개발제한구역, 환지·민간참여 늘리고 임대주택 확대
건설과학 Construction,Science/정책제도 Policy2015. 3. 30. 15:46
20만㎡ 미만 지역 등 규제개선
중소형단지 건설 촉진 기대
*개발제한구역
「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」상 도시지역에만 적용되는 구역의 하나로서, 특별히 도시가 무질서하게 외곽으로 확산되는 것을 방지하기 위하여 도시 외곽의 녹지지역 일부를 대상으로 지정되어 있다. 따라서 도시지역이 아닌 농림지역이나 도시지역 에서도 주거지역이나 공업지역에는 개발제한구역이 지정되어 있지 않으며, 개발제한구역에서 해제되면 녹지지역으로 남게 되어 녹지지역에 대한 행위제한규정이 적용된다. 개발제한구역은 말 그대로 개발을 제한하기 위하여 지정되었기 때문에 토지이용규제가 다른 지역에 비하여 강하다. |
Q & A 1. 개발제한구역 해제조건 완화로 인한 민간의 무분별한 참여로 난개발 될 우려는 없는지? 광역도시계획에 반영되어 있는 해제 총량 범위 내에서 주민 의견 수렴, 환경영향평가, 중앙도시계획위원회 심의 등을 거쳐 계획적 개발을 추진하고,환경적 보전가치가 낮은 지역(GB 환경등급 3~5등급)에 지자체 등 공공부문이 개발계획(도시관리계획 변경안)을 입안하여 개발제한구역을 해제하므로 난개발이 될 우려는 없음 또한 20만㎡ 미만으로 주택단지를 개발하더라도, 장기임대주택을 건설하는 경우(유상공급면적의 50% 이상)에 한해 기존 시가지 등과 인접하여 계획적 개발이 가능한 지역에만 입지할 수 있으므로 무분별한 개발제한구역 훼손은 발생하지 않을 것으로 예상됨 2.사업착공 후 특수목적법인의 공공지분 매각이 가능하게 되면 어떤 효과가 있는지? 현재 민간은 해제대상지역 개발을 위해 설립한 특수목적법인에 일부 출자*하는 범위 내에서만 개발사업 참여가 허용되나, * 원칙적으로 민간은 1/2미만 범위 내 출자 가능, ‘14.6.11. 제도 개선을 통해 ’15년까지 한시적으로 민간이 2/3까지 출자 허용 착공 후 공공지분의 일부(1/3을 초과하는 부분) 매각이 가능해지면, 민간이 공공지분을 매입할 수 있어 민간의 사업 참여가 확대되고 개발사업 활성화에 도움이 될 것으로 기대됨 국토부 |
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이미 해제되었거나 기존 시가지 등에 인접한 20만㎡ 미만의 개발제한구역에 장기임대주택이나 중소형 임대주택단지가 건설된다. 또한, 환지나 특수목적법인(SPC) 공공지분의 민간 매각 허용 등을 통해 개발제한구역 해제지역의 개발을 활성화한다. 국토교통부(장관 유일호)는 개발제한구역 해제지역 개발에 대한 규제를 완화하여 임대주택의 건설을 지원*하고 해제지역의 개발사업을 활성화**하기 위한 ｢개발제한구역의 조정을 위한 도시관리계획 변경안 수립 지침｣ 일부개정안을 31일 시행한다. * “임대주택 공급 확대를 위한 규제 개선”은 ｢2015년 경제정책방향(‘14.12.22)｣, ｢기업형 주택임대사업 육성방안(’15.1.13)｣의 후속조치 ** “개발제한구역 해제지역 사업 활성화를 위한 규제 개선”은 ｢2015년 국토부 주요업무 추진계획(‘15.1.28)｣의 후속조치 이번 지침 개정안의 주요내용은 다음과 같다. 《 임대주택 공급 확대 》 현재 20만㎡ 미만의 개발제한구역은 상하수도 등 기반시설 공급의 용이성 등을 감안하여 이미 해제된 지역이나 기존 시가지 등과 인접한 지역에 여가·복지 또는 공익시설을 설치하는 경우에 한해 개발이 가능하다. 앞으로는 장기임대주택*을 공급하는 경우에도 이미 해제된 지역이나 기존 시가지 등과 인접한 20만㎡ 미만의 개발제한구역을 개발할 수 있게 되어 중소형 임대주택단지 등 다양한 임대주택 공급이 가능해진다. * 8년 이상 임대하는 임대주택을 유상공급 면적의 50% 이상 공급하는 경우 《 개발제한구역 해제지역 사업 활성화 》 혼용방식 개발 확대 개발제한구역 해제를 통한 공공사업 시행 시 환지방식은 일부 지목(대, 공장·철도·학교·수도용지, 잡종지)에 한해서 제한적으로 허용하고 있으나, 현재까지 환지방식을 적용한 사업지구는 없는 실정이다. 이에 따라 사업자의 토지보상비를 절감하고 지주의 사업 참여가 촉진되도록 환지방식의 적용범위를 확대(개발제한구역 해제면적의 50% 미만)하여 해제지역 공공사업을 활성화 할 계획이다. 특수목적법인(SPC) 공공지분의 일부 매각 허용 특수목적법인을 설립하여 개발제한구역 해제지역을 개발하는 경우에는 사업 준공 후 개발이익 정산 시까지 SPC 출자지분 비율(공공:민간)의 변경을 금지하고 있어 과도한 규제라는 비판이 제기되어 왔다. 앞으로는 사업의 공공성 확보를 위한 최소한의 공공지분(1/3)을 제외한 나머지 공공지분은 사업 착공 후 민간에 매각을 허용하여 민간의 참여를 통한 해제지역 개발사업의 활성화를 유도한다. 정부는 임대주택 공급 지원을 위한 규제 개선을 통해 중소형 단지 등 다양한 임대주택 공급이 가능해져 민간의 임대주택 건설이 촉진되고, 장기적으로 주택 전월세 시장 안정에 기여할 것으로 기대된다고 밝혔다. 또한 개발제한구역 해제지역 개발사업에 민간의 참여가 수월해져 지역투자가 활성화되고, 사업 지연으로 생활불편을 겪는 주민의 불편이 해소되는 효과가 발생할 것으로 기대된다고 밝혔다. 개정되는 세부내용은 국토교통부 홈페이지(http://www.molit.go.kr)에서 확인할 수 있다.(정보마당 → 법령정보 → 훈령,예규, 고시) 국토부 |
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