서울시,「공공관리제도」시행 4년 성과 공개...공사비 7.9%절감

2010년 10월부터 시행

689개 추진위·조합 ‘클린업시스템’에 매월 자금사용내용 공개, 23만건 
16개 구역 공공관리로 시공자 선정, 투명성 높이고 공사비 7.9%절감 효과
‘추진위설립~조합인가까지’ 평균 사업비용도 공공관리 적용 구역이 약 1억6천 적어
시, “조합점검 결과 나타난 문제점과 여론 수렴해 공공관리 발전·확산”

 

[공공관리제도]

정비사업의 계획 수립단계에서부터 사업완료 시까지 사업진행 관리를 공공에서 지원하는 제도

서울시 ‘공공관리제도’가 시행 4년을 맞았다. 시는 그동안 ▴정보공개 ▴정비업체·설계자·시공자 선정기준 등과 관련한 제도가 대폭 개선, 정착되면서 공공관리제가 본격화, 가시화 단계에 이르고 있다고 30일(화) 밝혔다.   핵심적으로 추진위·조합 씀씀이와 의사결정과정을 전면 공개, 투명성을 높여 갈등을 줄이고, 공사비 7.9% 절감 효과를 냈다. 예컨대, 추진위·조합이 설립된 689개소 전체 구역이 ‘서울시 클린업시스템’에 월별 자금 사용내용을 낱낱이 공개하는 등 23만 건의 정보를 공개하고 있으며, 4,670여건의 총회, 대의원회 등의 서면결의서도 지난해 10월부터 공개해 의사결정 투명성까지 확보했다.   또, 공공관리로 시공자를 선정한 구역은 지금까지 16개 구역, 올해 들어 11개 구역이 선정하는 등 공공관리를 통한 시공자 선정이 본격화되고 있다.   특히, 공공관리를 적용해 도면과 설계내역을 갖춘 시공자를 선정한 8개 구역(공사비 편차가 심한 강남 3구 제외)의 평균공사비는  394만원(/3.3㎡)으로, 공공관리 시행을 피해 시공자를 선정 한 후 같은 기간 내 본계약을 체결한 17개 구역의 평균공사비 428만원(/3.3㎡)과 비교하면 7.9%의 실질적 공사비 절감효과를 보이는 것으로 나타났다.   이와 관련해 공공관리 이전에 시공자를 선정 한 후 본계약 또는 변경계약을 체결한 13개 구역에 대해 당초 시공자 선정시의 공사비와 비교한 결과 당초 평균 393만원에서 427만원으로 평균 8.8%의 공사비를 증가시킨 것으로 나타났으나, 공공관리 시행 구역의 경우 계약변경 사례는 아직 없다.   서울시는 이와 같이 지난 4년의 성과를 돌아보고 공공관리제 발전을 위해 지속적으로 노력해 나가겠다고 밝혔다. 공공관리제도는 정비사업의 관행적 부조리를 근절하고, 투명성 강화 및 효율성 제고를 위해 2010년 7월 도입되었으며, 시공자 중심으로 진행되던 재개발·재건축 사업을 자치구청장이 공공관리자가 되어 추진위 구성, 시공자 등 업체 선정 절차를 지원하는 제도이다.   공공관리자의 주요 업무는 추진위원회의 구성 지원, 정비사업전문관리업자, 설계자 및 시공자 선정 지원, 조합설립 준비업무에 관한 업무 지원, 추진위원회 또는 조합의 운영 및 정보공개 업무의 지원 등이다.   <클린업시스템 개발, 시공자 선정 기준 마련, 사업비 추정프로그램 등 제도 개선> 시는 그동안 공공관리제도의 시행을 위하여 조례 개정(‘10.7.15), 클린업시스템 개발 운영(’10.1월), 정비업체․설계자․시공자 선정기준 마련(’10.7월), 사업비 및 분담금 추정프로그램 개발 운영(‘11.6월), 공명선거관리를 위한 선거관리위원회와의 MOU체결(’11.5월), 시공자 위주 계약관행 타파를 위한 공사도급표준계약서 제정(‘11.10월), 서면결의서 공개시스템 운영(’13.7월) 등 많은 성과를 이루어 냈으며, 제도의 개선을 위해 지속적인 노력을 기울이고 있다.   <16개 구역 공공관리로 시공자 선정, 투명성 높이고 공사비 7.9%절감 효과> 시공자 선정의 경우, 공공관리제 시행 이후에는 사업시행인가로 구체적인 사업계획이 확정된 후 설계도면과 내역에 의한 공개경쟁입찰로 공사비 거품을 없애고, 건설업체 개별홍보 금지 및 부재자 사전투표 운영으로 투명성을 높이고 주민의 불신을 해소했다. 현재까지 16개 구역이 공공관리로 선정했다.    종전에는 조합설립인가 후 도면, 공사비 산출내역이 없이 시공자가 단위면적당 단가를 제시하는 입찰방식으로 해 왔다.   9월초 시공자를 선정한 서초구 ○○구역의 시공자 선정 총회에는 전체 조합원 총회참석률 88%, 직접참석율 86% 등 16개 구역의 평균참석율이 80%(직접참석율 75%)를 기록, 공공관리하에서 투명하고 공정한 시공자 선정에 많은 참여와 관심을 보이고 있다.   아울러, 규모가 작아 사업성이 없다는 이유로 시공자 선정 입찰이  수차례 유찰되었던 구역은 예정가격의 현실화 등 입찰조건의 조정을 통해 시공자 선정을 완료, 원활한 사업 추진이 이뤄지도록 했다.   노원구 ○○구역의 경우, ‘12.7월부터 6차례 시공자 재선정을 위한 입찰이 모두 유찰되었으나 물가상승 등을 고려한 예정가격 현실화(당초 3,351천원/3.3㎡⇒3,848천원/3.3㎡)로 시공자 선정에 성공한 사례다.   또한, 추진위원장․조합장 1인 신용만으로 최대 30억원까지 저리(4.5%) 융자를 지원해 시공자 의존도를 낮추고 사업초기 주민 중심의 정비사업 추진이 가능하도록 하고 있다. 올해만 28개 구역, 301억원 등 지금까지 129건 941억원을 지원했다.   <공공관리 적용한 서초구 A구역, 적용안한 B구역보다 사업진척 빠른 사례도> 또, 공공관리를 받은 서초구 A구역과 받지 않은 서초구 B구역을 비교한 결과, 조합설립은 B구역이 약 4개월 빨랐으나, 사업시행인가부터 역전돼 현재 A구역은 관리처분인가, 조합원분양, 철거를 거의 마치고, 착공 및 일반분양을 앞두고 있는 반면, B구역은 시공사와 계약금액에 대한 이견으로 협상에 난항을 겪으며 본계약을 하지 못하고 있는 것으로 나타났다.   서초구 A구역과 B구역은 공공관리제 적용여부를 제외한 위치, 규모, 사업여건 등이 유사하고 시공사도 동일해 비교가 용이하다.      <공공관리 적용, 비적용 인근구역 비교표>     이는 공공관리를 적용받는 구역은 도면과 설계내역을 토대로 공사비를 산정하기 때문인 것으로 분석된다. 공사비가 공공관리를 받지 않은 구역과 비교해 7.9%의 절감효과를 보이는 것도 같은 이유로 풀이된다.   <공공관리 적용/미적용 구역 공사비 비교>(철거 포함, 평균/3.3㎡, 천원)  ※ 공공관리 시공자 선정구역은 최근 3년 이전에는 해당구역 없음   <공공관리 적용/미적용 구역 공사비 증감비교>(평균/3.3㎡, 천원)   <'추진위설립~조합인가' 평균 사업비용도 공공관리 적용 구역이 약 1억6천 적어> 공공관리 미적용 구역의 ‘추진위설립 ~ 조합인가까지’ 평균 사업비용은 1,258백만원(‘10년 이전 105개 구역)이고, 공공관리 적용 구역의 평균은 1,100만원(’11년 이후 8개 구역)으로 물가상승을 고려하지 않더라도 공공관리 구역이 158백만원 적은 것으로 나타났다.   다만, ‘조합인가 ~ 사업인가까지’ 사용비용은 사례가 적어 비교가 어렵다.   <단계별 사업비용(운영비 + 사업비) 비교>  (단위 : 백만원)   <공공관리제도 이전 시공자 선정한 92구역 중 57구역은 사업 진척 없어> 공공관리 시행 이전 시공자를 선정한 129개 구역 중 92개 구역의 자금 차입 현황과 사업추진 동향을 분석해 본 결과, 35개 구역(38%)만 사업비와 운영비 지원이 모두 원할하였고, 나머지 57개 구역은 사업 진척이 더딘 것으로 나타났다. 특히 33개 구역은 지원이 중단되어 사업이 정체된 것으로 나타났다.   또한, 부동산 경기 침체에 따른 사업성 악화와 시공사의 경영난으로 시공자로부터 자금차입이 중단돼 시공자를 변경하는 사례도 다수 발생하고 있는 것으로 나타났다.   결국, 사업추진여부는 경기침체로 인한 사업성 악화, 미분양 우려 등에 따른 조합의 관망 등 시기조절에 의한 것이지 공공관리로 인해 사업이 지연되는 것은 아니라고 시는 설명했다.   <앞으로 조합점검 결과 나타난 문제점과 여론 수렴해 공공관리 발전·확산> 한편, 서울시는 그동안 조합점검을 통해 나타난 문제점과, 일부 공공관리제의 확대 및 개선 요구에 대해서는 각계의 의견수렴 등 면밀히 검토해 개선하고, 공공지원을 더욱 강화해 나가겠다고 밝혔다.   시는 지금까지 공공관리와 함께 다각적인 지원 노력에도 불구하고 서울시가 실시한 조합운영 실태점검 결과, 조합운영, 공사・용역의 입찰 및 계약, 예산 및 회계, 정보공개 분야 등 전반에 걸쳐 불합리하고 불투명한 점이 많아 개선이 필요한 것으로 나타났다.   또한, OS를 동원한 서면결의서 징구, 총회비용 과다, 대규모 단지의 경우 공공융자의 확대와 공공융자 신청요건의 완화를 요구하는 민원도 제기되고 있고, 설계도면과 내역도 없이 공사비단가만으로 입찰을 실시해 계약을 함으로써 추후 공사비 증감에 대한 검증이 곤란해 이로 인해 갈등과 분쟁으로 사업이 지연되는 문제점 등 정비사업 전반에 대해 공공의 관리를 확대하고 강화해 줄 것을 요구하는 민원도 많이 제기되고 있다.   이를 위해 시는 9.30일(화) ‘합리적인 정비사업 추진방향 마련을 위한 심포지엄’을 개최, 심포지엄에서 제시된 공공관리제도의 발전방향에 대한 면밀한 검토와 함께, 정비사업 관련 각계와 간담회도 개최해 의견을 수렴할 예정이다.    진희선 서울시 주택정책실장은 “공공관리제 성과가 나타나고 있는 만큼, 더욱 발전시켜 확산하고 개선과제에 대해서는 면밀히 검토해 투명성과 효율성이 강화되도록 하겠다”며, “무엇보다 주민에게 이익이 되는 방향으로 개선해 공공관리가 정착될 수 있도록 하겠다”고 말했다.   공공관리 4년, 투명성 높여 갈등 줄이고 공사비 8% 절감.hwp (37888 Bytes) 서울시

 

 

 

 

Construction News
CONPAPER