아파트 공사 도급계약, 관리소장이 했어도 유효

아파트 공사 도급계약, 관리소장이 했어도 유효

  아파트 관리소장이 당사자로서 공사도급계약을 체결했다 하더라도, 그 계약의 효력은 입주자대표회의에게 귀속된다(수원지방법원 안산지원 201*가합2535** 판결).

아파트 공사에 관해 관리소장이 공사업체와 도급계약서에 당사자로 기재했다면 그 계약의 효력이 입주자대표회의에게까지 귀속될까. 여기 이 논란에 관련한 하급심 판례를 소개한다. 

[참고자료]충북인뉴스

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이 사건의 피고는 공사업자로 이 사건 아파트의 관리사무소장과 아파트 통합경비시스템에 관한 도급계약서를 작성 및 공사를 완료하고 그 대금을 청구했으나, 아파트 입주자대표회의인 원고는 도급계약의 효력이 원고에게 미치기 위해서는 원고 명의로 직접 계약을 체결하거나, 주택관리업자 및 사업자 선정지침에 따라 관리주체인 위탁관리회사가 원고를 대리하여 계약을 체결해야 함에도 관리사무소장 개인 명의로 계약을 체결했음을 이유로 원고에게는 이 사건 계약의 효력이 귀속되지 않는다고 주장했다. 

그러나 법원은 아파트 관리업무와 관련된 계약 체결 여부, 계약 상대방의 결정, 계약 내용의 결정 등에 관한 권한은 원칙적으로 입주자대표회의에게 있으나, 그에 따른 계약 체결 자체의 권한은 관리주체에게 있다고 설시하면서, 관리사무소장이 관리주체인 위탁관리회사를 대리해 이 사건 도급계약을 체결할 수 있고, 그에 따른 권리‧의무는 원고에게 귀속된다고 판단했다. 

즉 국토교통부 시행 규칙 중 사업자 선정 지침에서 계약 체결은 관리주체로 한정하고 있고, 실무에서도 관리주체 또는 관리소장이 계약 체결의 당사자가 되지만, 관리주체는 계약 체결을 임의로 할 수 없고 입주자대표회의 의결에 따른 집행만을 하고 있기 때문에 계약 당사자가 누구로 기재되어 있든 간에 일단 입주자대표회의에 귀속된다고 보는 것이다.

물론 입주자대표회의에는 이에 대해 다소 억울할 수 있으나, 만약 관리주체 등에서 임의로 공사 진행 또는 공사 계약을 체결하였다면 이를 적절히 주장하여 계약의 효력을 벗어나면 되고, 나아가 손해배상 청구를 하면 충분하다고 할 것이다.

[법무법인 로고스의 권형필 변호사는 주로 집합건물과 부동산 경매 배당 관련 사건을 다루고 있다. 저서 집필, 강의, 송무 등으로 활동 중이다. 머니투데이 더엘(the L)에 경매·집합건물 관련 칼럼을 연재하고 있다.]

머니투데이 권형필 변호사(법무법인 로고스) 

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