SH공사, 제기4구역 재개발사업 정상화 위해 '리츠' 추진

기존 사업구조 대신 리츠 도입

조합원 부담 줄여 안정적 사업 가능

공사비 절감, 사업 혼란 최소화

2013년 대법원으로 조합설립무효 판결 받아

제기4구역(재개발) 전경. <사진=민수진 기자,아유경제>

* 리츠(REITZ)

다수의 투자자로부터 자금을 모집하여 부동산에 투자. 운용하여 발생하는 수익(임대수입, 매각차익, 개발수

익)을 투자자들에게 배당하는 부동산간접투자방식이며 상법상의 주식회사 형태로 설립된 명목회사.

리츠의 기본 구조

출처 한국투자신탁 

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SH공사는 오랜 기간 사업정체 상황에 빠진 제기4구역 재개발사업의 정상화를 위해 리츠로 온기를 불어넣을 예정이다. 공사비를 절감하고 사업 혼란을 최소화시켜 폐허 상태로 전락한 제기4구역의 주택재개발사업을 수렁에서 끌어올리겠다는 것이다. 일반분양 이익을 통해 조합원의 부담을 낮추는 기존 사업구조를 대신해 리츠라는 새로운 사업구조를 도입하겠다는 취지다.  리츠의 핵심 구조는 조합원의 사업비용을 낮춰 투입비용 부담을 낮추는 한편 사업비 부담의 일부를 리츠 투자자가 부담하게 함으로써 조합원의 부담을 낮추는 것에 있다. 현행 사업방식은 시공자가 도급자와 공사관리자의 역할을 함께 수행하며 공사기술과 재원을 동시에 제공해 왔다. 그러다보니 초기에 거대 자금이 투입되고 일반분양 시기에 가서야 자금이 회수되는 리스크 큰 사업을 감당해야 했다. 커다란 리스크는 사업비용을 증가시키고, 이는 결국 분양가 상승으로 이어지는 구조였다. 이에 반해 리츠 방식은 일반분양분을 리츠 투자자들이 먼저 구입해 확보함으로써 기존 사업의 리스크를 미연에 방지한다는 측면에서 장점이 있다는 설명이다. 이를 통해 미분양 리스크를 제거하는 한편 이를 통한 사업의 불확실성도 제거해 안정적 사업추진을 가능하게 한다는 것이다. 또한 안정적 사업추진은 사업기간 단축으로 이어져 금융비용이 절감돼 사업비용 또한 절감할 수 있다는 장점도 있다. 아울러 사전에 일반분양이 끝나기 때문에 불필요한 분양 경비도 줄일 수 있다는 설명이다. 건설사 입장에서도 커다란 사업참여 유인 요소가 있다. 사업관리가 아닌 순수하게 아파트만 짓는 도급자로 자리매김 하기 때문에 미리 약속된 공사비를 받고 아파트 건립에만 집중할 수 있게 된다. 공사비 지급 또한 기존처럼 일반분양 이후에서야 받는 구조가 아니라 공사 진척도에 따라 받을 수 있어 안정적인 현금흐름 운영이 가능하다는 장점이 있다. 이는 추가적인 공사비 인하로도 이어져 사업성을 더욱 향상시킬 수 있다는 설명이다. SH공사 관계자는 “리츠 사업 구조의 핵심은 예측 가능한 저비용 사업구조로 바꿔 사업이 안정적으로 진행될 수 있도록 함으로써 조합원과 리츠 투자자 모두가 윈윈하도록 하는데 있다”며 “이를 통해 재개발 사업 중단과 같은 해묵은 문제를 미연에 방지해 사회 전체적으로 이익이 증가할 수 있을 것으로 기대하고 있다”고 말했다. 하우징헤럴드 김병조 기자  kim@houzine.com

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