대형건설사, 수직증축 리모델링 연이은 수주…수익률은?

평촌 목련 우성3단지 3개층 수직증축, 

분담금 20%↓

일부 중층 아파트, 

리모델링이 재건축比 사업성 더 우수

평촌 목련 우성3단지 모습/제공=쌍용건설 

송파 성지아파트 수직증축 이미지. 사진=포스코건설

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올해 들어 대형 건설업체들이 수직증축 리모델링 사업을 연이어 수주하는 등 관련 시장에 활기가 돌고 있다. 일부 중층 아파트는 수직증축 사업성이 재건축보다 더 낫다는 분석이 나오면서 재건축 대신 리모델링을 추진하는 단지가 늘어난 것으로 보인다. 24일 쌍용건설에 따르면 현재 오금 아남, 둔촌 현대, 수원 동신, 평촌 목련아파트 등 약 4000가구에 달하는 리모델링 수주잔고를 보유하고 있다. 쌍용건설은 2012년 국내 최초의 2개층 수직증축 단지인 밤섬 예가를 완공한 이후 리모델링 시장 공략에 적극적으로 나서왔다. 이달 초에는 최고 3개층을 수직증축하는 평촌 목련 3단지 우성아파트 리모델링 사업의 시공사로 낙점됐다. 포스코건설 역시 최근 수직증축 리모델링 시장에서 두각을 드러내고 있는 회사다. 포스코건설은 지난해 10월 개포 대청아파트 리모델링 단지의 시공사로 선정된데 이어 수도권에서 1년 사이 수직증축 리모델링 사업을 5건 수주했다. 이달 20일 시공사로 선정된 이촌 현대아파트를 더한 리모델링 수주금액은 6220억원에 달한다. 이들 회사가 리모델링 수주에 적극적으로 나서고 있는 이유는 수직증축 허용으로 관련 사업의 수익성이 대폭 개선된 덕이다. 지난해 4월 개정된 주택법에 따라 리모델링 단지에 대한 수직증축은 최대 3층까지 허용된 상태다. 수직증축을 통해 늘어난 가구수는 일반분양으로 전환할 수 있다. 포스코건설 관계자는 "일반분양 수익으로 공사비를 조달할 수 있게 되면서 리모델링 조합들이 사업에 속도를 내고 있다"며 "사업지연에 대한 리스크가 해소됨에 따라 건설업체들이 큰 리스크 없이 수주전에 뛰어들 수 있는 환경이 조성됐다"고 말했다. 눈에 띄는 부분은 최근 시공사를 선정한 리모델링 사업장 모두 12층 이상의 중층 단지라는 점이다. 이달 수도권에서 시공사를 선정한 리모델링 사업장은 총 3곳으로 △평촌 목련 3단지 우성 △송파 성지아파트 △이촌 현대아파트 등이다. 이들 아파트 층수는 각각 14∼20층, 13∼15층, 12~15층으로 모두 12층 이상 중층 단지다. 업계는 용적률 180%대(3종 일반주거지역 기준)가 적용되는 12층 안팎 아파트를 재건축과 리모델링의 사업성이 엇갈리는 기준점으로 보고 있다. 단지별로 다소 다르겠지만 용적률 180% 이하면 재건축 사업성이 더 높은 것으로 판단한다.  용적률 180%가 적용된 아파트 층수는 보통 12층 안팎인 저층 단지인데 고층 아파트로 재건축되면 그만큼 일반분양 물량이 늘어나는 구조여서다. 반면 용적률 180% 이상의 중층 아파트는 층수를 대폭 올리지 못하기 때문에 리모델링이 재건축에 비해 사업성 측면에서 더 나을 수 있다. 보통 3종 일반주거지역에 들어선 용적률 200% 안팎으로 적용된 아파트는 수직증축 리모델링의 수익성이 재건축에 비해 뚜렷하게 더 높다. 예컨대 종전 902가구에서 1037가구로 수직증축되는 목련 우성3단지(용적률 198%)는 135가구를 일반에 공급할 수 있게 된다. 역세권 단지라는 점을 감안하면 2년 뒤 일반분양가는 3.3㎡당 평균 1800만원에 이를 것으로 쌍용건설은 분석했다. 이럴 경우 일반분양 수익은 650억 수준으로 추산된다. 이 분양수익을 조합원 가구수로 나누면 한 가구당 7200만원 정도의 분담금을 줄일 수 있다. 1대 1 리모델링의 가구당 공사비가 평균 3억5000만원인 점을 감안하면 조합원 분담금은 최소 21% 가량 절감된다는 계산이 나온다. 여기에 리모델링과 달리 재건축 사업은 사업 인·허가권자에게 기부채납을 해야한다는 것도 부담이다. 기부채납까지 고려하면 중층 아파트는 사실상 1대1 재건축에 가깝게 진행될 수밖에 없다. 1대1 재건축은 일반분양 수익이 거의 제로에 가까워 이들 단지들이 수직증축 리모델링을 선택한 것으로 해석된다. 다만 수즉증축 허용으로 리모델링 수익성이 개선되긴 했지만 사업 활성화를 위해선 아직 갈 길이 멀다는 분석도 있다. 최근 일부 단지들이 리모델링 시공사 선정에 성공했지만 다른 중층 사업장은 여전히 리모델링과 재건축 사이에서 갈등하고 있어서다.  실제 2008년부터 리모델링을 추진했던 반포 미도아파트는 정부가 재건축 연한 완화 방침을 발표한 이후 리모델링에서 재건축으로 사업방향을 틀었다. 업계 관계자는 "관련 시장에 점차 활기가 돌고 있는 것은 맞지만 아직 수직증축 리모델링이 안착했다고 보기는 어렵다"면서 "리모델링 수직증축을 허용한 정부가 반년도 못 돼 재건축 연한까지 풀어주겠다는 방침을 발표하면서 시장 혼란이 가중된 감이 있다"고 말했다. 이 관계자는 "전면철거 방식의 재건축에 비해 사업기간도 짧고 도시재생 트렌드에 어울리는 리모델링 활성화를 위해서는 사업절차 간소화 등 후속조치가 마련될 필요가 있다"고 덧붙였다.  (서울=뉴스1) 임해중 기자 haezung2212@

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