우리집만 안 오르는 이유?

오은석 경매전문가

   전세금의 거침없는 상승과 전세물량의 감소, 월세의 부담감으로 인해 매매로 눈을 돌리는 수요가 늘어났고, 그 결과 2015년 연간 주택매매거래량은 119만 3691건으로 전년대비 18.8% 포인트 증가했다. 

출처 국토부

이는 국토교통부가 2006년 통계를 집계한 이후 최대치를 기록한 것이라고 한다. 특히 수도권(32.4%)이 지방(7.2%)에 비해 증가폭이 큰 것으로 조사됐다.

주택을 매매한 사람들의 가장 큰 고민은 매입한 집이 앞으로 얼마나 상승할 수 있을지 여부다. 그 동안 어렵게 모아 겨우 목돈을 마련했고 일부 부족한 자금은 주택담보대출을 받아 장만한 집이 매수한 직후에는 가격이 상승했다가 어느 순간부터 하락하기 시작한다면 얼마나 억울할까? 

“나는 부동산과 운이 없는 사람이야”

“주변에서 부동산이 끝물이라고 할 때 들을 걸”

이렇게 전혀 엉뚱한 곳에서 그 원인을 찾으려고 하는 이들을 많이 봤다. 

똑같은 실수를 반복하지 않기 위해 당신이 산 아파트가 오르지 않고 떨어지는 이유에 대해 알아보자. 

당신은 집을 살 때 무엇을 가장 먼저 고려하는가?

첫 번째가 바로 ‘자금’일 것이다. 

지금까지 모은 돈이 얼마고, 대출을 받을 경우 감당할 수 있는 월 이자가 얼마인지 계산한 다음 총 구입자금의 범위가 결정되면 그에 맞는 지역을 선택한다. 

투자금이 결정되면 그 다음이 ‘지역 선정’이다. 지역을 선정할 때는 직장과의 거리, 학군, 역세권, 편의시설, 교통여건 등을 종합적으로 고려해 결정한다. 소위 부동산 전문가라는 사람들이 한결같이 좋은 입지를 가지고 있으면 반드시 매매가격이 상승한다고 역설을 하기 때문이다. 

지역 선정까지 끝나면 마지막으로 ‘아파트 단지’를 고른다.

비로얄동보다는 로얄동, 저층이나 탑층보다는 로얄층, 북향이나 서향 보다는 남향, 복도식보다는 계단식, 구축보다는 신축, 중앙난방보다는 개별난방, 호재 그리고 내부 구조 등

여러 가지를 고려한 끝에 나에게 가장 맞는 아파트를 계약한다.

부동산 전문가들이 중요하다고 말하는 포인트를 모두 체크하면서 고른 아파트이기 때문에 이제 기다리면 매매가격이 상승할 것이라 확신을 갖는다. 그런데 시간이 지나도 오르기는커녕 오히려 가격이 하락하기 시작한다. 왠지 내가 산 아파트만 가격이 떨어지는 것 같다. 

내 아파트만 오르지 않는 진짜 이유가 뭘까? 

사실 당신은 가장 중요한 것을 놓치고 있다. 

위에서 말하고 있는 모든 요소들은 실거주자들이 선호하는 것들이다. 실거주자의 선호요건을 갖춘 아파트는 다른 아파트에 비해 실수요층이 두텁고 이는 상승기 때에는 매매가의 상승폭이 크고, 하락기 때에는 매매가의 하락폭이 적다. 

그래서 이왕 매수를 할 계획이라면 매수세가 안정적으로 형성되어 있는 물건을 추천하는 것이다. 그렇지만 부동산 하락기간이 길어지면 아무리 입지가 좋고 선호도가 좋은 아파트라도 가격은 하락하게 되어 있다. 

만약 이 가설이 틀렸다면 모든 조건이 완벽하게 갖춘 강남지역의 아파트는 태동했을 때부터 지금까지 하락 없이 꾸준히 상승했어야 했다. 즉 아무리 선호도가 좋은 아파트라고 하더라도 바로 ‘이것’을 고려하지 않으면 결국 매매가격은 하락하게 되어 있다.

그럼 ‘이것’은 무엇일까? 바로 ‘타이밍’이다. 타이밍에는 크게 매수타이밍과 매도타이밍이 있다.

선호도가 실거주를 위한 기준이라면 타이밍은 부동산재테크까지 고려한 기준이 된다.

부동산이란 토지나 건물과 같이 움직여 옮길 수 없는 재산을 말한다. 움직이지 않는 부동산에 가격이 형성되어 있다는 것은 그 부동산에 관심을 갖는 수요자들이 증가 또는 감소함에 따라 가격점이 달라지는 것을 말한다. 

가격점이 동적으로 변화한다면 결국 매수타이밍과 매도타이밍을 언제 잡느냐에 따라 저가에 매수해 고가에 매도함으로써 최적의 수익률을 낼 수 있다는 것을 의미한다. 

결국 타이밍에 대한 이해나 공부 없이 무작정 부동산을 보유하기만 하면 매매가격이 상승하지 않을까라는 근거 없는 믿음이 그 동안 어렵게 모은 돈으로 내 집 장만을 하면서 꿈꿔 온 희망까지 송두리째 빼앗은 것이다. 누구의 잘못이겠는가? 준비를 제대로 하지 않고 막연하게 오르겠지라며 헛된 희망만을 품고 부동산을 계약한 당신의 잘못이 가장 크다. 

오은석 

‘나는 월세받는 직장인이 되기로 했다’의 저자로서‘북극성주’라는 닉네임으로 더 유명한 19년차 부동산 실전투자 고수다. 다음 카페 ‘북극성’을 통해 5만 명이 넘는 회원들에게 투자 노하우를 전파하며 멘티들이 시행착오 없이 투자하고 경제적 자유를 실현할 수 있도록 돕고 있다. 그를 따라 투자를 시작한 멘티 중 상당수는 현재 부동산 투자 분야의 유명한 실전 고수로 성장하여 후배들의 멘토로 활동하고 있다. 

이데일리 

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