부동산 투자의 장점(미국 사례)
미셸 원, BEE 부동산부사장
매달 임대수입
투자자 자산 늘어나
30-50%자금으로 은행 융자 혜택( 지렛대효과)
양도소득 세금연장법으로 큰 부 혜택-
1031 교환(Exchange)
투자부동산을 하나 장만하면 그것이 상가나 아파트이든 아니면 오피스건물이나 창고등 어떤 종류의 부동산이라도 매달 임대수입이 생기고 특별한 변수가 생기지 않는 한, 세월이 지나면 값이 올라가 투자자의 자산이 늘어난다.
출처 realestate77.com
edited by kcontents
시기가 맞으면 적은 돈을 투자하여 구입한 부동산의 가격이 급격히 올라가는 경우도 많다. 그뿐인가 부동산을 구입할 때 부동산 가격의 30-50%만 가지고 있어도 나머지는 은행에서 융자를 얻어 해결할 수 있다. 이것을 ‘지렛대효과’ 라고 부르는 데 부동산투자의 가장 큰 매력의 하나라고 생각된다.
가령 100만달러짜리 아파트를 35만달러 다운하고 샀는데 3년 후 아파트 가격이135만달러가 되었다면 투자금액의 100% 이익이 발생한 것이다. 그러므로 경험이많고 성공적인 투자자 일수록 요즘같이 은행 이자율이 낮아 상대적으로 수익률이높아질 때는 굳이 융자를 할 필요가 없어도 최고의 투자수입을 내기 위해 융자를 하여 부동산을 구입하고 남은 돈으로 다른 부동산을 찾는 경우가 많다.
그리고 부동산투자를 통하여 위에 언급한 기본적인 이익뿐만 아니라 여러 가지다양한 혜택을 볼 수 있다.
그 중 하나가 행복한 고민이겠지만 소유한 부동산에서 소득이 많이 발생하거나, 아니면 다른 수입이 많은 전문직 고소득자들이 걱정하는 세금문제도 부동산 투자를 통해 공제혜택을 받을 수 있다. 우선 매달 내는 융자 페이먼트의 이자 부분이세금 공제가 된다. 국세청(IRS)은 투자용 부동산의 소유를 비즈니스의 하나로 보기 때문에 부동산관리에 들어가는 모든 비용을 수입에서 공제 할 수 있다. 수리비는 물론이고 부동산에 관련된 여행 경비, 교육비, 유틸리티 등 모든 비용을 공제할 수 있다. 그리고 부동산 투자의 또 다른 장점이 감가상각인데, 국세청은 부동산의 땅을 제외한 건물 부분을 시간이 지날수록 낡아서 가치가 떨어진다고 생각해합법적으로 세금을 공제할 수 있게한다.
즉 매년 하는 감가상각 이후의 부동산의 가치를 그 이전과 비교해 5~15% 이상까지 하락한 것으로 간주해 세금을 내게 되니 감가상각을 한 부동산은 그 만큼세금을 적게 내게 된다. 당연히 절세된 만큼 수입이 늘게 되고 그만큼 재투자의 기회가 늘게 될 것이다.
또 다른 혜택 중 하나가 많은 사람들에게 경제적 부를 안겨준 1031 교환(Exchange)이 있다.
국세청(IRS) 세법 중에 1031 조항에 의하면, 모든 투자 부동산은 세법 조항에맞는 조건으로 교환을 했을 경우, 판매 후에 그 부동산에서 발생된 이익에 관한세금(Capital Gain Tax)의 납부를 지연시킬 수 있게 된다. 위의 예를 들었던 아파트주인 마이클씨 경우를 보면 100만달러에 사서 135만 달러에 팔았으니 오른 가격35만달러에서 팔 때의 비용을 뺀 실제 수입의 30%정도의 양도소득세를 내야하지만 마이클씨가 매매한 아파트에서 나온 돈 70만달러를 다운하고 200만달러짜리 다른 아파트를 구입한다면 세금을 내지 않도록 미루어준다.
그리고 1031교환에 의한 세금연장은 다음 팔 때까지 이지만 다시 팔 때에도 다시연장할 수 있기 때문에 그 때 면제된 큰 액수의 세금을 재투자할 수 있다.
특히 많은 상업용 부동산은 부동산을 팔아서 생기는 이윤이 크므로 당연히 세금액수도 많아져 면제된 세금을 재투자하게 되면 자산 증식이 속도가 빨라질 수 있다. (213)380 -9996
미셸 원, BEE 부동산부사장
미주한국일보
kcontents
