재건축 시공자 선정, 이달 중 마쳐야 '초과이익환수' 피할 수 있다

관리처분인가 신청까지 최소 3~4개월 소요

사전협의체 논의 기간 추가 되면 더 길어져

  2018년 ‘재건축 초과이익환수제’의 부활을 앞두고 초과이익환수 대상에서 제외되기 위해서는 최소한 이달말까지 시공자 선정을 마쳐야 할 것으로 보인다. 시공자 선정 이후 관리처분인가 신청까지 최소한 3~4개월이 소요되기 때문이다.

[참고자료] 방배13구역 재건축 조합 시공자 선정 총회 모습. 출처 아유경제

재건축 초과이익 환수

재건축을 통해 조합원 평균 3000만원 이상 개발이익을 얻으면 정부가 ‘이익의 최고 50%를 부담금으로 환수’하는 제도. 2006년 9월 도입됐으며 2014년 말까지 적용이 유예될 예정이다. 조합추진위원회 구성부터 입주까지 오른 집값에서 정상주택 가격상승분,공사비,조합운영비 등을 제외한 초과이익에 누진율을 적용해 부과한다.[네이버 지식백과] 

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이에 강남권 재건축단지를 중심으로 재건축 초과이익환수제를 피하기 위해 공동사업시행방식을 도입하는 등 사업 속도를 올리기 위한 총력전에 돌입하며 업계의 관심이 집중되고 있다.

시공자 선정~조합원 분양신청까지 ‘2개월’

업계에서는 9월까지 시공자 선정을 마치지 못하면 사실상 12월 말까지 관리처분인가 신청이 어렵다고 설명한다.

서울시 공공지원제 적용을 대상으로 한 정비사업 절차에서는 크게 시공자 선정부터 관리처분인가 신청까지 △시공자 선정 △조합원 분양신청 △관리처분계획 수립 착수 △관리처분인가 신청 단계를 거쳐야한다. 세부적으로 시공자 선정 이후 조합원 분양신청을 받기 위해서는 분담금이 확정돼야 하며 이러한 분담금을 산출하기 위해서는 종전·종후자산평가가 선행돼야 한다.

한 감정평가업체 관계자는 “일반적으로 개략적인 분담금 산출을 위한 종전·종후 감정평가는 최소 1개월에서 2개월 정도의 기간이 소요된다”며 “현 도정법상 별도의 감정평가업자 선정 절차를 따르도록 돼 있기 때문에 감정평가업체 선정기간도 별도로 최소 1개월 이상 소요된다고 생각해야 한다”고 전했다.

조합원 분양신청까지는 최소 30일의 기간이 소요된다. 도정법에서 조합원 분양신청기간을 최소 30일로 정하고 있기 때문이다.

관리처분계획 수립~관리처분인가 신청까지 ‘1.5개월’

조합원 분양신청이 완료되면 조합은 관리처분계획 공람 및 관리처분 총회 개최를 위해 관리처분계획을 수립해야 한다. 일반적으로 계획 수립기간은 1주일 정도 소요되는 것으로 알려졌다.

관리처분계획이 수립되면 ‘통지→총회→공람’ 순으로 사업이 진행되는데 이 기간이 최소 40일 정도 소요된다. 현 도정법에서는 총회 개최 1개월 전에 관리처분계획 관련 내용을 통지해야 하며, 신청 전 30일 이상 토지등소유자에게 공람하도록 규정하고 있기 때문이다.

업계 관계자는 "이같은 사업 진행 기간은 원활한 사업추진이 이뤄졌을 때 가능한 것으로 실제 사업진행 중 예기치 못한 사건·사고가 발생하게 되면 기간은 더욱 늘어나게 될 전망"이라고 전했다.

사전협의체 기간은 ‘변수'

시공자 선정부터 관리처분인가 신청까지 4개월이 소요된다는 가정은 도정법상 절차를 최소화해 기간을 산출한 것으로, 또 다른 변수도 존재한다. 현재 서울시의 경우 ‘사전협의체’를 운영하고 있어 이 기간을 포함하면 사업기간은 더 늘어나 대다수의 재건축조합들이 초과이익환수제 폭탄을 못 피하게 될 것이라는 우려도 나오고 있다.

사전협의체 제도는 서울시의 강제철거 예방 종합대책의 일환으로 도입돼 사업시행인가 절차 및 분양신청 접수 완료 후 조합, 현금청산자, 주거세입자, 상가세입자 등 4각 이해관계자와 공무원 및 전문가가 한 자리에 모여 원만한 이주를 위한 합의안을 도출하기 위해 도입됐다.

사전협의체는 분양신청기간 종료일부터 30일 이내에 구성해야 하며 관리처분 계획 수립을 위한 총회 전까지 3회 이상 운영해야 한다.

한 정비업계 관계자는 “대다수의 조합들이 서울시의 사전협의체 제도를 간과하고 있다”며 “사전협의체 협의 과정이 최소 1개월 반에서 2개월 정도 소요되는 만큼 기존 정비사업 추진 과정에서 사전협의체 협의 기간이 추가된다면 내년 부활하는 재건축 초과이익환수제를 피할 수 없다”고 말했다.

김하수 기자  hskim@houzine.com 하우징헤럴드

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