전국 34개 재건축 단지에 재건축초과이익환수금 예정액 통보

전국 34개 재건축 단지에 재건축초과이익환수금 예정액 통보

서울 11개 사업장 경기·인천·부산 등 

지방 23개 사업장 대상

   정부가 올 연말까지 전국 34개 정비사업장에 재건축초과이익환수금(재초환) 예정액을 통보하기로 했다. 

서울 11개 사업장과 경기·인천·부산 등 지방 23개 사업장이 대상이다. 지난 5월 서울 서초구 반포현대아파트를 시작으로 재초환 예정액 산정이 진행 중으로 앞서 반포현대아파트는 조합원 1인당 평균 1억3569만원을 통보 받은 바 있다. 현재 부담금 통보가 예정된 단지들은 억대 부담금에 대한 우려는 물론 사업성을 감안한 정비일정 자체를 조율하고 있다. 

30일 서울시 고위 관계자는 "재건축 부담금 부활에 따라 해당 조합에 추가 세금에 대한 안내가 이뤄지고 있지만 조합 자체 산정액과의 괴리가 발생하고 있는데다 일부 사업장에서는 갈등까지 불거지고 있다"며 "이에 연내 부담금 산정이 가능한 사업장 34곳을 추려 지자체 관계자들을 대상으로 사전 교육을 실시, 국토교통부와 한국감정원이 추가 매뉴얼을 수립해 다시 전달하면 좀 더 명확한 예정액이 산정될 것"이라고 밝혔다. 

28일 한국감정원 서울사무소에서 진행된 교육에서 언급된 연내 재초환 통보 대상지를 살펴보면 서울은 11곳, 지방은 23곳이다. 서울의 경우 ▲강남구 1개 ▲서초구 4개 ▲송파구 1개 ▲성북구 1개 ▲은평구 1개 ▲강서구 2개 ▲구로구 1개다. 부담금 통보 사업장으로 이미 알려진 강남구 대치쌍용2차, 서초구 반포현대, 반포주공1 3주구 외에 서초구에서는 방배동 중앙하이츠 1·2구역과 신성빌라가 포함됐다. 성북구에서는 정릉7구역 성호빌라, 은평구에서는 신사1구역, 강서구에서는 화곡1구역과 신안빌라, 구로구에서는 개봉5구역이 연내 재초환 통보가 이뤄져야하는 곳으로 선정됐다. 

지방에서도 23곳이나 이름을 올렸다. 경기도 구리·평택·수원 등 6곳, 인천 연수구 1곳, 부산시 남구 1곳, 대구 서구·남구·수성구 등 9곳, 대전 서구 1곳, 울산 남구 1곳, 세종시 1곳, 강원도 원주 1곳, 충남 아산 1곳, 경남 창원 1곳 등이 올해 서울을 제외한 부담금 산정 예정 지역이다.

다만 인천 연수구 송도 영남아파트, 수원 장안구 연무동 111-5구역, 평택시 서정동 서정연립 등 대부분 사업지에서 부담금은 미미할 것으로 보인다. 재건축 부담금 1인당 3000만원 이하 구간에 따른 면제가 예상되는 곳이 대부분이다. 실제 지난 3월 예정액을 통보받은 부산 남구 대연비치(대연4구역)의 경우 재건축 이익금 추산액이 1인당 3000만원을 밑돌것으로 추산되면서 0원으로 산정됐다. 현재 부산 대연 2구역 재건축, 대구 서구 내당동 단독주택, 내당2·3동 단독주택, 내당 내서(서구17구역) 등도 완만한 선에서 부담금 관련 조율이 이뤄지고 있는 것으로 알려졌다. 평택시청 관계자는 "대상지 2곳 가운데 1곳은 절차상 대상이기는 하나 몇 년째 사업 진행이 되지 않고 있다"며 "서울 등 일부지역을 제외하고는 사업성이 없어 진행을 고민하는 사업지는 있어도 부담금 폭탄을 걱정할 만한 곳은 흔치 않다"고 말했다. 

서울 분위기는 다르다. 특히 송파구 문정동136의 경우 당초 이달 말 부담금 예정액을 통보받을 것으로 예정됐다가 일정이 다음달 초로 밀렸다. 문정동136 조합에서 추산한 전체 부담금 예상액은 약 490억원이다. 이를 조합원 829가구로 나누면 1인당 부담금은 약 5900만원이 된다. 하지만 문정동136은 아파트보다 공시지가 시세반영률이 낮은 주택단지를 허물고 짓는 재건축이라는 점에서 실제 부담금은 억대를 넘어설 가능성이 높다. 

특히 국토부와 감정원은 향후 각 지자체들이 조합에 부담금을 통보하기 전 이번에 새로 전달된 매뉴얼에 따라 산정했는지 검수 작업을 거치기로 했다. 앞서 서초구도 반포현대아파트의 부담금 산정시 감정원의 도움을 받은 바 있지만 좀 더 세부적인 매뉴얼이 마련된 점을 감안한 추가 확인 작업이다. 재초환 통보 두 번째 사업장으로 알려진 송파구 문정동 136이 당초 이번주 공개 예정에서 다음달로 미뤄진 것으로 이 때문이다. 매뉴얼에는 단독·공동주택 등 재건축 유형 특성별 예정액 산정자료 제출 내용, 종료시점 주택가액 산정에 따른 주변시세 적용방안 등이 담겼다. 

이번에 선정된 34개 사업지는 대부분이 규모가 크지 않은데다 현재 집값 자체가 높게 형성된 곳이 많지 않아 강남권 사업장 외에는 '폭탄급' 부담금이 없을 전망이다. 지방 중에선 그나마 부산이나 대구 일부 부촌지역에서 재건축에 따른 초과이익이 발생할 가능성이 있지만 대상이 아니거나 사업이 수년째 멈춘 곳이 대부분이다. 대구 서구의 경우 사업장 대부분이 답보상태다. 내당동은 올해 초 호반건설을 시공사로 선정했지만 설계변경 등의 절차를 거치고 있으며 내당2ㆍ3동은 10년 넘게 사업이 표류하고 있다. 대구시 서구청 관계자는 "사업이 장기간 멈춘 곳이 많아 올해 안에 초과이익 부담금 예정액 통보는 어려울 것"이라고 말했다. 올해 들어 집값 침체를 보이고 있는 부산 해운대구의 경우 이번 대상지엔 포함되지 않았다. 

하지만 반포현대만하더라도 부담금이 당초 조합 추정치보다 2배나 넘게 책정된데다 최근 집값 상승세를 감안하면 부담금 산정 과정 자체가 시장에 부담을 줄 전망이다. 

조합들의 불만도 변수다. 현재 평가가 진행 중인 문정동 136은 현행 재건축 부담금 산출 방식이 단독주택의 특수성을 반영하지 못하고 있다며 신뢰성에 의문을 표하고 있고 이미 부담금이 통보된 반포현대의 경우 서초구청장이 직접 나서 "현장과 동떨어진 재건축 부담금 산정방식을 수정해야 한다"며 공시가액 비율의 개시시점(추진위 승인일)과 종료시점(준공인가일)의 동일적용과 같은 개선안을 요구한 상태다. 

서울시 관계자는 "지난 5월부터 서울 사업장을 시작으로 부담금 통보가 시작된 만큼 국토부와 감정원, 각 지자체들과 함께 명확한 산정이 이뤄지도록 노력할 것"이라며 "시장 상황이나 형평성에 맞게 앞으로도 관계기관과 협의해 과세 작업을 진행하겠다"고 밝혔다. 

배경환 기자 khbae@asiae.co.kr  [아시아경제 배경환 기자]

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