대형건설사들, '도시정비사업' 수주 꺼리는 까닭

상가 미분양 우려해 건설사들은 아예 입찰 불참

전문가 “1가구당 상가 적정 규모는 2~2.5㎡선”

[참고자료]미분양 상가 출처 오마이뉴스

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일부 지자체들이 정비계획 수립시 과도한 상가면적 확보를 요구하면서 정비사업이 위축되고 있다는 지적이 나오고 있다. 단지 내 상가에 대한 수요가 거의 없는 상황이라서 상가 미분양을 우려한 건설사들이 수주를 기피하는 양상으로까지 이어지고 있기 때문이다. 사실 서울을 포함한 수도권에는 대형마트가 즐비해 식료품 구입이 수월한 것은 물론, 세탁소 등 생활편의시설까지 손쉽게 이용할 수 있는 여건이 마련돼 사실상 아파트 단지 내 상가의 매력이 떨어지고 있다. 따라서 전문가들은 이미 상가가 활성화돼있는 수도권 및 지방 정비사업장 상황을 고려해 상가면적 규모를 축소시켜야 한다는 의견을 내놓고 있다. 지난해 10월 상가규모 최소규모 폐지… 건설사, 미분양 우려로 과도한 상가규모 포함된 정비사업장 외면 정비계획상 과도한 상가 비율이 정비사업 전체의 추진을 발목잡고 있다. 건설사들이 정비계획 수립 과정에서 과도한 상가면적이 요구되고 있는 현장들의 수주를 기피하고 있기 때문이다. 기존 ‘주택법’상 단지 내 상가의 건립 규모는 1가구당 6㎡의 비율로 산정한 면적 이하로 설치하도록 규정했다. 하지만 지난 2014년 10월 21일 ‘주택건설기준 등에 관한 규정 일부개정안’이 통과되면서 상가규모 최소 설치기준이 폐지됐다. 사업 주체가 주택단지, 입주민들의 특성을 감안해 재량껏 설치규모를 결정할 수 있게 된 것이다. 문제는 일부 지자체들의 도시계획위원회에서 ‘주택법’에 따라 면적제한이 폐지됐음에도 불구하고 상가면적을 높이라는 요구를 하고 있다는 점이다. 하지만 건설사 입장에서는 상가 분양성적을 확신할 수 없기 때문에 규모가 큰 정비사업장일수록 미분양을 우려하며 입찰 자체도 보이콧하고 있는 실정이다. 이에 따라 조합은 상가비율을 낮춰 사업계획을 수정하지만 지자체에서 상가면적을 확충하라는 요구를 받고 있어 곤란한 상황이다. 결국 건설사와 지자체의 의견이 서로 대립하면서 피해를 입는 곳은 조합이라는 게 전문가들의 분석이다. 정비계획 수립시 상가 적정규모, 1가구당 2㎡~2.5㎡가 적정 이를 두고 전문가들은 정비계획 수립시 합리적인 범위에서 상가면적을 축소해야 한다는 주장이다. 무분별한 상가면적 확보 요구에 따라 향후 발생할 미분양에 대한 우려를 줄여야 한다는 이유에서다. 전문가들은 정비계획 수립시 상가규모는 아파트 1가구당 2~2.5㎡의 비율이 적정하다는 의견이다. 일례로 전체 1천가구 규모의 아파트에서 ‘주택법’이 개정되기 전인 가구당 6㎡ 이하를 적용했을 경우 상가 전체 연면적은 6천㎡이다. 이때 상가 한 채당 약 49㎡(15평형)로 구성할 경우 120개의 점포가 형성된다. 전문가들은 현재 추세에서 1천가구 아파트에서는 40~50여개의 점포가 적당하다는 입장이다. 따라서 전체 1천가구의 규모 아파트에서 2㎡기준을 적용한다면 연면적 2천㎡, 약 40여개의 점포가 입점하기 때문에 1가구당 2~2.5㎡가 적절하다는 것이다. 안중호 안씨티엔지니어링 대표는 “현재 상가면적 확보 제한이 없어지면서 기존보다 더 많이 확보할 수도 있고, 더 적게 확보할 수도 있는 상황”이라며 “정비계획 수립시 이미 상가가 활성화돼있는 신도시 등의 대도시에서는 상가면적 규모를 축소시켜야 한다”고 말했다. 이어 “지자체는 상가규모 확충이 재개발·재건축 등 정비사업 활성화를 가로 막는 중요한 문제로 떠오른 만큼 단순히 상가면적 비율을 확충하라는 태도를 바꿔야 한다”며 “단순한 상가규모 확충 요구는 재개발·재건축 등 정비사업의 발목을 잡은 것으로써, 사업지연에 따른 막대한 손해가 발생할 수 있다”고 지적했다. 하우징헤럴드 이혁기 기자  lhg@houzine.com

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