전월세 등 주택통계 개선도 추진한다. 

국민들이 원하는 가격대의 주택을 쉽게 찾을 수 있도록 입주가능 주택 가격지도 구축을 추진할 계획이다. 

앞으로, ‘마이홈 포털’을 통해, 희망 주택가격 수준에 따른 지역별 입주 가능한 임대주택(전월세주택, 공공임대) 매물정보를 지도형태로 볼 수 있게 된다. 

또한, 주택 관련 통계 개선도 지속적으로 추진할 계획이다. 

임차가구의 주거비 부담 정도를 정확히 측정하기 위해 주거실태조사 내실화(표본 2만→6만, 조사주기 2년→1년) 등을 추진하고, 매년 수기로 집계하던 임대주택 통계생산 방식을 임대주택 포털 등을 활용하여 전산화하는 한편, 

미분양 통계 개선, 부동산 전매통계 개선, 연립·다세대 실거래가격지수 공표 등 시장관련 통계도 개선할 계획이다.

국토부

kcontents