'임대료 연체 계약 해지 시' 알아둘 것들

김용일 법무법인 길상 부동산 전문변호사

    건물주인 임대인 입장에서 임차인의 임대료 연체는 고민이 되는 문제다. 

이번 시간에는 상가건물 임차인의 임대료 연체를 사유로 임대차 계약을 해지할 경우 알아둬야 할 사항들을 정리해보겠다.

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①상가건물은 모두 임대료 3기 이상 연체해야 해지 가능하다 

민법은 건물 임대차에서 임차인이 2기의 차임을 연체하는 경우 계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있지만, 민법의 특별법인 ‘상가건물임대차보호법’(상임법)에는 직접적인 규정이 없어 혼란이 있었다. 그러나 상임법이 2015년 5월 13일자로 개정되면서 “임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다”는 규정을 두어(제10조의 8), 임차인이 3기 이상 차임액을 연체하면 임대인이 계약을 해지할 수 있는 것으로 정리됐다.

그런데 여기에 대해서는 주의할 점이 있다. 상임법은 제2조 적용범위에 환산보증금이 일정 금액 이하인 상가에만 적용된다. 하지만 임차인이 3기 이상 차임액을 연체하는 문제로 임대인이 계약을 해지할 때는 환산보증금 초과 여부와 관계없이 사업자등록의 대상이 되는 상가건물은 모두 적용 된다. 즉, 사업자등록의 대상이 되는 모든 상가 건물에 있어서는 민법이 아니라 상임법이 적용돼 임차인이 3기 이상 차임액을 연체해야 계약을 해지할 수 있는 것이다.

② 임대료 연체액은 모두 합하여 3기에 달하면 된다 

차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때란, 차임의 연체가 3번 연속할 것을 요하지 않고, 차임 연체가 모두 합하여 3기의 차임액에 이르면 된다. 예를 들어 1년 전에 차임을 1번 연체하고 그 후 차임연체가 없다가 최근 몇 달간 2번을 연체하더라도, 3기의 차임연체액 요건을 충족하는 것이므로 계약해지가 가능하다. 

③ 계약해지 당시 남은 차임연체액이 3기 이상이어야 한다

임차인이 과거에 3기 이상의 차임액을 연체한 사실이 있어도, 그 후 임대인이 계약해지를 하기 전에 임차인이 연체된 차임을 전부 또는 일부 지급해 남아있는 연체액이 3기 이상의 차임액에 못 미치면 임대인은 계약해지를 할 수 없다. 따라서, 임대인이 이런 사태를 피해 계약해지를 확실히 하기 위해서는, 임차인이 연체차임을 지급하기 전에 임차인을 상대로 내용증명 우편, 문자메시지 등을 보내 계약해지의 증거를 남겨야 할 것이다.

김용일 변호사는? 

서울대학교 경영대학 졸업 

사법연수원 34기 

(현) 법무법인 길상 파트너 변호사 

대한변호사협회 인증 부동산전문변호사

이데일리

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