"대한민국 주택가격, 어떻게 될 것인가"
오종윤 한국 재무설계 대표
우리나라 사람들의 부동산에 대한 애정은 각별하다.
한국 일본 미국의 1995~2015년 부동산 가격 동향
출처 thinkpool.com
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1950년대 중반부터 인구가 급격하게 늘어나고, 베이비붐 세대가 농촌을 떠나 도시로 이동하고 사회에 진출하는 1970년대부터는 도시의 주택가격과 건물가격은 천정부지로 오르기만 했으니 이에 대한 애정이 유별난 것도 어쩌면 당연할 수도 있다. 하지만 이제부터는 지금까지와는 정반대의 현상이 나타날 것이다. 그렇게 판단하는 이유 4가지를 말해보겠다.
첫째, 우리나라 가계부채와 불안정한 가계구조이다.
현재 1955년, 1956년생은 만 60세로 진입하고 있다. 우리나라에서 만 60세 즉 환갑의 의미는 무엇일까? 그것은 노동시장에서의 완전한 이탈을 의미한다. 노동시장에서의 이탈은 소득 절벽을 의미한다. 60세 이상뿐 아니라 우리나라 사람들의 경제적 정년을 학계에서는 52세로 분석하고 있다. 그래서 최근에는 매년 약 80면 명이 소득절벽을 경험하고 있다.
평균이 이러하니 대부분의 가계는 부채를 상환하지 못한 상태에서 소득절벽을 맞게 된다. 우리나라 가계부채는 1200조에 달하고 있고 자영업자 기업대출을 포함하면 가계부채규모는 약 1600조에 이른다. 가계부채는 우리나라 주택 가격 폭락의 뇌관으로 작용할 수 있을 것이다. 부채가 있는 상태에서 소득은 없고 자녀교육비, 자녀결혼자금, 본인의 은퇴자금 등 돈을 써야 할 곳이 많을 경우 사람들은 어떤 결정을 할까? 마지막 남은 자산을 처분하려 할 것이다. 그 마지막 자산이 바로 주택이다. 이런 상황에 처한 많은 사람이 주택을 처분하려 할 때 살만한 사람들이 없으면 주택 가격은 우리가 생각하는 수준 이상으로 하락할 것이다.
둘째, 2017년부터 2019년 사이에 주택 입주 물량이 급증한다.
주택 입주물량을 예측하기 가장 좋은 데이터는 주택인허가 건수이다. 2013년부터 2015년 사이의 주택인허가 수는 약 160만 가구이고, 2016년 예상 주택인허가수는 약 60만 가구 정도이다. 최근 4년 동안 인허가 된 주택 수는 약 220여만 호이다. 우리나라 인구를 약 5000만 명으로 볼 때 앞으로 4년 동안 인구의 약 12%가 거주할 공간이 새로이 공급되는 것이다. 특히 2015년에는 약 74만 가구 정도가 인허가된 것으로 나타나고 있다. 이는 주택 신규수요 인구가 팽창하던 1990년대 초반의 주택 공급물량과 비슷한 수준이다. 2016년 바로 주택가격이 하락하진 않을 수도 있어도 2017년 이후에는 주택 가격 폭락을 예상하기에 충분한 근거가 될 수도 있다.
셋째, 저출산의 문제이다.
베이비붐 세대에는 매년 약 80~90만명씩 태어났다. 하지만 2000년 이후 우리나라 신생아 수는 매년 평균 약 45만 명씩 태어나고 있다. 사망은 주택 공급요인이고 출생은 주택의 수요요인이다. 20년 후면 베이비붐 세대가 사망하기 시작할 것이고 2000년 이후 출생아들이 주택의 수요자가 될 것이다. 그렇게 되면 매년 평균 70~80만명이 사망하면서 주택을 공급할 것이고, 매년 40여만 명이 주택을 구입하려고 할 것이다. 이 경우 40여만명이 살던 주택은 빈집이 될 것으로 보인다. 주택가격은 폭락 이상의 수준으로 하락할 가능성이 크다고 본다.
넷째, 주택 가격에 단기적으로 영향을 미치는 요소로는 미국 기준금리인상·정부의 부동산 정책·정부의 대출정책 등을 들 수 있다.
한 가지 원인만으로도 주택 가격에 큰 부정적 영향을 미칠 수 있는 요소이다. 그런데 문제는 이런 모든 것들이 동시다발적으로 일어나고 있다는 점이다. 성장하는 사회에만 익숙한 우리나라 사람들이 이런 변화된 새로운 환경에서 잘 살아남을 수 있을까! 자신이 가진 자산에 대해 한 번쯤 고민을 해봐야 하는 시기이다.
이데일리
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