내 집 구입시 '주택담보대출' 활용법
불과 10년 전까지만 해도 내 집 마련은 모두의 꿈이었습니다.
그런데 몇 년 째 이어지는 부동산 경기 침체 속에서 과연 내 집을 장만해야 하는지 의문을 갖는 사람들이 늘고 있는데요.
과연 내 집을 사(buy)는게 좋을까요? 아니면 남의 집에 사(live)는게 좋을까요?
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“집 한 채 소유하는 선택은 훌륭하다. 하지만 올인은 금물!”
간단해 보이지만 여러 의미가 담겨있는데요. 올인하지 않고 내 집을 마련하는 재테크 팁을 지금부터 알려드리겠습니다.
집은 부동산이나 투자의 대상이기 이전에 보금자리로써 사용가치가 훌륭한 자산입니다.
그래서 아직 집이 없다면 주택청약종합저축을 기본으로 저축과 투자를 병행하여 집값이 안정되는 시기에, 느긋하게 내 집 마련을 하는 것이 좋습니다.
이 때 무주택 근로소득자인 경우에는 정부에서 제공하는 세제혜택을 활용하면 실질적인 대출이자부담을 절약할 수 있는데요.
먼저, 대출을 받아 주택을 구입했을 때 절세혜택입니다.
근로소득자인 무주택 세대주 또는 1주택자가 기준시가 4억원 이하의 집을 사기 위해 주택담보대출을 받았다면, 지불한 이자에 대해 최저 300만원에서 최고 1800만원까지 소득공제혜택을 받을 수 있습니다.
이때, 1주택자인 경우에는 신규 주택 취득후 기존 주택을 취득일이 속한 해의 12월 31일 이전에 매도하면 소득공제 혜택이 가능합니다.
다만 차입금의 상환기간은 15년 이상이면 그 혜택이 커지고요. 1800만원까지 최대공제를 받고자 한다면 대출이자율은 고정금리 방식으로, 대출상환방식은 원금의 거치기간이 없이 원리금을 상환하는 방식으로 선택하면 됩니다.
그래서 집을 살 때 대출을 받는 근로소득자들은 집값 기준시가 4억 원 이하 여부, 대출기간, 상환방식 등을 종합적으로 고려하는 것이 좋습니다.
또 전세로 살더라도 절세 혜택을 받을 수 있는데요.
근로소득자가 전용면적 85제곱미터 이하 주택을 임차하기 위해 전세자금대출을 받는 경우 대출원리금 상환액의 40%를 연간 300만원 한도로 소득공제 혜택을 받을 수 있습니다.
특히 전세의 경우엔 이자뿐만 아니라 원금까지 포함된 원리금상환액에 대해 소득공제가 가능해 생각보다 절세 효과가 쏠쏠합니다.
물론 대출받기 전에 상세 요건을 꼼꼼히 따져보며 소득공제가능여부를 점검하는 게 필요하겠죠?
이렇게 집을 장만하기 위해 자본금을 마련하고 대출을 받는 건 좋지만 제가 아까 “절대 올인은 금물” 이라고 말씀드렸는데요. 피해야 할 올인이 무엇인지 설명해드리겠습니다.
집에 올인하지 않는다는 의미는, 현재 우리 가족의 일상적인 수입의 20% 이상을 집대출금에 배분하지 않는다는 의밉니다.
왜 수입의 20%일까요? 우리는 집 이외에도 노후대비, 자녀 교육, 보험료 지출 등 준비할 필요자산이 많기 때문입니다.
그래서 평균 월급이 200만원 이라면 주택담보대출을 받아 매달 내는 돈은 40만원을,
월급이 400만원이라면 80만원을 넘지 않는 게 좋습니다.
내가 원하는 집을 마련하기 위해 좀 더 많은 돈이 필요한데 이 돈을 빌리려면 월급의 20%가 넘는다! 이때에는, 대출기간을 늘려 수입의 20% 이내에서 원리금을 상환할 수 있도록 하는게 좋습니다.
이미 주택담보대출을 받고 있는데 계산해보니 월 소득의 20%가 넘는다면, 재정설계가 필요한데요.
여기서 몇가지 활용해볼 만한 재테크 포인트를 알려드리겠습니다.
먼저 고금리 시절에 받은 주택담보대출을 저금리 대출로 대환하는 방법인데요.
만약 3년 전에 집을 사면서 1억원을 연 4.5% 고정금리로 대출받은 사람이 지금 연 3%로 대환한다면 1년에 150만원 정도의 이자비용을 절감할 수 있게 되어 가계의 부담을 덜 수 있습니다.
물론 대환을 할 때엔 중도상환수수료 등 부대비용을 지불하더라도 이자비용 절감액이 더 큰지 따져봐야 합니다.
현재 대부분 시중은행은 과거에 비해 대환이 다소 수월한 편이라 이 방법을 고려해볼 수 있겠습니다.
또 고금리신용대출이 있다면 주택담보대출로 부채를 통합하는 방법을 생각해볼 수 있는데요.
현재 주택담보대출은 집값의 60~70%까지 가능한데요. 신용카드부채, 자동차할부대출 등 고금리 대출이 있다면 상대적으로 저금리인 주택담보대출로 부채를 통합하는 겁니다.
과거에 묻지도 따지지도 않고 집을 마련하는 것이 최우선이었다면, 지금은 현실적으로 집을 사기 위해 어떤 기회비용이 발생하는지, 다른 투자 기회를 놓치는 것이 아닌지 자주 묻고 점검해봐야 할 때입니다. 지금까지 재테크 타임이었습니다.
KBS
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