뉴스테이 정비사업 '기업형 임대사업자' 선정기준
“6개월내 우선 협상대상자 선정 못하면 후보구역 취소”
기업형 임대 사업자 선정전에 우선 협상자 뽑아야
가격적정선·재무여건·사업계획 등 철저하게 평가
최근 뉴스테이 연계형 정비사업이 침체된 재개발·재건축 활성화를 위한 핵심 요소로 주목받고 있다.
도시정비사업 기업형 주택 임대사업 매입형: REITs 모델
출처 매일건설신문'
edited by kcontents
특히 국토교통부가 최근 기업형 임대사업자(기업형 임대주택 인수자) 선정 기준에 대한 행정예고에 들어가면서 구축 완료 단계에 들어서고 있는 상태다.
이에 따라 뉴스테이 제도 적용을 고민하는 일선 정비사업장의 관심이 높아지고 있다. 이와 관련해 기업형 임대사업자 선정은 뉴스테이 연계형 정비사업에서 가장 중요한 핵심 요소로 평가 받고 있는 절차 중 하나다. 기업형 임대사업자가 일반분양분을 전부 매입해 임대주택으로 활용하는 만큼 미분양을 우려했던 건설사들의 참여를 유도할 수 있고, 그만큼 원활한 사업 진행을 도모할 수 있다는 이유에서다.
이에 대해 본지는 뉴스테이 연계형 정비사업이 도입된 취지와 진행 절차 및 기업형 임대사업자 선정 기준에 대해 알아봤다.
뉴스테이 연계형 정비사업 절차는
3단계로 세분화시켜 사업 진행=국토부에 따르면 뉴스테이 연계형 정비사업은 크게 3단계로 세분화시켜 사업이 진행된다. 우선 1단계에서는 후보구역 공모와 평가가 이뤄진다. 국토부가 지자체별로 공모 실시→지자체 자체평가→응모구역에 대한 현장실사→응모구역 중 적정 정비구역을 후보구역으로 선정→선정된 구역은 총회의결을 통해 뉴스테이 연계형 정비사업 추진 여부 결정 순으로 진행된다. 다음 2단계에서는 인수자 결정 절차가 진행된다. 조합은 경쟁입찰에 의한 기업형 임대주택 인수자 우선협상대상자 선정→조합과 우선협상대상자와의 가격협상이 이뤄진다. 마지막으로 3단계에서는 최종 결정이 이뤄진다. 국토부가 사업계획평가 및 기금지원여부 결정→조합은 기업형 임대사업자를 최종 선정→행정절차 진행 및 매매계약을 통해 사업에 착수한다.
기업형 임대사업자 선정 기준 마련
이와 관련해 국토부는 뉴스테이 연계형 정비사업 절차 가운데 가장 중요한 단계로 평가 받고 있는 기업형 임대사업자 선정 기준도 마련해 고시할 방침이다.
국토부는 지난달 29일 뉴스테이 연계형 정비사업을 시행하는 조합이 기업형 임대사업자 선정시 준수해야할 사항을 담은 ‘정비사업 연계 기업형 임대사업자 선정 기준’을 20일 동안 행정예고 한다고 밝혔다.
‘정비사업 연계 기업형 임대사업자 선정 기준’에 따르면 기업형 임대사업자 선정 절차는 입찰공고→제안서 평가→우선협상대상자 선정→가격협상→기업형 임대사업자 선정 순으로 진행된다. 이에 따라 조합은 기업형 임대사업자를 선정하기 전 경쟁입찰을 통해 우선협상대상자를 선정해야 한다. 이때 조합은 우선협상대상자가 제출한 제안서를 사업방식별 평가항목 비교표를 바탕으로 평가한다.
사업방식별 평가항목은 공통 평가항목과 리츠·펀드 추가평가 항목으로 나뉜다. 우선 공통 평가항목에는 △가격적정성 △재무여건 △사업계획이 포함됐다.
또 리츠·펀드 추가 평가항목은 △기금내부수익률 △사업완충률 △운용실적 △임대조건율 △출자비율 순으로 구성됐다.
이후 평가 결과를 조합원에게 공개한 후 총회에서 투표를 통해 우선협상대상자를 선정하고, 임대주택으로 매각될 일반분양분에 대한 가격협상을 거쳐야 한다. 이 과정에서 가격협상이 완료돼도 우선협상대상자가 리츠 또는 부동산펀드를 설립한 후에 기업형 임대사업자로 최종 선정될 수 있다.
이와 함께 국토부는 올해 상반기 뉴스테이 연계형 정비사업의 후보 정비구역으로 선정된 조합은 6개월 내로 기업형 임대사업자 우선협상대상자를 선정해야 한다는 점도 강조했다.
이는 뉴스테이 연계형 정비사업의 성공 조건은‘사업 속도’라는 점에서, 최소한 6개월 이내에 기업형 임대사업자 선정을 마무리함으로써 빠른 사업 추진을 유도하기 위한 장치다.
유지만 국도교통부 주택정비과 사무관은“기업형 임대주택 인수자 우선협상대상자 선정 과정에서 향후 리츠를 설립할 부동산 투자회사인 신탁사 등이 참여하게 된다”며“일선 조합들은 후보 정비구역으로 지정된 후 6개월 이내로 기업형 임대사업자 우선협상대상자를 선정하지 못할 경우 후보 정비구역 선정이 취소되기 때문에 유의해야 한다”고 말했다.
이혁기 기자 lhg@houzine.com 하우징헤럴드
kcontents
