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서울시 재개발사업의 공적부담 정책이 ‘U턴’을 예고하고 있다.
조합에 과도한 공적부담을 지웠던 입장을 바꿔 부담 완화를 검토하고 있다는 정황이 감지되고 있다.
그 선행 단계로 서울시 산하 정책연구기관인 서울연구원이 최근 연구보고서를 발표, 재개발사업 활성화를 위해 공적부담 제도를 개편해야 한다고 강조하고 나섰다.
사업성 하락의 주요 요인으로 꼽히는 정비기반시설과 재개발임대주택 부문이 주요 검토 대상이다.
강제적인 기부채납 제도를 걷어내는 대신 사업 촉진책을 도입해 저성장 시대에 적합한 새로운 정책을 마련해야 한다는 것이 이번 연구보고서의 결론이다.
서울연구원에서 발표한 ‘정비사업 공공지원 확보 방안’ 연구보고서에 따른 공적부담 완화 방안은 크게 세 가지다.
우선, 공공의 정비기반시설 설치비용 지원이다. 비용 지원을 통해 조합의 부담을 낮춰 사업성을 개선시키자는 것이다. 기반시설 설치는 공공이 설치해야 한다는 당연한 명제를 시 산하 연구기관에서 재확인했다.
또 다른 제안은 재개발 정비기반시설 부지에 임대주택을 건립하는 방안이다. 주변에 이미 기반시설이 확보돼 있어 더 이상의 기반시설이 필요치 않은 부지에 기반시설 대신 임대주택을 짓자는 것이다.
일반분양 물량과 임대주택 물량을 늘려 조합과 시 모두 ‘윈윈’하자는 전략이다.
나아가 공공조합원 제도 도입도 제안했다. 국공유지가 많은 재개발구역의 경우, 조합이 과도한 국공유지 매입 부담을 지지 않도록 공공이 직접 조합원으로 참여할 수 있도록 하자는 것이다. 공공이 조합원으로서 분양받은 주택은 일반분양 및 임대주택으로 활용한다.
서울연구원이 이 같은 활성화 대안을 내놓은 이유는 장기간의 정비사업 침체 불똥이 급기야 서울시 기반시설 곳간에도 옮겨 붙었기 때문이다.
정비사업 정체로 도로·공원·녹지 등 정비기반시설과 임대주택 확보 계획에 차질이 발생하고 있는 것이다. 서울연구원에 따르면 정비사업 침체로 임대주택의 확보 비율이 2007년 이후 본격적인 하락 추세에 돌입한 것으로 나타났다.
이러한 정책 U턴 움직임은 급변한 시대 상황인식이 크게 작용했다. 부동산경기 침체로 재개발사업 전체가 바닥에 주저앉을 상황에 처하자 시가 재개발 조합원들의 분담금 절감 대책 마련에 나선 것이다.
연구보고서에도 이 같은 정비사업 시장 상황 변화에 대한 적극적 대응을 요구하고 있다.
보고서에 따르면 과거 부동산시장 급등 시절에는 과도한 부담이 가중된 기부채납 제도의 유지가 가능했다.
조합의 수익이 비교적 컸기 때문에 과도한 부담도 수용될 수 있었다. 그러나 부동산 시장이 침체되면서 사업성이 급락하자 과중한 부담이 되는 공적부담 부문 개선 압박이 커지기 시작한 것이다.
서울연구원은 보고서에서 “과거의 정비사업 고성장 시기에는 기존의 기부채납 시스템이 원활히 작동할 수 있었지만, 현재와 같은 부동산 침체기에는 기부채납 시스템이 오히려 정비사업의 추진을 저해하는 요인으로 작동하고 있다”며 “이로 인해 도로·공원 등 공공시설과 재개발임대주택 확보가 어렵게 된 상황”이라고 말했다.
전문가들은 이번 서울연구원의 연구 결과가 향후 서울시의 공적부담 정책의 변화 신호라고 전망하고 있다.
하우징헤럴드 김병조 기자 kim@houzine.com
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