미국 주택기업의 비즈니스 모델 분석

미국 주택기업의 비즈니스 모델 분석

허윤경, 김성환 건설산업연구원

  자산가치의 등락과 임대료 상승이 존재하는 미국 시장에서 주택기업의 비즈니스 모델을 확인하여 시사점을 도출하려 함.

장기적으로 우리나라 분양시장의 규모 축소가 불가피하여 주택산업의 - 체질 개선과 새로운 사업 모델 모색이 필요함. 자산가치와 임대료가 동반 하락한 일본 모델을 벤치마킹하기에는 환경적 요인이 다름.

최근 미국의 주택시장은 재고 대비 0.8%를 상회하는 신규 공급이 이루어지고 있고, 금융 위기 이후 매매가격과 임대료가 동반 상승함. 주거용 부동산의 수익률은 6%를 상회함.

주택 재고는 1억 3,405만호이며 공실률은 11% 수준임. 재고 대비 연간 0.8∼0.9%의 신규 공급이 발생하고 있음. 단독주택 비중은 62.6%이며 주로 자가로 활용됨. 임대주택은 공동주택 형태가 다수임.

금융위기 이후 주택 매매가격은 40% 이상 상승함. 임대료는 연간 3∼4%대의 안정적인 상승률 기록 건설업 기반, 디벨로퍼 기반, 투자 기반의 6개 기업과 사례를 선정하여 분석함.

본 연구에서 다룰 기업은 건설업 기반의 ① 디알호튼, ② 썬 커뮤니티즈, 디벨로퍼 기반의 ③ 트럼멜 크로우, ④ 아메리칸 캠퍼스 커뮤니티즈, 그리고 투자 기반의 ⑤ 스타이브센트타운, ⑥ 인비테이션 홈즈임.

 

  아메리칸 캠퍼스 커뮤니티 Investor Relations - American Campus Communities

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디알호튼은 미국 주택시장 중 규모가 가장 큰 단독주택 시장에서 사업을 영위함에 따라 매출 규모도 큼(2017년 141억 달러). 그러나, 우리의 분양형 사업과 유사한 형태로 경기 사이클에 따른 부침도 큼.

썬 커뮤니티즈는 틈새시장인 매뉴팩처드 주택 공급의 선두 주자임. 주택은 판매되지만 토지는 임대 형식으로 월 임대료가 발생함. 우리나라의 토지임대부 주택과 대응되는 형태임. 저가 주택시장을 대상으로 하여 비교적 높은 수익을 시현하고 있음.

트럼멜 크로우는 개발사업에 대한 수수료를 수취하지만, 지분 투자를 통한 수익 규모가 더 큰 것으로 이해됨. 도심의 하이엔드 수요자를 대상으로 하여 개발 이후 임대, 분양을 동시에 수행하고 있음.

아메리칸 캠퍼스 커뮤니티즈는 학생 기숙사와 연구시설 중심으로 개발사업을 진행함. 장기 보유 및 임대를 통해 수익을 창출함. 이에 따라 금융위기 때도 플러스 수익을 실현함.

스타이브센트타운은 2015년 블랙스톤이 매입한, 뉴욕의 1만호를 상회하는 임대주택 단지임. 투자 주체의 공공 정책 이해 정도에 따라 투자 실패와 성공적 저리 자금조달 사례가 함께 존재함.

인비테이션 홈즈는 2012년 블랙스톤이 설립한 임대주택회사임. 미국의 임대용 단독주택 시장이 기관투자자의 새로운 투자 대상으로 부각되고 있음. 금융위기 이후 압류 주택 증가 등으로 대량의 주택을 저가에 매수할 수 있는 기회가 있었고, 임차 수요 증가라는 미국의 주택시장 구조 변화에도 기인함.

건산연

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경기 사이클에 부침은 존재하나, 신규 공급은 지속되며 시장 변화에 대응한 상품 개발, 시공 방식 발전, 금융 선진화 등 산업적 혁신 및 발전도 이어지고 있음.

주택가격 상승기의 주력 상품은 개인을 위한 판매용 주택이라는 사실에는 변화가 없음. 기업 관점에서는 경기 변동성 리스크 관리 역량이 중요함.

임대 운영이 포함된 기업은 금융위기에도 플러스 수익을 유지한 반면, 분양 사업이 주력인 디알호튼의 경우 침체기에 어려움이 컸음. 하지만 호황기에는 폭발적 성장세도 확인됨.

미국의 주택사업은 기관투자자나 금융 상품과의 다양한 결합 형태로 나타나고 있음. 장기 보유를 통한 운영 방식에서 자금력이 필수 요소로 부각됨에 따라 임대사업의 선결 조건은 다양한 금융상품 개발로 이해됨.

6개사 모두 Value Chain을 확대시켜 자금조달에서 운영까지 일체화하는 방향으로 발전하고 있음

건산연

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