건설사가 사겠다는 내땅 제때 팔아야 하는 이유

건설사가 사겠다는 내땅 제때 팔아야 하는 이유

김삼범 김앤장 법률사무소 변호사

건설사가 사겠다는 내땅 제때 팔아야 하는 이유

매도 거부하다 매도청구소송 당해 더 싼값에 넘기기도

   우리나라에선 노후된 주택을 허물고 아파트를 건설하는 사업으로 도시 및 주거환경정비법에 따른 재개발과 재건축 사업을 많이 떠올린다. 그런데 이들 사업 외에 주택법에 따라 아파트를 건설하는 경우도 많이 있다. 재개발과 재건축 사업에 비해 상대적으로 덜 알려져 있고 이 때문에 기존 주택을 소유한 사람들이 주변의 잘못된 정보나 조언으로 아파트 건설사업 과정에서 손해 아닌 손해를 보는 경우가 있어 소개하고자 한다.

재개발과 재건축 사업은 기본적으로 재개발이나 재건축 사업지구 내 토지 등 소유자들이 설립한 조합이 사업주체가 돼 진행한다. 주택법에 따른 주택건설사업의 경우 건물을 지을 예정인 땅 주인이 아니어도, 심지어 토지를 전혀 소유하지 않아도 일정한 요건을 갖추면 사업을 진행할 수 있다. 상대적으로 재개발과 재건축 보다 절차 등에서 제약이 적어 빨리 진행되는 편이다.

주택법에 의하면 주택건설사업을 할 수 있는 사업주체는 국가와 지방자치단체, 한국토지주택공사, 지방공사, 일정한 자격요건을 갖춘 주택건설사업자. 주택조합 등이다.

주택법에 의한 주택건설사업은 다양한 주체가 진행할 수 있다. 최근에는 일반 민간 회사, 즉 주택건설사업자로 등록한 건설회사에서 아파트 사업 주체가 되어 진행하는 경우가 많아지고 있다. 

그런데 민간 주택건설사업자로 등록된 건설회사의 경우 주택건설대지 소유권을 100%로 확보한 후 사업을 진행하는 것은 현실적으로 불가능해 주택법상 매도청구를 통해 사업진행을 하는 경우가 대부분이다.

이러한 매도청구 과정에서 종전 토지소유자들과 적절한 협의를 통해 토지소유권을 확보하는데, 토지소유자들이 잘못된 정보와 조언에 따라 손해 아닌 손해를 보는 경우가 많다.

주택건설사업자가 주택법에 따라 사업계획승인을 받기 위해선 원칙적으로 토지소유권을 확보해야 한다. 예외적으로 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 지구단위계획 결정이 필요한 주택건설사업의 해당 대지면적 80% 이상을 사용할 수 있는 권원을 확보하고 확보하지 못한 대지가 매도청구소송의 대상인 경우 주택건설사업을 진행할 수 있다.

쉽게 표현하자면 대지 소유권을 확보하지 못해도 80% 이상의 대지를 사용을 할 수 있는 권한을 가지면 사업을 진행할 수 있다. 실무에선 대지 사용권원 확보는 주택건설사업자가 토지소유자들로부터 그 토지 위에 주택건설사업을 하는 것에 대한 동의서를 받는 게 일반적이다.

주택건설사업자는 토지소유자들을 상대로 80% 이상의 동의서를 받은 후 주택건설사업계획승인신청을 해 승인을 받게 된다. 

승인을 받은 주택건설사업자는 동의하지 않은 토지소유자들을 상대로 주택법에서는 정하는 일정한 요건 및 절차에 따라 매수협의를 진행하게 된다. 토지소유자들이 매매협의를 끝내 거부하면 주택건설사업자는 토지소유자들을 상대로 매도청구소송을 할 수 있다. 

이 경우 주택건설사업자가 주택건설대지면적 95% 이상의 사용권원을 확보한 경우 그 권원을 확보하지 못한 대지의 모든 소유자들을 상대로 매도청구소송을 제기할 수 있다. 주택건설대지면적의 80% 이상의 사용권원을 확보하면 그 권원을 확보하지 못한 대지의 소유자 중 지구단위계획구역 결정고시일 10년 이전에 해당 대지의 소유권을 취득해 계속 보유하는 자를 제외한 소유자에게 매도청구소송을 제기할 수 있다.

일반적으로 주택건설사업자는 토지소유자들에게 주변시세 보다 많은 돈을 주고서라도 소유권 확보를 시도한다. 토지소유자들이 이러한 사정을 알고 매매대금을 지속적으로 올리게 되면 결국 주택건설사업자는 매도청구소송을 진행 할 수 밖에 없다. 매도청구소송에선 대법원 판례에 따라 그 토지의 시가를 감정절차에 따라 산정한 후 매매대금을 정한다.

실제로 주택건설사업자가 시가의 1.5배에서 많게는 4배 이상의 금액을 제시했는데도 토지소유자들이 잘못된 정보나 조언을 바탕으로 조금만 더 버티면 돈을 더 줄 거란 희망을 갖고 매매계약을 거부하다 매도청구소송을 제기당해 당초 제시한 금액보다 훨씬 적은 감정가로 토지를 매도할 수밖에 없는 경우가 종종 있다. 실례로 주택건설사업자가 제시한 금액과 법원의 시가에 따른 감정금액의 차이가 적게는 1억원 상당에서 많게는 수십억원 차이가 나는 경우가 있다.

간혹 토지소유자들이 1심 판결을 선고받고 다시 협상을 하자는 사례도 있다. 이 경우 주택건설사업자는 이미 1심 판결을 받은 상태여서 1심 금액인 감정가보다 더 많은 금액을 주고 매매계약을 체결할 이유가 없다. 이러한 사례들을 보면서 협상은 적절한 금액에 적절한 타이밍에 해야 하고 너무 많은 욕심을 부려선 안 된다는 것을 새삼 느끼게 된다.

김삼범 변호사는?

△사법연수원 30기 △전 서울북부지법 판사 △전 대법원 법관임용절차개선 자문 및 연구위원회 위원 △전 서울지방변호사회 부회장 △서울지방변호사회 건설부동산연수원 강사 △경기도행정심판위원회 위원

이승현기자 이데일리

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