후분양제 효과 놓고 갑론을박 뜨거워...'소비자 선택권' 딜레마

공정률 80%

실물 보는 이점있지만 '옵션 선택권' 보장 안 돼

   정부가 후분양제 도입을 공식화하면서 후분양제 효과를 놓고 갑론을박이 뜨겁다. "아파트도 물건처럼 보고 사야한다"는 게 후분양제 도입을 찬성하는 측의 주된 논리 중 하나다. 과연 후분양제가 시행되면 입주자들의 선택권을 보장할 수 있을까. 이 같은 의문은 현재 후분양제를 시행 중인 서울주택도시공사(SH공사)의 사례를 통해 풀어볼 수 있다. 

출처  네이버

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여전히 부족한 수도권 주택…‘아파트 후분양제’ 괜찮을까

http://seoul.co.kr/news/newsView.php?id=20171031021005&wlog_sub=svt_026

후분양제가 뭔가요

http://news.joins.com/article/21343795

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건설사들은 그동안 사업비 조달, 분양대금 분할 납부 등 편의성을 이유로 아파트를 짓기 전에 분양하는 선분양을 해왔다. 최근 뜨거운 감자가 된 후분양제는 아파트를 지어 분양할 때 적정 수준 이상 공사를 진행한 후 입주자를 모집하는 제도다. 건설업계에서는 현재 SH공사 등 일부 공공기관만 후분양제를 실시하고 있다. 

출처 중앙일보

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후분양제의 기준은 아직 정해지지 않았다. 단 후분양제 도입을 검토했던 참여정부 시절 안과 10년째 후분양을 하고 있는 SH공사 사례를 통해 향후 기준을 유추해 보면 공정률 40%부터 단계적으로 상향 조정될 가능성이 크다. 노무현 정부 당시 건설교통부는 공공부문부터 2007년 공정률 40%, 2009년 60%, 2011년 80% 시점에서 분양하도록 했다. 또 2003년 재건축 단지의 일반분양에 한해 공정률 80% 이상일 때 후분양하도록 했지만 2008년 폐지됐다. 

여기서 말하는 건축 공정의 80% 이상은 15층 아파트 기준으로 기본 골조가 다 올라간 후 내부 마감 중인 상태다. 층별로 공정률은 다르지만 내부 마감단계라고 보면 된다. SH공사는 현재 공정률 60% 시점에 분양하고 공사 중인 단지 내 평형별로 샘플하우스를 공개한다. 60%는 기본 골조가 완성된 시기다. SH공사의 사례대로라면 후분양이 실시되면 입주자들은 실제로 공사 중인 단지에 마련된 샘플하우스에서 기본적인 주택 위치나 구조 등을 사전에 확인할 수 있게 된다. 

SH공사 관계자는 "선분양의 경우 견본주택을 현장 외부에 만들지만 SH공사는 공정률 60~70% 사이에 현장 내 평형별로 세대 하나씩을 샘플하우스로 공개한다"며 "입주자의 인식적 오차를 줄일 수 있다"고 설명했다.

그러나 일각에서는 후분양제로 인해 입주자의 선택권이 침해될 수 있다는 의견도 만만찮게 제기된다. 실제 공정률 80% 시점에 분양하면 선택 품목(옵션)에 대한 입주자 선택권 보장이 어려워진다. 이에 대부분의 아파트가 기본 옵션만 설치한 채 완공될 가능성이 크다. 후분양제와 입주자 선택권간 충돌이 발생하는 셈이다.  

실제로 SH공사가 공정의 80% 시점에 아파트를 공급해오다 2013년 2월 이후 공급분부터는 60% 시점으로 앞당긴 것도 이 같은 문제 때문이었다. 당시 입주자 선택권 보장을 위한 관련 법 개정에 맞게 제도 개선을 했다. 2012년 3월 '공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙'이 개정되면서 입주자 선택 품목(옵션) 범위가 더 넓어졌다. 발코니 확장, 시스템 에어컨에서 오븐·쿡탑·식기세척기·냉장고·김치냉장고·세탁기·홈오토메이션·홈시어터시스템, 옷장·수납장·신발장 등 붙박이 가전제품과 가구까지 확장됐다. 공정의 80% 시점에 입주자에게 옵션 설치 여부를 묻고 시공하기엔 시간이 절대적으로 부족하다고 판단한 것이다.

출처 서울신문

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SH공사 관계자는 "후분양제는 입주자가 실제와 가까운 형태의 집을 볼 수 있다는 측면에서 도움이 된다"면서도 "최근 개인의 선택권이 중시되는 추세인데 이에 역행할 정도로 후분양제 도입 효과가 있는지 등에 대해 심도깊은 논의가 필요하다"고 지적했다.

한편 정부가 후분양제 도입을 공식화하면서 후분양제 효과를 놓고 찬성론자와 신중론자가 정면 충돌하고 있다.  

그동안 후분양제 도입 필요성을 역설하던 경제정의실천시민연합(경실련)은 후분양제가 실시되면 실수요자를 위한 주택 공급이 꾸준히 이뤄질 것이라고 주장했다. 후분양제로 주택 공급량이 20% 이상 감소할 것이라는 분석 자료에 공개되자 이에 대한 반박 자료를 낸 것이다. 

경실련은 건설업계 우려대로 주택 공급이 일부 감소하더라도 투기 수요를 잠재우고 실수요자를 위한 주택 공급이 꾸준히 이뤄질 것이라는 논리를 펴고 있다. 

경실련은 "정부가 8·2 부동산대책에서 분양권 전매제한을 강화했지만 선분양시장에서 국지적인 '핀셋' 분양권 전매 규제로는 근본적인 투기 수요를 잡을 수 없고 풍선효과만 나타난다"고 지적했다. 분양권 전매를 통한 투기를 근절하기 위해서는 후분양제 도입이 필요하다는 주장이다. 경실련은 2013년 3월 박근혜 정부 출범 이후 올해 9월까지 63만건의 분양권 전매 거래가 이뤄진 것으로 추정했다. 같은 기간 주택거래량의 12%에 해당하는 수치다. 

앞서 이헌승 자유한국당 의원은 지난달 16일 국회 국토교통위원회 국정감사에서 주택도시보증공사(HUG) 연구용역 결과를 이용해 후분양제 도입에 따른 부정적인 효과를 강조했다. 후분양제를 확대 시행하면 전체 공급 물량의 22.2%에 달하는 신용등급 C 미만의 주택공급업체 공급분이 시장에서 사라질 것이라고 추정했다.  

이 의원은 건설업계 현실을 고려할 때 후분양제 추진은 신중해야 한다는 입장을 견지하고 있다. 이 의원은 "보고서에 후분양제가 시행되면 실적 100위 밖 중소업체의 줄도산 가능성이 있다고 나와있다"며 "단계적이든 전면 도입이든 후분양제는 중소건설사에 도산 위험을 주는 제도이자 소비자에게도 큰 부담이 된다"고 했다.  

그동안 건설사들은 계약금, 중도금 등을 통한 사업비 조달의 편의성 때문에 선분양제를 선호했다. 그러나 민간 영역까지 후분양제가 도입되면 완공 때까지 공사비를 자체 조달해야 한다. 

박혜정 기자 parky@asiae.co.kr [아시아경제]

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