침체에 빠진 리모델링사업, 활성화 방안은 무엇인가?

“재건축연한 단축에 신도시 리모델링 시장 날아갈 판”

“노후화 되기 전에 재건축… 시장 침체 원인”

“2000년 이후 아파트단지 리모델링 효과적”

하우징헤럴드

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지난 10일 국토교통부가 주최한 ‘노후주택 리모델링 활성화와 R&D 사업 추진을 위한 토론회’가 건설회관에서 열렸다. 토론회에서 토론자로 참석한 전문가들은 리모델링 시장 침체에 대한 날선 비판을 통해 현행 리모델링 제도의 문제점과 급격히 변화하는 리모델링 시장 상황에 대한 발빠른 대응을 주문했다. 특히 현재 24년째에 접어들며 재건축 허용연한이 급속히 다가오고 있는 1기 신도시 지역에 대한 리모델링 업계의 대응 필요성과 아울러 2000년대 지어진 아파트들이 15년이 지나면서 새로운 리모델링 대상으로 떠오르고 있다는 점이 주목 받았다. 토론에는 △박세희 지안건축 대표 △신민수 포스코건설 부장 △윤영선 한국리모델링연구소 연구위원 △윤영호 LH 선임연구위원 △전재호 조선비즈 팀장 △권순형 성남시 리모델링 팀장(발언순)이 참석했다. 박세희 지안건축 대표 현재의 리모델링 시장 상황이 너무나 답답하다. 수도권에 리모델링 대상 주택이 160만가구가 있다고 하는데 그 결과는 너무나 미약하다. 이중 실제 리모델링사업이 진행된 사례가 전체 비율로 0.1%도 안 된다. 정부가 리모델링 활성화 의지가 있는지 의문이다. 공공의 주도적 역할이 필요하다. 이런 와중에 1기 신도시에 재건축연한이 도래하고 있다는 점은 큰 문제다. 1기 신도시 아파트의 상당 수가 재건축으로 방향을 틀 가능성이 높다. 2005년 전후 1기 신도시에서 리모델링이 주목받았던 것은 당시 1기 신도시 아파트들의 재건축연한이 25년 이상으로 한참 남아 있었기 때문이다. 그러나 지금은 곧 1기 신도시의 재건축연한이 도래한다. 자칫하다간 1기 신도시 아파트 전체가 재건축 시장에 편입될 수 있어 대책이 필요하다. 신민수 포스코건설 부장 한편으로는 새로운 리모델링 시장이 열리고 있기 때문에 이에 대한 적절한 대비가 필요하다. 바야흐로 2000년대 입주한 아파트들이 현행 주택법에서 15년으로 정해진 리모델링 허용연한 안으로 들어온다. 앞으로 4~5년만 더 지나면 2000년대 중후반에 지어진 아파트 단지들의 리모델링이 가능해진다는 얘기다. 이 아파트들에는 접근 방식이 달라야 한다. 현재의 리모델링 추진단지들과는 완전히 다른 아파트들이기 때문이다. 예컨대 2000년대 지어진 아파트들은 지하주차장 3개층이 이미 다 완비돼 있는 곳들이며, 갖가지 주거환경 시스템들이 갖춰진 아파트들이다. 따라서 여기에 대응하기 위한 새로운 리모델링 상품들을 연구개발해야 새로운 리모델링 시장으로 발전시킬 수 있을 것이다.  윤영선 한국리모델링연구소 연구위원 우선 수직증축 리모델링 활성화를 위해서는 구조안전성 확보가 선행돼야 한다. 아울러 이 대안이 시장에서 작동할 수 있도록 경제성도 담보돼야 한다. 즉 구조안전성과 경제성 두 가지가 함께 확보돼야 한다. 하지만 나는 국내의 수직증축 리모델링의 성공 가능성에 대해 부정적이다. 수직증축 리모델링은 사실상 시장 논리가 작동하는 한정된 곳에 대한 해결방안일 뿐이기 때문이다. 리모델링 방식은 크게 두 가지가 있다. 시장 논리가 작동하는 곳에 대한 리모델링과 시장 논리가 작동하지 않는 사업성이 낮은 곳의 리모델링이다. 수직증축 리모델링뿐만 아니라 사업성이 없는 곳의 리모델링에 대한 고민도 필요하다.  윤영호 LH 선임연구위원 원래 국가 정책적으로 리모델링 이전에도 장기수선계획이라는 노후한 주거환경 개선방식의 큰 틀이 있었다. 이랬던 제도가 리모델링이 새로 도입되면서 성능개선 방향으로 움직이고 있다. 수직증축 리모델링 R&D를 위해서는 시범단지를 통한 실증 사례 분석이 필요하다. 리모델링 도입 초기 진행된 마포구 용강아파트가 참고할 만한 사례다. 마포 용강을 통해 LH에서는 많은 리모델링 데이터를 얻는 기회로 활용했다. 수직증축 리모델링도 이 같은 시범단지를 정해 적절하게 활용해야 한다. 전재호 조선비즈 팀장 향후 리모델링사업이 많아질 것이라는 점은 분명한 것 같다. 재건축이 불가능한 곳이 많아질 것이기 때문이다. 문제는 아직까지 많은 사람들이 부동산을 투자자산으로 바라본다는 점이다. 리모델링이 아직 활성화 되지 않는 이유도 돈이 많이 들기 때문이 아닐까 생각한다. 따라서 리모델링이 활성화 되려면 재건축보다 비용이 적게 들던가, 리모델링 후 집값 상승률이 높아야 할 것이다. 이러한 투자가치가 뒷받침 되기 위해서는 기술개발을 통해 비용을 낮추는 방법이 제시돼야 한다. 기술을 표준화해 일반에서 적용할 수 있도록 해야 한다. 권순형 성남시 리모델링 팀장 이번 재건축 허용연한 단축으로 리모델링 분야에서는 굉장히 심각한 문제가 발생할 것이다. 정부의 9·1대책에 따른 재건축 허용연한 단축은 결국 노후화 현상이 발생하기 전에 철거할 수 있도록 하고 있다. 나는 재건축과 리모델링 방식이 현실적으로 양립할 수 있는가라는 문제를 제기하고자 한다. 이 두 방식이 양립할 수 없다고 본다. 재건축과 리모델링의 공존은 이론적으로는 가능할지 몰라도 현실적으로는 불가능하다. 노후화 되기 전에 재건축할 수 있다고 한다면 과연 리모델링은 왜 필요한가라는 질문이 나올 수밖에 없다. 실제로 주민들의 리모델링에 대한 선호도가 9·1대책 이후 급속히 떨어지고 있다. 성남시에서 주민들의 리모델링에 대한 의식조사를 세 차례 했다. 그 중 작년 7월에 조사한 리모델링의 주민 선호도가 78%였던 것이 작년 12월에는 35%로 급락했다. 약 65%의 주민은 재건축을 선호한다는 뜻이다. 왜 이렇게 됐을까. 지난해 9월에 재건축연한을 30년으로 단축시킨 9.1대책이 있었다. 올해로 1991년에 최초 입주한 분당아파트들이 24년째에 접어들고 있다. 앞으로 6~7년만 더 기다리면 재건축이 가능하다는 얘기다. 최근의 주택시장 변화도 리모델링에 불리하다. 현행 리모델링은 증축에 기반하기 때문에 중대형화 해야 하는 상황이지만, 현 시장 상황은 중소형 주택 위주로 변하고 있기 때문이다. 이 같은 상황에 처한 리모델링이 재건축과 경쟁할 수 있을까. 쉽지 않을 것이다. 결국 정부 정책으로 리모델링 정책에 심각한 왜곡 현상이 만들어진 셈이다. 3.3㎡당 400만원 미만 저비용 리모델링 사업모델 내놓는다   R&D프로젝트 추진 리모델링사업 침체가 장기화되고 있는 가운데 리모델링 활성화를 위한 특단의 대책이 추진된다. 3.3㎡당 400만원 이하의 저비용·고효율의 리모델링 사업모델을 내놓아 비용은 낮추되 성능은 높여 주민들이 자연스럽게 리모델링 사업을 선택할 수 있도록 하자는 방안이다. 지난 10일 이 같은 내용을 주제로 국토교통부가 주최하고 국토교통과학기술진흥원과 대한건축학회가 주관한 ‘노후주택 리모델링 활성화와 R&D 사업 추진을 위한 토론회’가 건설회관에서 열렸다. 이날 토론회에서 신동우 아주대 교수가 ‘저비용·고효율 노후 공동주택 수직증축 리모델링 R&D 사업의 방향’을, 김승진 한국시설안전공단 본부장이 ‘공동주택 노후화 문제와 정부 정책’을 발표하며 각각 리모델링 활성화와 R&D의 필요성을 강조했다. 단지 규모의 리모델링R&D 사업모델 개발 신동우 교수는 리모델링 R&D 사업 추진 계획을 발표하면서 새로운 리모델링 사업모델을 개발하겠다는 계획을 발표했다. 현재 리모델링 시장 부진의 이유를 수직증축 시 구조안전에 대한 불안과 그에 따른 비용부담 때문으로 분석하고, 구조안전성과 경제성 등 두 가지 요인을 충족시키는 새로운 리모델링 사업 모델을 내놓겠다는 것이다. 이를 위해 리모델링 비용을 3.3㎡당 400만원 이하로 낮추는 한편 성능은 신축 대비 90% 이상의 주거만족도를 느낄 수 있도록 방안을 도출해 낼 계획이다. 신 교수는 리모델링 시장 확충을 위한 세부적인 연구 방안도 내놨다. △리모델링 실증 △리모델링 정책 및 사업모델 개발 △주거만족도 향상 △구조안전성 확보 등 네 개 분야의 연구 를 통해 구조안전성 확보와 주거만족도 향상을 이뤄내 리모델링 시장 확충에 나선다는 방침이다. 특히 구조안전성 확보를 통해 수직 및 수평증축 리모델링의 기술적 문제들을 해결해 사업성을 증대시킬 수 있도록 할 예정이다. 강남·목동 이외 아파트 노후화의 현실적 대안 김승진 본부장은 현행 재건축사업의 한계를 지적하며 잠재돼 있는 리모델링 사업의 발전가능성을 재확인시켰다. 중층아파트 시대로 접어들면서 재건축 사업성이 낮아져 재건축사업은 일부 지역의 사업방식으로만 전락할 가능성이 있다는 것이다. 즉 강남과 목동 등 사업성이 뒷받침되는 몇 개의 지역만 재건축이 가능하고 나머지 지역들은 사업성 저하로 재건축이 어려울 것이란 얘기다. 특히 재건축사업은 기부채납 등으로 추가분담금이 증가해 사업의 어려움이 더욱 증가할 것이라고 내다봤다. 반면 리모델링은 재건축이 불가능한 강남과 목동 지역을 제외한 모든 곳의 대안이 될 수 있다고 소개했다. 또한 사업기간을 단축시켜 주민들의 사업비 부담을 줄일 수 있다는 점에서도 긍정적이라고 설명했다. 나아가 재건축 대비 자원 낭비와 같은 사회적 비용도 최소화 할 수 있어 공공적 측면에서도 바람직한 제도라는 점을 강조했다.  다만 리모델링 활성화를 위한 선행 조건으로 저비용·고효율의 리모델링 모델이 필요하다고 지적했다. 우선 주거성능 향상을 통해 구조안전성 확보 및 주거만족도를 제고시키고, 사업기간을 단축시켜 사업성을 향상시켜야 한다는 것이다. 하우징헤럴드 김병조 기자 kim@houzine.com

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