서울시 생활권계획, 아파트 80% 넣은 50층 주상복합 가능..."`非강남`에 상업지 몰아줘"

"비주거 의무비율 낮추고 주거용적률 400% 허용" 

서울시, 연내 조례 개정

동남권 9개·서북권 6개

도심권은 1개 배정 그쳐 지자체들 반발 만만찮아

2014년 발표 '2030 서울플랜' 후속 격

서울시 상업지 추가 지정, 지역 균형발전 겨냥

   서울시가 15일 발표한 '서울시 생활권계획'은 2014년 발표한 '2030 서울플랜'의 후속 격이다. 2030 서울플랜은 광범위한 서울 전역에 대한 도시계획을 담고 있다. 

출처 매일경제

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도심의 개념을 기존 종로구와 광화문 일대를 포괄하는 '한양도성'에서 영등포·여의도와 강남으로까지 확장시켜 3도심 체제를 구축하고 용산, 청량리·왕십리, 창동·상계, 상암·수색, 마곡, 가산·대림, 잠실 등 7개의 광역중심과 동대문, 성수, 망우, 미아, 연신내·불광, 신촌, 마포·공덕, 목동, 봉천, 사당·이수, 수서·문정, 천호·길동 등 12개의 지역중심을 정한 것이 핵심이다. 이번에 발표한 생활권계획은 서울을 이보다 좀 더 작은 단위로 쪼개서 본 것이다. 하지만 단순히 생활권역을 나눈 차원이 아니다. 지역균형발전이라는 분명한 목표하에 53개의 지구중심을 추가로 지정했고, 그 결과 소위 낙후지역으로 분류됐던 동북권과 서남권에 지구중심이 몰렸다는 게 핵심이다. 

53개 지구중심 중 70%에 해당되는 37개가 서울의 동북권(17개)과 서남권(20개)에 배치됐다. 소위 '강남 4구'가 있는 동남권은 이들 지역에 비해 인구도 많고 면적도 크게 뒤지지 않지만 9개만 지구중심으로 지정됐다. 마포·서대문 등 최근 뜨는 동네로 분류돼 집값 상승률이 가파른 서북권에도 6개 지구중심이 배치되는 데 그쳤다. 종로·중구·용산 등 도심권에는 한남동 1개만 지정됐다. 

지구중심이 중요한 또 다른 이유는 이 지역에 서울시가 상업지를 몰아주기로 했기 때문이다. 서울시는 2030 서울플랜에서 제시한 '지정 가능 상업지역 물량' 192만㎡ 중 30%는 유보 물량으로 남기고, 나머지 134만㎡를 지역발전 안배 물량으로 지구중심에 배치하기로 했다. 그중에서도 70%가 훨씬 넘는 99만㎡가 동북권과 서남권에 배치됐다. 

용도지역을 상업지로 지정받으면 개발과 부동산 시세에 엄청난 혜택을 받는다는 게 전문가들의 평가다. 일반주거지역은 용적률을 250%까지만 확보할 수 있고 준공업지역과 준주거지역은 400%까지 받을 수 있는 반면 상업지역은 준주거지역의 2배인 800%까지 받을 수 있다. 압축 개발이 가능하다는 의미다. 층수에서도 지구중심으로 지정되면 복합상업시설은 50층까지 지을 수 있다. 

여기에 서울시는 저이용 상업지역 활성화를 위한 '용도용적제' 개선 방안까지 함께 내놨다. 예전에는 상업지에 주상복합을 지을 때 아파트라 불리는 주거는 70%까지만 지을 수 있었다. 그러나 이번에 생활권계획을 발표하면서 주거비율을 10%포인트 상향시켜 80%까지 주택을 배치할 수 있게 하면서 상황이 달라졌다. 서울시 관계자는 "상업지역 내 비주거 의무비율 완화와 주거용적률 400% 일괄 허용을 골자로 한 조례 개정을 연내 추진할 것"이라고 말했다. 분양시장에서 주거 비중이 높은 것은 사업자의 수익성을 올려주는 요인이 된다. 통상 상가보다 아파트가 훨씬 빠른 속도로 좋은 가격에 먼저 팔려나가기 때문이다. 지구중심 지정과 상업지 허용이라는 두 개의 당근이 동북권과 서남권 일대의 부동산시장을 '붐업'시킬 것이라는 예상이 나오는 이유다. 

서울시는 이번에 수립한 서울시 생활권계획안을 놓고 18일 전문가와 시민을 상대로 공청회를 연다. 이후 25개 자치구별로 설명회를 개최해 주민 의견을 반영하고 6월 시의회 의견 청취, 7월 국토교통부 등 관계기관 협의, 8월 도시계획위원회 심의를 거쳐 10월 최종 확정한다는 계획이다. 

그러나 반발도 커 순조롭게 일정대로 생활권계획이 통과될 수 있을지는 미지수다. 당장 대치동을 지역구로 하는 이석주 서울시의원은 "전형적인 주거지역인 개포와 도곡동도 지구중심으로 선정됐는데 서울무역전시장(세텍·SETEC)과 가깝고 삼성동 개발의 핵심인 영동대로와도 인접해 있는 대치동은 빠졌다"며 반발했다. 

이번 생활권계획에서 상대적으로 소외된 동남권과 서북권, 도심권에 속한 지방자치단체의 반발 역시 향후 풀어야 할 숙제다. 이미 개발이 활성화된 강남·서초 일대에 굳이 추가 개발 요인을 줄 필요가 없다는 이유에서 동남권은 면적 대비 적은 9개의 지역중심만을 배정받았다. 상업지역 허용으로 할당된 면적도 17만㎡로 가장 적은데, 이 중 7만㎡는 현대자동차그룹의 GBC(글로벌비즈니스센터)로 이미 포함됐다. 국제업무지구 및 용산공원 개발 등 개발 호재가 많은 용산구 역시 한남동 일대가 지역중심으로 추가되는 데 그쳤을 뿐 상업지 추가 배정에서는 아예 배제됐다. 도심권은 면적의 32%가 이미 상업지역으로 지정돼 있다는 판단에서다. 

다만 서울시는 구체적인 상업지역 지정은 향후 자치구에서 세부개발계획을 수립해 시에 요청하면 시가 중심지계획·공공기여의 적정성 등을 검토 후 배분 물량을 고려해 결정한다는 입장이다. 필요시 유보해놓은 상업지 물량 58만㎡도 추가 배정이 가능하다. 

[박인혜 기자 / 김강래 기자] 매일경제

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