서울 한강변 핵심단지 '반포주공1단지 1·2·4주구'재건축 추진, 답보 상태

조합, 특별건축구역 지정으로 45층 추진… 서울시는 불허 

업계, 75동 빼고 사업 가능할지 의문… 조합인가도 불확실

반포주공1단지(1,2,4주구) 주택재건축정비사업 설계 당선작/삼우건축

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서울 한강변 핵심 재건축단지인 반포주공1단지 1·2·4주구가 별다른 진척 없이 답보상태에 빠져 있다. 조합설립인가를 받은 지 1년 반이나 지났지만 아직도 건축심의 등의 후속단계로 진입하지 못하고 있다. 서울시로부터 특별건축구역으로 지정받아 층수를 최고 45층으로 높이려는 계획이 난항을 겪고 있기 때문이다. 이런 가운데 지난해부터는 사전경관계획을 수립해 서울시 경관위원회의 심의까지 받아야 하는 상황에 처하면서 전반적인 사업일정에 차질을 빚고 있다. 여기에 현재 재건축에 미온적인 75동과의 의견차를 좁히지 못하는데다 조합설립 취소소송으로 인해 조합설립 자체가 불안정하다는 점이 사업추진에 최대 걸림돌로 작용하고 있다. 조합설립한 지 1년반… 여전히 제자리걸음 반포1·2·4주구(조합장 오득천)는 지난 2013년 9월 조합설립인가를 받으면서 재건축사업에 탄력을 받을 것으로 예상됐다. 하지만 현재까지 이렇다 할 성과를 내지 못한 채 제자리걸음을 면치 못하고 있다. 특별건축구역으로의 지정 계획이 차질을 빚으면서 사업일정에 지장을 주고 있는 것이다. 현재 반포1·2·4주구는 층수를 35층에서 최대 45층으로 높이는 내용의 정비계획 변경안을 서울시에 제출해 놓은 상태다. 특별건축구역으로 지정될 경우 건폐율, 일조권 등의 다양한 건축기준을 탄력적으로 적용할 수 있다는 게 이점이다. 하지만 서울시는 달갑지 않은 반응이다. 지난해 5월 시 도시계획위원회는 “남북 경관축의 핵심 지역으로 ‘한강변 관리기본계획’의 원칙을 준수하는 범위 내에서 최대한 저층화를 유도하되, 경관법에 의한 사전 경관 심의를 통해 구체적인 시뮬레이션을 거칠 것”이라고 자문한 바 있다. 한강변 관리기본계획상 35층으로 제한돼 있다는 점을 감안하면 사실상 45층으로의 허용을 불허한다는 입장인 셈이다. 한강변 최초로 특별건축구역으로 지정됐던 신반포1차가 최대 38층으로 높이는데 불과했다는 점을 감안하면 반포1·2·4주구의 경우 45층 허용이 불가능할 것이라는 게 업계의 견해다. 이와 함께 반포1·2·4주구는 사전경관계획까지 수립해 서울시로부터 경관심의를 받아야 하는 상황이다. 지난해 5월 서울시가 ‘경관법’ 전면 개정에 따라 ‘경관조례’를 개정했고, 대지면적이 30만㎡를 넘거나 연면적이 20만㎡ 이상인 대규모 사업지에 대해 경관심의를 받도록 정했기 때문이다. 이에 따라 조합은 최근 총회를 열고 사전경관계획 수립업무를 진행할 협력업체로 삼우종합건축사사무소, 에이엔유디자인그룹건축사사무소, 삼하건축사사무소 등을 선정했다. 이들은 이미 반포1·2·4주구의 설계자로 선정돼 있는 업체들이다. 사전경관계획 수립을 위해 이들과 20억원에 달하는 별도의 용역계약을 체결한 것이다. 75동 토지분할에 조합설립 취소 소송까지 반포1·2·4주구가 해결해야 할 숙제는 이뿐만이 아니다. 현재 반포1·2·4주구는 75동 1개동을 제척한 상태에서 조건부 동의로 조합설립인가를 받은 바 있다. 75동은 30가구로 이뤄져 있는데 이 중 18가구만이 조합설립에 동의한 상태다. 따라서 동별 동의율 2/3 요건을 충족시키지 못하게 되자 결국 토지분할 소송을 통해 조합을 설립한 것이다. 하지만 75동을 제외할 경우 사업을 원활하게 추진하는데 지장이 클 것으로 업계는 예견하고 있다. 당장에 진행해야 할 사전경관계획을 수립하면서 75동을 포함시켜야 하는지, 아니면 제외해야 하는지 의문이기 때문이다. 또 75동을 제외한다고 해서 서울시가 경관심의를 통과시켜 줄지도 난해한 상황이다. 이에 따라 조합설립 당시 서초구는 건축위원회 심의에서 “재건축단지 계획의 적정성 확보를 위해 75동을 포함한 통합개발이 이뤄질 수 있도록 지속적으로 협의를 진행할 것을 권장한다”고 조건을 걸기도 했다. 더 큰 문제는 조합으로서의 지위 자체가 흔들리고 있다는 점이다. 현재 반포1·2·4주구는 일부 주민에 의해 ‘조합설립인가 취소’ 소송이 제기돼 있는 상황이다. 만약 조합설립이 취소될 경우 지금까지 조합이 진행했던 업무들은 없던 일이 될뿐더러 사업을 원점에서 다시 시작해야하기 때문에 현재로써는 결코 간과할 수 없는 사안이다. 따라서 향후 소송결과에 귀추가 주목되고 있다. 창립총회 참석비율 동영상선 법적 미달 소송 진행 상황은 반포1·2·4주구가 조합설립인가와 관련해 법적 분쟁 소용돌이에 빠져 있다. 단지내 일부 토지등소유자들이 창립총회 당시 직접참석 비율을 충족하지 못했다는 이유로 ‘조합설립인가 취소’ 소송을 제기했기 때문이다. 그러던 중 최근 동영상분석을 통한 감정 결과 직접참석 비율이 법적 기준을 현저하게 못 미치는 것으로 나타났다. 당초 반포1·2·4주구는 지난 6월 주민총회와 창립총회를 1부, 2부로 각각 나눠 동시에 개최했다. 법적으로 두 총회의 직접참석 비율은 각각 다르게 정하고 있다. 주민총의 경우에는 전체 조합원의 10%가, 창립총회는 20%가 직접 참석해야 적법한 것이다. 문제가 된 것은 바로 창립총회 당시의 직접참석 비율이다. 장모씨 등은 현장참석 비율이 20%인 420명을 채 넘기지 못했다고 주장했다. 이에 따라 지난 2013년 12월 토지등소유자 장모씨 등 2명은 반포1·2·4주구 재건축조합과 서초구청을 상대로 ‘조합설립인가 취소’ 소송을 제기했다. 이후 장모씨 등은 동영상 분석을 위해 창립총회 당시 촬영했던 동영상 1개를 증거로 제시했고, 조합 역시 2개의 동영상을 제출했다. 서울행정법원은 이들 동영상을 법영상분석서비스라는 감정기관에 분석을 의뢰했다. 그 결과 3개의 동영상 모두 420명 기준에 크게 못 미치는 것으로 나타났다. 지난 12일 법영상분석서비스는 감정소견서를 통해 장모씨가 제시한 영상에서는 총 303명, 조합이 제출한 영상에서는 318명과 226명으로 각각 집계됐다고 밝혔다. 420명의 기준으로 최소 102명에서 최대 194명이 부족한 셈이다. 심지어 법영상분석서비스는 마킹 결과에 최대치인 30명의 인원을 추가하더라도 420명 기준에 상당히 부족하다는 소견을 덧붙였다. 이러한 감정기관의 소견서가 소송결과에 영향을 미칠 경우 반포1·2·4주구는 조합설립인가가 취소될 공산이 크다는 게 업계의 시각이다. 기존 32평형 47.8%가 ‘1+1’ 혜택 못 받아 시뮬레이션 진행해 보니… 반포1·2·4주구의 경우 기존 32평형 소유자의 절반 정도가 이른바 ‘1+1 제도’로 불리는 2주택 분양이 불가능하다는 분석이 나왔다. 뿐만 아니라 전체 조합원이 2주택 분양을 원할 경우 일반분양분이 얼마 되지 않아 상대적으로 32평형 소유자들의 부담이 커진다는 주장도 제기됐다. 지난달 15일 반포1·2·4주구내 조합원들로 구성된 ‘반포1·2·4주구 빠른 재건축을 위한 조합원 연대’는 관리사무소 대회의실에서 ‘1+1 이렇게 해야…’라는 주제로 제1차 조합원 대토론회를 개최했고, 이같은 검토결과를 발표했다. 현재 반포1·2·4주구는 1단지 전용 △32평형 1천320가구 △42평형 720가구 △62평형 60가구 등 2천100가구 및 현대아파트 △34평형 5가구 △45평형 15가구 등 20가구를 포함해 총 2천120가구로 구성돼 있다. 여기에 재건축 완료 후에는 전용 △25평형 1천490가구 △35평형 1천981가구 △45평형 1천120가구 △53평형 704가구 △64평형 72가구 △83평형 28가구 등 5천640가구로 조성될 예정이다. 조합원 연대가 내놓은 자료에 따르면 32평형 소유자의 경우 총 1천320가구 중 630가구인 47.8%가 1+1 제도에 대한 혜택을 받지 못하는 것으로 나타났다. 이는 권리가액이 큰 순으로 평형 배정권이 우선적으로 주어지기 때문이다. 다시 말해 상대적으로 가장 작은 32평형 소유자들은 대형평형 소유자들의 1+1 제도에 대한 선택 여하에 따라 추가분양이 가능하다는 것이다. 결국 25평형으로 계획된 1천490가구 중 기존 대형평형 소유자 800가구를 제외하면 불과 690가구(52.2%)만이 남게 되며, 이를 32평형 소유자들이 나눠 가져야 한다는 얘기다. 32평형 소유자들의 피해는 여기서 그치지 않는다. 대형평형 소유자들이 모두 2주택 분양을 원할 경우 일반분양분이 덩달아 줄어들기 때문에 한 채를 더 받지 못한 32평형 소유자들의 부담이 커진다는 주장도 설득력을 얻고 있다. 조합원 연대의 이동엽 대표는 “그동안 조합에서는 구체적인 근거 없이 전체 조합원이 한 채를 더 분양받을 수 있는 막연한 기대감만 주고 있어 현재의 사업계획안을 기초로 1+1 제도에 대해 분석하게 됐다”며 “그 결과 기존 32평형 소유자들이 상대적으로 피해를 입는 것으로 나타남에 따라 대책을 마련해 줄 것을 조합에 촉구할 방침”이라고 밝혔다. heraldhousing 최영록 기자 rok@houzine.com

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