매매계약이 해제·취소·원인무효…부동산명의신탁의 경우 제3자 보호

김용일 법무법인 현 부동산전문변호사

  부동산매매계약이 해제, 취소, 원인무효가 되는 경우에, 위와 같은 부동산매매계약 이후 이해관계를 맺은 제3자의 보호방안이 문제되는데, 이번 시간에는 각각의 경우 및 부동산명의신탁의 제3자 보호 법리에 대해 정리해 보겠다.

 

출처 인천변호사 건설소송 최근형변호사 - Tistory

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계약이 해제되는 경우 제3자 보호 여부

부동산 매매계약을 하고 계약금을 받았는데, 그후 매수인이 잔금지급 이행을 지체하는 등 매수인의 귀책으로 채무불이행을 하는 경우, 매도인은 자신의 계약상 의무이행을 동시이행 조건으로 하여 계약해제를 할 수 있다. 

계약해제는 계약 상대방이 채무불이행을 하는 경우 행사할 수 있는데, 채무불이행의 유형으로는 이행지체, 이행불능 등이 있다. 계약해제를 하는 경우, 계약은 소급적으로 그 효력을 상실하고, 계약에 기한 채권관계도 소급적으로 복멸된다. 따라서 미이행의 채무는 당연히 소멸하고, 이미 이행된 급부는 법률상 원인이 없게 되어 그 수령자는 부당이득반환의무를 부담하게 된다. 또한, 물권적으로도 계약의 해제로 당연히 원상복귀하게 되므로, 부동산 등기 또는 인도까지 완료된 경우에도 원상회복하게 된다.  

그런데, 이렇게 계약이 소급적으로 소멸되는 경우 제3자와의 관계가 문제된다. 예를들어, 매매계약 후 잔금을 지급받기 전에 매수인에게 등기를 이전해줬고, 매수인이 잔금지급을 지체하여 계약을 해제했는데, 이미 매수인이 제3자에게 매매, 증여 등으로 제3자에게 등기를 이전해 놓은 경우에, 계약해제로 제3자의 등기가 보호되는지, 아니면 계약해제로 제3자 명의의 등기도 말소되는지 여부이다. 

이와 관련하여, 민법은 “당사자 일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있다. 그러나 제3자의 권리를 해하지 못한다.”고 하여, 제3자를 보호하고 있다. 여기서 제3자란 해제의 의사표시가 있기 전에 해제된 계약에 기하여 생긴 법률관계를 기초로 하여 새로운 권리를 취득한 자를 말하고, 그 권리는 부동산의 경우 등기를 갖춘 완전한 권리를 말한다. 

그리고, 여기서 제3자는 선의 악의 여부에 관계없이 보호된다. 즉 제3자는 그 계약의 해제 전에 계약이 해제될 가능성이 있다는 것을 알았는지 여부에 관계없이 보호되는 것이다.

계약이 취소되는 경우 제3자 보호 여부 

법률행위(계약, 증여 등)에 하자가 있는 경우, 예를들어 착오로 인한 의사표시를 했거나, 사기 또는 강박(협박)을 당해 의사표시를 한 경우, 일정한 요건하에 그 의사표시를 취소할 수 있다. 예를들어 착오에 기해 의사표시를 취소하려면 착오가 법률행위의 내용의 중요부분에 착오가 있어야 되며, 그 착오에 기한 의사표시를 한 자에게 중과실이 없어야 한다.

착오든, 사기, 강박이든 하자있는 의사표시를 하고, 이를 사유로 의사표시를 취소하는 경우 그 의사표시를 요소로 하는 법률행위도 소급적으로 무효가 된다. 다만, 이때 위와 같이 하자있는 법률행위를 기초로 새로운 이해관계를 맺은 제3자, 예를들어 하자있는 매매계약에 기해 등기가 이미 이전됐고, 그자와 당시 매매 등 계약을 하여 등기를 이전받은 제3자의 보호가 문제되는데, 민법은 “위와 같은 의사표시의 취소는 선의의 제3자에게 대항하지 못한다.”고 규정하고 있다. 여기서 선의란 당해 의사표시가 하자있음을 알지 못하는 것을 말하고, 부동산거래의 경우 등기에는 추정력이 있으므로, 해당 등기를 신뢰하고 거래한 제3자의 선의는 추정되어 보호받게 된다. 

따라서, 제3자가 선의가 아닌 경우, 즉 애초에 원 매매계약에 하자있음을 알고 있는 자가 원 매매계약의 매수인과 다시 매매계약을 하여 등기를 이전받은 경우는 보호받지 못하고, 원 매매계약의 매도인이 계약을 취소하고 매수인과 제3자를 상대로 소유권이전등기말소청구소송을 하는 경우, 패소하여 등기를 말소당하게 될 것이다. 

계약이 원인무효인 경우 제3자 보호 여부 

타인 소유의 토지에 대해 매매계약서, 증여계약서 등 서류를 위조하여 등기를 이전받았다면 이는 원인무효의 등기가 된다. 이때 원래 등기명의자는 불법으로 등기를 이전받은 자와 그로부터 다시 등기를 이전받은 제3자 등을 상대로 원인무효에 기한 말소등기청구소송을 하여 등기를 회복할 수 있고, 이 경우는 제3자라도 등기부취득시효 등 특별한 사정이 없는한 보호되지 않는다.  

부동산명의신탁의 경우 제3자 보호 여부 

부동산명의신탁은 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률에 따라 원칙적으로 무효이고, 예외적으로 종중이 종중재산을 종중원 등에게 명의신탁하는 경우, 배우자 간에 명의신탁을 하는 경우 등 위 법이 인정하는 경우에만 유효가 된다. 다만 명의신탁이 유효이든 무효인든 위 법은 “명의신탁약정과 등기의 무효는 제3자에게 대항하지 못한다.”고 규정하고 있으므로, 명의수탁자가 매매 증여 등의 방법으로 자기의 등기 명의를 제3자에게 이전 시, 원칙적으로 그 제3자가 유효하게 소유권을 취득하게 된다. 

즉, 명의수탁자로부터 명의신탁부동산을 양수한 제3자는 명의신탁자와 명의수탁자 사이의 명의신탁관계를 알았는지 몰랐는지에 관계없이 소유권을 유효하게 취득하는 것이다. 다만, 제3자가 명의신탁관계를 알았던 것에서 더 나아가 명의수탁자에게 매도 또는 담보의 제공 등을 적극적으로 권유함으로써 명의수탁자의 배신행위(횡령)에 적극 가담한 경우에는, 명의신탁부동산에 관한 명의수탁자와 제3자 사이의 계약이 반사회적 법률행위가 되어 무효이고, 따라서 제3자의 소유권취득은 무효라는 것이 판례의 입장이다.

[김용일 법무법인 현 부동산전문변호사]]

- 서울대학교 경영대학 졸업 

- 사법연수원 34기(사법고시 2002년 합격) 

- 법무법인 현 파트너 변호사 

- 법무법인 현 부동산/상속팀 팀장 

- 대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사 

- 대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사 

양희동 기자 eastsun@edaily.co.kr 이데일리

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