LH '성남시 2단계 재개발사업'...공공 정비사업 활성화 사례

금광1구역, 중1구역, 신흥2구역 등 총 3곳

시공사 선정 완료

미분양 리스크 해소로 건설사들 참여 유도

미분양 발생 땐 성남시와 LH가 일부 인수

    지난 4년간 활로를 찾지 못한 채 공전을 거듭해왔던 성남 본시가지 재개발사업이 정상화궤도에 올랐다. 성남시 2단계 재개발사업장인 금광1구역, 중1구역, 신흥2구역 등 총 3곳 모두 지난해와 올해 시공자 선정을 마치면서 사업에 속도가 붙고 있는 상황이다.

이들 구역이 오랜 침체기를 이겨내고 정상화궤도에 오를 수 있었던 데는 사업시행자로서 성남 LH 경기지역본부 성남재생사업단(단장 장종식)의 노력이 있었기 때문이다.

주저앉은 재개발사업… 공공이 들어가 빛을 보다

성남재생새업단이 사업시행자로 있는 성남 본시가지 2단계 재개발사업에 파란불이 켜졌다. 시공자 선정에 있어 각 사업장들은 번번이 유찰의 쓴 맛을 봐왔지만 지난해와 올해 시공 파트너 선정 행렬을 이어나간 것이다.

성남 2단계 재개발사업장은 신흥2·중1·금광1구역 등 모두 3곳으로 지난 2008년 11월 재개발 구역으로 지정됐다. 이때 LH가 사업시행자로 선정돼 사업을 이끌어 왔다.

하지만 지난 2009년 글로벌 금융위기에 따른 부동산 경기 침체와 사업성 악화로 장기간 사업이 지연돼왔다. 이에 따라 민·관 갈등도 빈번하게 발생했다.

사업이 오도 가도 못하는 상황에서 성남재생사업단은 주민들의 재개발 실현을 위해 다시 한 번 각오를 새롭게 하고 해결 방안 찾기에 전직원이 팔을 걷어붙이고 나섰다. 2011년 민·관 합동 재개발 방식을 성남시에 제안하는 한편 주민대표회의 등과 협의를 통해 재개발사업 정상화를 위한 노력을 지속해왔다.

여기서 민·관 합동 재개발방식이란 민간 건설사를 시공자로 선정해 공사비를 분양대금으로 회수하는 한편 민간건설사가 기타 사업비용을 조달하는 사업방식이다. 기존에는 사업시행자인 LH가 사업비 전액을 조달하고 준공 후 투입된 사업비용을 회수하는 방식으로 진행돼왔다.

문제는 공공주도의 정비사업에서 민·관 합동 재개발 방식으로 전환했음에도 불구하고 건설사들의 성남 2단계 재개발사업에 대한 참여가 저조했다는 점이다. 이는 향후 발생할 미분양 우려로 인해 건설사들이 수주를 기피했기 때문이다.

이에 따라 성남재생사업단은 건설사들과의 간담회, 입찰조건 변경 등을 통해 풍전등화 위기에 놓였던 2단계 사업장의 진행 흐름을 바꿔 놓았다.

미분양 리스크 해소하면서 민간 건설사 참여 이끌어내

특히 주목할 부분은 건설사들의 사업 참여를 가로막고 있는 미분양 리스크를 해소함으로써 각 사업장들의 시공 파트너 선정 토대를 구축했다는 점이다. 성남시와 협의를 통해 향후 발생할 미분양분의 일부를 인수하겠다고 협약하면서 건설사들의 사업 참여를 이끌어냈다.

이에 따라 성남재생사업단은 건설사들이 우려했던 미분양 발생 소지의 문제를 해결하면서 2단계 사업장들에 대한 원활한 시공자 선정을 유도한 것이다.

하재기 LH 성남재생사업단 사업관리부 부장은 “당시 LH가 처한 상황은 재정적인 압박으로 인해 원활한 재개발사업 진행이 어려웠다”며 “이를 해소하기 위해 민간자본을 끌어들여 사업을 진행하는 민·관 합동 재개발 방식을 시행했다”고 말했다.

이어 “이 사업방식의 특징은 공공이 사업시행자로서 사업 전반에 대한 신용을 보증한다”며 “공공이 갖고 있는 공신력을 바탕으로 투명하고 신속한 재개발사업을 진행할 수 있다”고 내다봤다.

하우징헤럴드 이혁기 기자  lhg@houzine.com

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