변화하는 2016년 부동산 주택 정책의 큰 틀..."투자 트렌드에 주목하자"
지난 1월에 발표한 국토부 2016년 주요 업무계획에 따르면 올해의 주택정책은 크게
① 집걱정 덜어드리기
②살기좋은 생활공간 조성
이라고 한다.
2015년에는 주택시장 활력이 회복되었다고 보고 올해는 더 이상의 활력(투자)보다는 유지. 관라차원에서 서민과 중산층에게 거주할 집인 임대주택에 대한 공급증가와 원(기존)도심지내 주거환경이 취약한 노후주택에 대한 관리강화와 같이 개별주택과 도시의 주거환경을 관리 하고자 하는 주택정책을 펼쳐나갈 것임을 시사하고 있다고 분석된다.
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따라서 저성장, 저소비의 뉴 노멀(New-normal)시대에서 부동산투자는 저금리 금융정책이 부동산 시장의 뇌관으로 작용되어 시장침체를 경험한 미국과 일본의 사례에서처럼 확대보다는 유지,관리차원에서 신중하게 이루어 져야 한다.
이와 관련하여 지난해 6월 서울연구원이 개최한 한․일 국제워크숍 버블붕괴 25년, 일본 주택정책의 교훈이라는 주제를 발표한 나카가와 마사유키 일본대학 교수는 “일본의 거품경제도 지나친 부동산 규제완화 정책과 저금리 기조 때문이었으며, 한국도 동일한 길을 걸을 수 있다고 경고했다. 그는 주택이라는 자산을 국민들에게 공급하는 것은 기본적으로 좋은 정책이라고 생각하지만 과거 미국 부시정권의 ‘오너십 소사이어티(Ownership Society)정책’이 무리하게 국민들이 집을 사도록 해 서브프라임 모기지 사태를 불렀다고 지적했다.
지난 2014년 최경환 부총리가 이끄는 경제팀이 첫 발표한 7.24 경제활성화 대책중 ‘주택에 대한 대출규제완화 정책’은 1년 한시적으로 도입한 것으로 ‘DTI는 전국, 전금융권에서 60%로, 그리고 LTV는70%까지 완화하여 청장년층의 구매력을 인위적으로 끌어 올림으로써 주택경기와 일반경기를 부양시키고 나아가 이들의 사회정착을 높이고자 하였다. 이후 가계부채문제로 작년 4월 이에 대한 완화기한을 올해 7월말까지 1년 더 연장하면서 금융당국은 적재적시의 실기를 놓치고 급기야 작년 11월에 들어서면서 아파트 중도금대출 심사를 강화한다는 언론 발표 후 시장분위가 급속히 얼어붙고 대출금리도 많게는 1% 까지 상승하는 대 혼란을 야기하였다.
작년 12월16일 미국발 금리인상보다는 국내 금융당국의 갈팡질팡하는 주택금융정 책이 오히려 부동산시장을 침체토록 한 원인을 제공한 것이라고 여러 전문가들이 지적하고 있다. 올해 2월초 한국주택협회가 회원사를 대상으로 집단대출 현황을 조사한 결과 15개 건설사에서 대출 거부․보류 등의 어려움을 겪는 현장이 지난 1월 말 현재 3만3,970가구에 대출액이 무려 5조2,000억여원에 달하는 것으로 나타났다고 한다. 이는 지난해 11월 규제직후 조사보다 가구와 대출금액이 2배 이상으로 급등한 것이다.
금융당국의 모르쇠와 은행들의 이자수익 챙기기는 4개월이 넘도록 중도금 대출에 대하여 엇박자를 내고 있다. 중도금 대출이자 상승과 분양물량 증가 및 일자리 감 소, 수출감소, 소비감소는 경기부양은 물론 부동산시장에 대한 더 이상의 투자를 유인하지 못할 것 이다. 특히 투자자들이 은행대출을 통한 레버리지로 투자수익을 더 이상 기대 할 수 없을 뿐만 아니라 실수요자들에게도 구매력이 떨어져 전체적인 수요감소는 부동산가격을 일시에 하락케 하는 요인으로 작용 할 것이다.
따라서 새로운 부동산 투자 트렌드는 신규 투자로 중, 고수익을 실현하기가 어렵게 되면서 있는 것을 잘 관리하고 활용하려는 ‘아나바다’현상이 나타나고 있다. 이에 국토부가 2016년 업무보고에서 발표한 내용 중 투자자나 전문가들에게는 의미 있는 대목이 ‘주택임대관리업’의 지원과 노후주택에 대한 시설, 환경 등에 관리의 강화이다. 주택보급율이 전국적으로 100%를 넘어선 성숙시장에서는 국민들의 주거에 대한 의식이 소유에서 거주로 바뀌면서 임대시장의 도입이 필연적이다.
임대사업자가 직접관리의 어려움으로 위탁관리를 요구하기 때문에 임대관리시장은 전문 관리업체(시설관리업 FM, 재산관리업 PM, 자산관리업 AM)가 등장하면서 시설관리, 임대차, 주거서비스 등 종합적인 관리를 통하여 경쟁력을 갖추고자 할 것이다. 따라서 부동산투자는 투자차익을 얻기 보다는 역세권과 대학가, 직장(일터) 등 임대입지와 관리가 비교적 양호한 지역의 부동산과 주택을 선별하여 투자, 임대관리하는 것이 더 유망하리라 본다. 이때 지역 부동산전문가인 개업공인중개사나 신문, 방송자료 등을 통해서 꼼꼼히 살펴보고 자문 받아 투자하는 것이 시장침체기에 수익을 알뜰하게 일구는 혜
고 본다.
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auric 호인
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