'주식투자와 부동산투자' - 김장섭

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주식투자와 부동산투자는 닮은 점이 있다.  닮은 점에 대해 한 번 분석해 보기로 한다. 주식투자는 데이트레이딩(초단기간 내에 주가나 거래량 등의 기술적 지표에 의해 시세차익을 얻는 초단타매매 기법이다. 이 기법은 하루에 한 번씩 파는 것은 아니고 하루에도 몇 번씩 혹은 수십 번씩 사고팔고를 반복할 수도 있고 며칠에 걸쳐서 팔 수도 있다.  여기서 말하는 초단기간이라는 개념은 평균적으로 하루정도라는 것이다. 그리고 초단타매매라는 것은 짧은 시간 안에 사고팔고를 반복한다는 것이다. 데이트레이딩을 하는 사람치고 쪽박 안 찬 사람 없다는 말이 있을 정도이다. 이것은 개미들의 투자방식이다. 주식투자에서 돈 벌기 가끔 이런 방법으로 돈을 버는 것은 슈퍼컴퓨터를 가지고 기존의 개미들보다 등락에 대한 정보를 0.001초 보다 빨리 알아서 매매를 하는 기법이 있다고 하는데 이런 기법으로 한다면 돈을 벌 수 있을 것이다. 그러나 대부분 이런 기법은 돈으로 돈을 벌기가 굉장히 힘들다는 사실을 알게 해 준다. 이들의 초단타매매는 근본적으로 문제점이 있다. 상한가 투자하기 등으로 오른 종목에 따라가서 어깨에 사서 머리에 파는 전략을 쓰는데 있다. 실제 돈을 버는 사람은 잡주를 가지고 장난을 치는 작전세력에 있는 것으로 보인다.  그들은 주식 시세를 조종할 수 있는 소형잡주를 사고 많은 허수 주문을 내고 동우회 등을 통해 그 종목을 상한가로 만들어서 개미들이 따라오게 만든 다음 개미들이 몰려오면 종목을 털고 빠지는 전략을 수행한다. 그리고 수백, 수천 번의 매매를 거듭하다보면 수수료로 꽤 많은 금액이 빠져 나가기 일쑤여서 용케 실수 없이 조금의 돈을 벌었다 하더라도 실제 남는 돈은 얼마 되지 않는다. 부동산투자의 데이트레이딩 데이트레이딩은 부동산에도 있다. 초단타가 하루가 아닌 몇 개월 정도의 차이가 있기는 하다. 실제로 여러 달 또는 일 년 이내 정도를 초단타라고 한다. 미등기 전매(전매가 되는 분양권을 프리미엄을 주고 사서 계약일 이전까지 실제 계약자 등에게 넘기는 것)는 주식에서 말하는 초단타매매의 개념과 동일하다. 그러나 대부분의 초단타매매는 몇 개월 정도를 초단타 매매로 본다. 부동산에서 초단타매매가 되는 시기가 있었다. 예전에 부동산 폭등기에는 가능했었다. 재개발, 재건축 시절에는 자고 나면 부동산 가격이 오르니 사서 파는 것보다는 집주인의 계약해지로 인한 계약금의 배액상환이 더 많았다. 만약 배액상환이 아니라면 한 달 간격으로 발표되는 재개발 구역의 발표로 인해 초단타매매가 가능한 시절이 있었다. 그러나 요즘과 같은 부동산 침체기에 초단타매매로 돈을 번다면 주식투자와 같이 소형잡주를 사고 동우회 등을 통해 그 종목을 홍보하고 바람을 일으켜 개미들이 따라오면 그 종목을 터는 식이 아니라면 초단타매매가 성공하기 힘들다. 그러니 주식투자와 같이 부동산도 데이트레이딩을 한다고 하더라도 일부 작전을 펴는 세력이 돈을 벌지 일반 개미들은 이렇게 해서 돈을 벌기 힘들다. 우량주에 투자하라 주식투자나 부동산투자에서 돈을 버는 두 번째 방법은 우량주에 장기투자를 하는 것이다. 지난 2007년 금융위기 때문에 코스피가 급락했을 때 삼성전자의 주가가 50만원까지 폭락한 적이 있었다.  필자는 부담이 되지 않는 범위 내에서 50만원에 주식을 투자 했다. 그런데 주식을 산 가격이 바닥인줄 알았는데 바닥 밑에 지하실이 있었다. 가격이 더 떨어졌다는 얘기다. 주식가격이 47만원까지 3만원이 더 떨어졌다.  물론 그 때 당시 50만원 보다 더 높은 가격에 고점 매수했던 투자자들은 겨우 3만원 떨어진 것 가지고 뭘 그렇게 낙담하느냐고 말할 수도 있을 것이다. 그런데 주식가격이 47만원까지 내려온 상태로 1년이 지나가는 것이다. 필자는 1년 동안 팔지 않고 기다렸다.  1년 후에 주식가격이 올랐는데 50만원을 넘겨서 고작 52만원이 됐다. 필자는 그 때 주식을 팔았다. 그 당시 필자가 판 주식가격이 지금은 100만원 이상되는 것으로 알고 있다. 우량주는 떨어지더라도 결국 가격을 회복한다. 우량주는 내재가치가 뛰어난 주이다.   내재가치의 평가기준은 PER, 당기순이익, 발전가능성, 사양산업인지 미래산업인지에 대한 가치 등등 외에도 많이 있다. 우량주에 장기투자하면 돈을 번다는 주식의 진리는 부동산에서도 같은 진리이다.  강남의 재건축 아파트나 재개발 빌라에 투자했던 사람 중에 나중에 따라갔던 사람들은 이자 비용 때문에 허덕이지만 땅의 가치에 주목했던 사람들은 돈을 벌 수 있었다. 재개발에서도 재개발구역 발표 전 사고팔고를 반복했던 사람들도 일부는 돈을 벌었지만 가장 돈을 많이 벌었던 사람들은 땅의 가치에 주목하고 미리 전세가 정도에 여러 채를 매수했던 사람들이었다. 내공을 쌓아라 주식투자나 부동산투자에서 성공할 수 있는 세 번째 방법은 버틸 수 있어야 한다는 것이다. 아무리 우량주라 하더라도 버틸 수가 없으면 가격이 오르기 전에 투자자가 먼저 파산할 수 있다. 지금은 주식가격이 100만원을 훨씬 상회하고 있는 삼성전자 주식을 당시 가격이 50만원까지 내려왔을 때 풀미수로 1억원을 샀다고 한다면 얼마나 버틸 수 있을까?  풀미수는 마이너스 대출을 뽑아서 주식을 투자하는 방식인데 모두 부채를 통해서 자본을 조달하는 방식이다. 그러다 그 당시 주가라도 떨어진다면 원금손실에 매달 이자에 버티기 힘들 것이다. 버틸 수 있을 정도로만 투자 해야 한다. 자신의 자본보다 훨씬 상회해서 이자도 감당 못하면서 주식을 샀다면 주식가격이 오르기 전에 주저앉게 된다. 필자의 친구가 강남의 재건축 아파트를 샀다. 지난 2007년 금융위기가 터지기 전에 10억 정도 되는 재건축 아파트를 9억원을 대출 받아서 샀는데 이자가 7%가 넘어가던 때라 한 달에 이자만 600만원 가까이 큰 부담이 됐다. 게다가 생활비까지 보태면 한 달에 1천만원이 나가는 상황이었다. 다행히 그 전에 재개발 투자로 돈을 좀 벌었고 공돈이 10억원 정도 있었지만 몇 년 못 버티고 싼 가격에 아파트를 매도했고 손실만 몇 억을 보았다. 돈 없는 서민은 대출을 통해 레버리지 투자를 해야 한다. 하지만 너무 무리한 투자는 망하는 지름길이 된다. 안목을 키워라 주식투자나 부동산투자에서 이익을 남기기 위한 네번째 방법은 싸게 사서 비싸게 팔아야 한다는 것이다. 주식에서는 저평가된 주식을 사야 한다. 저평가된 주식을 어떻게 알아보느냐면 가장 손쉬운 것이 재무제표를 보고 판단하는 방법이다. 최근 5년간 당기순이익을 냈는지? 부채 비율은 얼마인지? 유상증자를 했는지? 기업이 부실할만한 어떤 징후가 보이지 않는지? 계속해서 발전하는 모습을 보이고 있는지에 대한 지표를 발견해야 하는 것이다. 그런데도 불구하고 주가가 다른 주식에 비해 상대적으로 싸다면 저평가된 주식이라고 볼 수 있다. 이런 주식을 현장탐방도 해보고 애널리스트 분석자료도 보고 세계적인 시황도 보면서 저평가라고 생 각이 되면 사서 장기투자를 하는 것이 주식을 싸게 사는 방법이다.  그러다가 언젠가 이 주식의 가치를 세상 사람들이 알아봐주면 좋은 것이고 그렇지 않더라도 버텨보는 것이다. 부동산에서도 저평가된 부 동산을 사야 한다. 내재된 가치가 저평가된 부동산을 판단하는 좋은 방법은 몇 가지가 있다. 공실이 없는지? 수익률이 좋은지? 위치가 좋은지? 땅의 가치가 높은지? 많이 올랐다 떨어진 곳인지? 전세가가 매매가에 육박했는지? 등등 이런 지표들이 저평가된 부동산이다. 이런 부동산을 현장탐방도 해보고 근처 부동산 사장님들의 고견도 들어보고 주변 부동산 시세나 세계적인 시황도 보면서 저평가라고 생각이 되면 그 중에서 실투자금이 적은 곳을 사서 장기투자를 하는 것이 싸게 사서 비싸게 파는 방법이다. 그러다가 언젠가 이 부동산의 가치를 세상 사람들이 알아봐 주면 좋은 것이고 아니면 버티는 것이다.  분양권->재건축->재개발->오피스텔->지방->수도권 빌라, 상가 등이 이런 부동산이었고 이들 부동산 을 매입할 시기에는 사람들이 손사래를 치던 안 좋은 물건이었다. 그런데 이들 부동산의 내재가치는 저평가 되어있어서 다른 부동산에 비해 상대적으로 쌌던 것이다. 부동산 투자에 관한 연구는 우리나라 뿐 아니라 세계적으로도 부족한 것이 사실이다. 그러나 주식에 관해서는 세계적으로 별별 책이 다 나 오고 있다. 그러나 투자는 하나로 일치한다. 쌀 때 사서 비쌀 때 팔아야 하는 것이다. MeCONOMY Magazine February 2015

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