"아파트 제대로 고르는 법"

 

  금융위기 이후 장기간 침체를 보였던 수도권 아파트 시장이 되살아나면서 전국적인 열풍이 지속되고 있다. 그 중에서도 손쉽게 투자할 수 있는 아파트는 가장 높은 관심의 대상이다. 

아파트 투자시 가장 중요한 것은 가격 상승여부를 판단하는 것이다. 개인이 결정하기에는 상당히 어렵지만, 이번에 출간된 ‘아파트 제대로 고르는 법’을 활용하면 누구라도 쉽게 투자가 가능하다.  

아파트 가격이 오르면서 분양시장도 활황을 보이고 있다. 하지만, 현재의 아파트 분양시장은 영 불편하다. 왜 지금 아파트 분양이 늘어나고, 지금의 분양가에는 어떤 의미가 담겨 있는지 등 여러모로 모호한 점이 많아서다. 부동산만큼 정보의 비대칭성이 큰 시장을 찾기란 쉽지 않다. 부동산의 특성상 지역이 한정되어 있으니 공급자나 그 지역 거주자가 많은 정보를 가지는 것은 당연하다. 하지만 지역적 특색을 제외하더라도 아파트시장은 공급자가 많은 정보를 가질 수밖에 없는 구조적 모순을 안고 있다. 

개인 투자자들의 가장 큰 단점은 아파트사업의 구조를 잘 이해하지 못한다는 것이다. 아파트 상품을 평가할 수는 있지만 그 사업의 구조를 모른다면 실패하지 않는 투자를 할 수가 없다. 적을 알고 나를 알아야 지지 않는 법이다. 아파트의 사업구조를 알기 위해서는 아파트사업에 참여하는 주체들을 알아야하고, 그들 각각이 가진 이해관계를 파악해야 한다. 고심 끝에 선택한 아파트인데 미처 알지 못했던 아파트 사업구조 때문에 집값이 내려간다면 어떤 심정이겠는가.

#1. 분양, 제대로 알자 

회사 보유분은 정말 회사 보유분일까? ‘회사보유분’이란 실제로 회사가 보유하고 있거나 청약 당첨자가 계약을 포기한 것이다. 과거 부동산시장이 활황이던 때 일부 로얄층을 임직원용으로 보유하거나 시공사가 공사대금 대신 현물로 받은 것으로 우량물건으로 통했지만, 현재는 일반 미분양을 회사보유분이라고 홍보하는 경우가 있으니 주의해야 한다.  

#2. 통계의 역설 

거래량은 늘었는데 가격은 왜 제자리일까? 과거에는 6개월 정도 아파트 거래량이 지속적으로 늘면 가격이 오를 것으로 예상했다. 하지만 최근 거래량은 최고치를 기록했음에도 불구하고 가격은 정체 상태다. 이는 기존의 가격대에서 크게 벗어나지 않은 가격대만 거래가 이루어지고, 평균보다 크게 웃도는 가격에는 수요자들이 움직이지 않기 때문이다.  

#3. 무엇이 아파트의 상품성을 높이는가 

연립주택이란 지하주차장 면적을 제외한 주택으로 쓰이는 한 개 동의 연 면적이 660㎡를 초과하고 층수가 4개 이하인 주택을 말한다. 과거 대표적 주택상품이었던 연립주택이 다시 급부상한 것은 ‘전세난’ 때문이다. 연립주택은 타운하우스, 테라스하우스로 변신하면서 단독주택과 아파트를 합쳐 놓은 장점을 부각시키려 한다. 하지만 공동주택에 비해 노후화가 빨리 진행되기 때문에 되도록 신축 연립주택을 구입하는 것이 좋다. 또 연립주택은 아파트에 비해 환금성이 높지 않으므로 투자 시 주의해야 한다.

#4. 재테크의 지혜, 아파트 투자 

아파트를 고를 때 가장 중요한 것 한 가지를 꼽으라면 바로 ‘대지지분’이다. 대지지분이란 ‘내 아파트가 갖고 있는 땅의 면적’이다. 흔히 아파트 가격을 비교할 때 평당 가격을 따진다. 하지만 이보다 더 중요한 것이 대지지분당 가격이다. 동일 지역에 비슷한 크기의 두 단지가 있는데 가격이 같다면, 대지지분이 넓은 아파트를 사야 한다. 평당 가격보다는 전용면적당 가격, 전용면적당 가격보다는 대지지분당 가격으로 가치를 판단해야 한다.  

#5. 개발을 알면 아파트가 보인다 

틈새평면은 주력평면에 비교되는 개념으로, 주택 수요자들의 요구는 전용면적 59㎡에 집중되어 있으나 수익성이 떨어지기 때문에 사업자들은 70~75㎡의 틈새평면을 주로 만들고 있다. 이는 분양가 상승의 빌미를 제공한다. 실제로 제곱미터당 분양가는 주력평면에 비해 높게 책정되는 경우가 많다. 여전히 대부분의 아파트가 주력평면인 상황에서 이제 막 생기고 있는 틈새평면의 아파트를 선택하는 것은 투자 측면에서 조심스러운 판단이 요구된다.  

#6. 놓치기 쉬운 아파트 관리 

아파트는 AS를 받을 수 없을까? 최근 아파트 하자 관련 민원이 급격히 늘어난 이유는 건설사들의 경영 악화와 관련되어 있다. 저가 수주를 한 중소하청업체들이 이익을 남기기 위해 부실시공을 하고 대형 건설회사는 이를 제대로 관리, 감독하지 못했기 때문이라는 것이다. 입주하는 아파트의 하자보수는 법에 규정되어 있어 주택사업자는 필히 서비스해야 한다. 입주 전 하자점검 시 점검을 꼼꼼히 하고, 입주 후 하자보수 기간이 끝나기 전에 문제점을 찾아내야 한다.  

#7. 부동산은 심리 싸움이다 

부동산시장이 단기적으로 움직이는 것은 심리적인 이유가 크다. 대표적인 것이 정부의 부동산 정책이다. 장기적으로는 펀더멘털이나 시장 기본가치에 의해 부동산 가격이 움직이지만 ‘투자심리’는 대표적으로 부동산시장을 움직이는 단기변수가 된다. 

당신의 아파트가 오르는지 내리는지를 알고 싶다면 주변 지역의 유사 아파트와 비교하지 말고 완전히 다른 지역의 아파트와 비교해보라. 언제 팔아야 할지 어디까지 오를지 등에 대한 변수를 더욱 정확히 확인할 수 있을 것이다. 

저자는 영산대학교 부동산·금융학과 부교수로 대학 부설 부동산연구소 소장을 맡고 있다. 

전국경제인연합회, 한국건설산업연구원 등에서 일했으며, 부동산114 이사를 역임했다. 서울 집과 부산의 학교를 오가는 생활을 하면서 지역별 주택 시장에 대한 특성을 잘 알고 있다. 지은 책으로 《어떻게 실패는 성공을 부르는가》《주거론(공저)》《부동산마케팅론》《부동산자산관리(공저)》 등이 있다

부산일보부동산센터 

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