서울 관악구 강남아파트가 SK건설 시공자 해지 문제로 촉발된 갈등으로 사실상 사업이 중단되면서 조합원 피해가 발생되고 있다.
갈등은 소송전과 조합장 해임 등 막판 상황으로 치닫고 있다. 조합은 지난 3월 31일 총회를 개최해 SK건설을 해지하고 한양건설·신일·현대아산·양우건설 컨소시엄을 선정했다.
하지만, 일부 조합원들로부터 SK건설을 계약 해지한 총회 결의가 무효라는 소송이 제기되는 등 SK건설과 조합 간 기싸움 형태가 이어지고 있다.
게다가 지난 7월 1일 총회에서는 기존 최 모 조합장에 대한 해임 안건이 의결되면서 조합은 임시 조합장 체제로 표류하고 있는 상황이다.
강남아파트는 지하철 2호선 구로디지털단지역에 근접해 있는 우수한 입지에도 불구하고 대지에 비해 기존 가구수가 많아 사업성 저하로 추진이 여의치 않았다.
그러나 최근 용적률 완화를 통해 다소 사업성이 개선된 후 SK건설과 수의 계약을 통해 사업을 진행해 왔으나, 본계약 협상 및 관리처분 단계에서 이번과 같은 사단이 났다.
조합 “SK건설 사업추진 의지 없다”
SK건설과 조합 간의 갈등이 표면화 된 것은 조합이 SK건설에 사업추진 의지가 없다며 지난 3월 31일 SK건설 시공자 해지 안건을 상정하면서부터다.
기존 조합 측은 갈등의 원인 제공 책임이 SK건설에 있다는 주장이다. 2012년 수의계약으로 SK건설을 시공자로 선정했지만, 그동안 사업비 지원 등 시공자 역할을 제대로 하지 않아 장기간 사업지연이 불가피해졌다는 것이다.
조합 측은 또 SK건설이 본계약 협상 과정에서 조합에 과도한 요구를 해 더 이상 함께 사업을 진행시킬 수 없었다고 항변하고 있다.
우선 상대적으로 높은 공사비와 함께 현금청산자가 25% 이상이 될 경우 계약해지 할 수 있다는 내용 등에 대한 계약 관철을 요구하며 조합을 압박해 왔다는 것이다.
또한 조합 측에서는 공사비로 3.3㎡당 378만원 수준을 요구했지만, SK건설에서는 3.3㎡당 404만원을 요구해 왔다.
특히 조합은 현금청산자가 전체 재적 조합원의 24.6%인 상황에서 SK건설이 요구한 ‘25% 현금청산자 기준’은 모든 사업책임을 조합에게 떠넘기기 위한 포석이었다고 주장했다.
아울러 조합은 SK건설이 사업비 지급에 대한 연대보증 대상을 대의원까지 요구하는 등 상식을 벗어난 과도한 요구를 했다는 주장이다.
이에 따라 조합 입장에서는 더 이상 협상이 어려웠고, 새로운 시공자 물색은 불가피한 선택이었다는 설명이다.
조합은 한양건설·신일·현대아산·양우건설 등 4개사로 구성된 한양건설 사업단을 선정, 사업재개를 모색했다.
한양건설 사업단은 당시 총회에서 △철거공사비를 포함한 공사비로 3.3㎡당 378만원을 제시해 조합 측 요구 조건을 수용했다.
당시 시공자 해지 총회장에서 보인 SK건설 측의 때늦은 상황 수습 행태도 비판 받고 있다.
공사비만 하더라도 본계약 협상 자리에서는 3.3㎡당 404만원을 요구했지만, 총회장에서는 한양사업단이 제시한 조건에 맞춰 다시 협상하자는 제안을 했기 때문이다.
당시 SK건설 담당자는 시공자 해지 투표를 앞두고 진행된 청문 자리에서 “한양 사업단에서 제시한 조건을 맞춰 조합과 다시 협의하겠다”며 “조합원·정치권·정비업체·SK건설이 참여한 협의위원회를 구성해 1개월 이내에 협상을 끝내겠다”고 최후의 히드카드를 제안하기도 했으나 결국 조합원들로부터 외면 받았다.
한편 내년 1월로 예정된 조합장 및 임원 선출 총회에 대한 종전 조합집행부와 SK건설 간 셈법도 다른 상황이다. 양측의 입장을 대표하는 후보자들이 출마해 자웅을 겨룰 전망이다.
종전 조합 집행부에서는 새 집행부가 구성되면 차기 총회에서 시공자 선정 총회를 다시 열어 SK건설에 대한 해지를 명확히 하고, 한양건설 사업단에 대한 시공자 재선정 절차를 밟을 예정이다.
SK건설 측 “조합에서 일방적으로 해지했다” 주장
SK건설 측도 강경한 입장이다. 현재까지도 법적 시공권이 있다는 점을 강조하며 계속해서 강남아파트 재건축사업을 진행하겠다고 밝히고 있다.
SK건설 측의 향후 구상은 내년 1월로 예정된 조합장 및 임원 선출 총회에서 새로 구성된 집행부와 함께 본계약 협상 및 관리처분을 진행하겠다는 것이다.
“의사 정족수 부족… 해지 무효”
SK건설 손 들어준 서울중앙지법
서울고법에 항소한 조합
서울중앙지방법원 민사33부(재판장 박평균)는 의사정족수 부족을 이유로 조합이 지난 3월 31일 총회에서 의결한 안건 7개가 모두 무효라고 판시했다.
지난 3월 개최된 강남아파트 총회에서 의결 처리된 안건 7개는 △SK건설 시공자 해지의 건 △시공자 선정 및 도급계약서 계약의 건 △조합예산(안)의 건 △긴급 예산 편성의 건 △조합수행업무 추인의 건 △임원(감사), 대의원 보선 추인의 건 △대한주택보증 정비사업자금대출보증 신청의 건 등이다.
서울중앙지법 민사33부는 강남아파트 조합원 정 모씨 등 9명이 원고로, SK건설이 원고 보조참가인으로 참여해 조합을 상대로 제기한 ‘총회결의무효확인’ 소송에서 원고 측 요구를 받아들여 총회 결의 무효를 지난 9월 판시했다.
재판부는 원고 측 주장을 인용해 의사정족수 부족으로 총회 안건 처리가 모두 무효라고 지적했다.
의사정족수가 부족한 이유는 일부 서면결의서가 무효가 되면서 의사정족수가 모자랐기 때문이다.
강남아파트의 전체 조합원은 631명, 그 과반수는 316명으로, 무효인 서면결의서 숫자를 제외한 결과, 의사정족수인 과반수 316명에 미치지 못했다는 얘기다.
한편, 조합 측에서는 총회 의사록에서 이날 총회 성원은 353명이라고 기록하면서 의사정족수 유효를 주장했다.
재판부는 의사정족수가 줄어든 이유로 일부 서면결의서의 무효성을 지적했다. 판결문에 따르면 제출된 서면결의서가 문제된 유형은 크게 네 가지다.
첫째, 두 개의 주택을 소유한 조합원에게 두 장의 서면결의서를 받았다는 것이다.
재판부는 ‘도시 및 주거환경정비법’ 제19조 제1항 제2호에서 “수인의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때, 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다”는 규정을 인용, 이 경우 두 개의 주택을 소유하고 있다하더라고 한 명의 조합원으로 봐야 하기 때문에 이 조합원이 제출한 두 장의 서면결의서 중 하나를 차감해야 한다고 지적했다.
둘째, 현장 참석자의 서면결의서 철회자 6명의 철회 요구를 들어주지 않았다는 것이다.
재판부는 특별한 사정이 없는 한 서면결의서를 제출한 조합원이라 하더라도 총회 당일 직접 참석해 직접 투표 의사를 표시했을 경우, 이를 허용해야 하는데 조합이 이를 제한했기 때문에 이들 6명의 서면결의도 무효라고 판단했다.
셋째, 적법한 대리권을 받지 않은 상태에서 제출한 서면결의 문제다. 재판부는 한 조합원의 부인이 남편의 적법한 위임 없이 서면결의를 제출한 경우에 대해서도 무효라고 판시했다.
마지막으로 총회자료집 발송 이전에 제출된 서면결의서도 문제로 지적됐다. 총회 안건에 대한 목적과 내용에 대한 구체적인 고지나 충분한 설명을 받지 못한 채 불충분한 정보 상황에서 서면결의를 제출했을 가능성이 높기 때문이라는 설명이다.
재판부는 서면결의는 총회에 참석할 수 없는 조합원들을 위해 보충적으로 마련된 제도로, 서면결의서를 제출받는 과정에서도 총회 안건 내용에 대한 충분한 고지나 설명을 해야 한다고 판시했다.
결론적으로 재판부는 이 같은 네 가지 이유를 들어 서면결의 무효가 확인된 65매에 대해 무효성을 인정했고, 이를 감안해 합산하면 총 281명으로 의사정족수 316명을 충족시키지 못해 총회 결의가 무효라고 판단내렸다. 패소한 조합 측에서는 항소한 상태다.
“SK건설 시공자 선정 후 2년동안 뭐했나…”
주민들 반응
강남아파트 주택재건축정비사업조합은 지난 3월 31일 관악농협 하나로마트 강당에서 시공자선정총회를 개최해 한양사업단을 시공자로 선정했다.
당시 총회장에서는 “SK건설은 시공자로 선정된 후 2년간 뭐했냐”는 지적이 잇따랐다. SK건설이 2012년 수의계약으로 시공자로 선정됐지만, 그 후 뚜렷하게 사업 진척이 이뤄지지 않은 점을 지적한 것이다.
이날 총회에서 한양 사업단이 제시한 사업조건에 따르면 사업방식은 도급제로, 공사비는 철거 공사 및 철거잔재처리비를 포함해 3.3㎡당 378만원을 제시했다.
또한 이주기간은 이주개시일로부터 4개월, 철거기간은 이주완료일로부터 3개월을 제안했다.
공사기간은 실착공일로부터 40개월, 조합원 분담금 납입기준은 계약시 20%, 중도금 60%, 입주시 20% 기준이다.
실착공 후에는 공사비 인상이 없으며, 착공 이전까지의 물가상승률에 따른 공사비 조정은 제안서 제출일로부터 실착공일까지 기획재정부에서 고시하는 소비자물가지수를 적용한다.
지질조건은 일반토사 기준이며, 무이자 이주비는 조합원 세대당 7천500만원을 지급하기로 했다.
강남아파트는 준주거지역에 속하면서 용적률 399.86%를 적용, 중소형에 특화된 아파트 1천124세대를 짓는다.
강남아파트는 붕괴 위험이 높은 재난위험시설물로 지정됐으며, 서울시의 역세권시프트 제도 적용 단지로 결정되면서 적용 용적률이 높아졌다.
면적별 세대수는 전용 △49.92㎡ 92세대 △50㎡ 62세대 △59.98A㎡ 410세대 △59.98B㎡ 199세대 △84.97A㎡ 72세대 △84.97B㎡ 116세대며, 임대주택으로 △49.92㎡ 100세대 △59.98㎡ 73세대다.
특히 강남아파트 임시 조합 집행부가 내년 상반기에 개최하기로 한 총회에서 시공자 재선정이 이뤄질 경우, 이때 한양건설 사업단이 제시했던 사업조건이 비교 기준이 될 전망이다.
하우징헤럴드 김병조 기자 kim@houzine.com
