'주거용 오피스텔'에 대해 반드시 알아야 할 것들

‘아파텔’ ‘오피스먼트’? 

오피스텔은 오피스텔

전용 85㎡ 주거용 오피스텔 평면도의 예. 4베이를 갖추고 내부 구조가 아파트나 진배없다.

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최근 수도권에 분양된 주상복합 아파트 견본주택을 방문했다. 같은 건물에 아파트와 오피스텔 유니트가 모두 들어서 있었다.  아파트를 주택형별로 둘러본 뒤 오피스텔 유니트에 들어섰다가 잠깐 헷갈렸다. 조금 전 살펴본 유니트가 아닌가 해서다. 구조와 크기가 거의 똑같아서였다. 안내하던 도우미가 웃으며 말했다. “다 보고 나서 ‘오피스텔은 어디냐’고 묻는 방문객들이 꽤 많아요.” 주거용 오피스텔이 요즘 아파트 대체상품으로 관심을 끌고 있다. 원룸형 말고 2,3인 가구를 겨냥한 투룸·스리룸의 중소형 말이다. 업계는 중소형 주거용 오피스텔을 ‘아파텔’(아파트+오피스텔) ‘오피스먼트’(오피스텔+아파트)로 부르며 아파트와 닮은 점을 강조하고 있다. 아파트 분양물량이 유례 없을 정도로 쏟아지고 있지만 전세난에 지친 주택수요자들의 갈증을 식히기에는 부족한 틈새를 파고 들었다. 원룸형 오피스텔은 대부분 임대투자자들이 분양 받지만 투룸·스리룸은 아파트나 진배없어 계약자 중에 실제로 거주할 수요자가 적지 않다. 모양은 아파트와 별 차이 없지만 아파트와 다른 점이 적지 않다. 주거용 오피스텔로 내집을 장만할 경우 알아둬야 할 점은 뭐가 있을까. 건물구조를 보면 주거용 오피스텔에는 널리 알려져 있다시피 발코니가 없다. 발코니 확장이랄 게 없다. 그러다 보니 빨래 건조와 세탁 등을 집안에서 해결해야 한다. 같은 전용면적이라 하더라도 오피스텔의 실제사용면적이 조금 작다. 아파트는 면적을 계산할 때 안목치수라고 해서 외벽내부선을 기준으로 삼는 데 반해 오피스텔은 내벽 중심선으로 계산했다. 벽 두께만큼 오피스텔 면적이 작아진다. 그런데 요즘 분양되는 오피스텔 면적은 아파트와 같아졌다. 올 들어 오피스텔도 면적 산정기준을 안목치수로 하도록 관련 법령이 바뀌었기 때문이다. 전용 85㎡의 경우 2평 정도 넓어진다. 돈과 관련 오피스텔 분양가는 아파트보다 비싸게 책정된다. 상가와 마찬가지로 건물가격의 10%를 부가가치세로 내야 해서다. 아파트는 전용 85㎡ 초과에만 부가세가 붙는다. 오피스텔은 주택보다 부가세만큼 분양가가 비싸게 된다. 그런데 임대사업 등 사업자는 부가세를 돌려받는다. 자기가 사용할 경우엔 부과세 환급이 없다. 3.3㎡당 분양가의 착시를 주의해야 한다. 주택은 공급면적(전용+공용면적)을 기준으로 3.3㎡당 분양가를 계산하는데 오피스텔은 분양가를 이보다 넓은 계약면적으로 나눈다. 같은 분양가인데 3.3㎡당 분양가는 더 낮다. 취득세, 주택보다 많아 세금이 주택보다 불리다. 취득세가 전용 85㎡ 이하에서 아파트는 1.1%인데 오피스텔은 4.6%다. 양도세·종부세 등은 같다. 오피스텔은 아파트와 실제사용면적이 다르고 세금이 차이 나기 때문에 아파트 기준으로 분양을 받아서는 안 된다. 사용면적을 아파트보다 한 단계 낮춰 봐야 한다. 전용 85㎡라면 아파트 59㎡로 생각해야 한다. 오피스텔 전용 85㎡의 실제사용면적이 발코니를 포함한 아파트 59㎡와 비슷하다. 분양가를 판단할 때도 마찬가지. 전용 85㎡의 오피스텔은 아파트 59㎡의 아파트와 비교해야 한다. 오피스텔은 ‘아파텔’ ‘오피스먼트’로 불려도 ‘아파트’가 되지는 못한다. 발코니 공간 활용이 안 된다. 취득세를 좀더 내야 한다. 이런 점까지 감안하면 크기가 한 단계 낮은 아파트보다 분양가가 좀더 낮아야 아파트와 맞먹을 수 있다. 조인스랜드 인장원기자

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