새해 달라지는 부동산 정책

새해 달라지는 부동산 정책

#1 '세금폭탄' 재건축초과이익환수제, 내년 부활

[아시아경제 배경환 기자] 재건축 초과이익환수제가 내년 부활한다. 재건축을 진행해 얻는 이익이 조합원 1인당 3000만원을 넘을 경우 초과액의 최대 50%를 재건축 개발부담금으로 내게 하는 제도다. 2006년 주택시장을 안정화하기 위해 도입했지만 부동산 거래 위축을 이유로 2013년부터 2014년까지 시행을 유예했다. 앞서 유예기간 연장 등의 내용을 담은 '재건축 초과이익환수에 관한 법률 개정안'도 몇 차례 국회에 발의됐지만 모두 폐기됐다

업계에서는 지금의 산정방식으로는 초과이익이 1억원이면 1인당 1600만원, 2억원일 경우에는 6500만원 정도를 부담할 것으로 보고 있다. 과세표준에 따라 구간별로 10%에서 최고 50%의 누진방식으로 산정돼 이익이 높을수록 세금도 많이 내는 구조다.

잠실 5단지 출처 이투데이

edited by kcontents

연말 강남권 재건축 단지들이 크리스마스에도 총회를 여는 등 세금 피하기에 집중했던 것도 이때문이다. 실제 재건축 최대어로 꼽히는 반포주공1단지는 우여곡절 끝에 총회를 마쳤다. 26일 열린 관리처분총회에서 일부 조합원이 시공사가 제안한 특화설계와 이사비 지급 등의 조건을 문제삼았다. 이들은 기존 설계안 대신 특화설계를 반영한 관리처분계획 수립을 요구했다. 새 설계가 적용되는 과정에서 분담금이 늘어날 수 있다는 게 이유다. 다만 재건축초과이익환수제부터 피해야한다는 조합의 계속된 설득으로 조합원 대다수가 관리처분 안건에 동의표를 몰아줬다. 28일 총회를 마친 잠원동 한신4지구도 상황은 비슷하다. 총회를 거쳐 바로 다음날인 29일 서초구에 관리처분인가를 신청해 막차를 타겠다는 계획을 추진했다.

초과이익환수제 부활을 앞두고 일찍이 세금 폭탄을 피하는데 성공한 단지들도 있다. 1340가구 규모의 재건축을 계획한 서초동 서초신동아는 22일 관리처분총회 직후 신고를 마쳤고 23일에는 346가구로 바뀌는 잠원동 신반포14차가 총회를 열었다. 이외 서초구 반포동 신반포3차·경남아파트 통합 단지가 지난달 30일 총회를 여는 등 신반포13차(12월2일), 대치2지구(12월9일), 신반포15차(12월11일)도 마지막달 모두 문턱을 넘어섰다

시장에서는 부담금이 실제로 적용된 아파트 단지가 많아 불안감을 더 키우고 있는 것으로 보고 있다. 정비업계에 따르면 과거 서울에서는 2011년 송파구 풍납동 이화연립이 1인당 34만원의 부담금을 냈고 그보다 앞선 2008년 중랑구 목동 정풍연립에 144만원씩 부과됐다. 가장 많은 세금은 한남동에서 나왔다. 2012년 조합원 수 31명에 불과한 한남연립이 1인당 무려 5544만원을 세금으로 냈다.

 

시장 관계자는 "부담금이 높게 책정될 사업지일수록 향후 사업 추진에 더 고민할 수밖에 없을 것"이라며 "서울 재건축 시장 역시 전반적으로 조정을 받을 것"이라고 밝혔다.

배경환 기자 khbae@asiae.co.kr

#2 내년 4월부터 양도세 중과…최고 62%

  "앞으로는 집을 많이 가진 사람들이 불편하게 될 것이다. 양도소득세 중과 전인 내년 4월까지 시간을 드렸으니 다주택자는 집을 파시라." (8·2 부동산 대책 발표 이후 김현미 국토교통부 장관) 

김현미 국토부 장관 말대로 다주택자가 내년 4월 1일 이후 서울·세종 등 청약조정대상지역 40곳에서 주택을 양도할 땐 양도소득세가 더 붙는다. 

출처 다음부동산

edited by kcontents

양도세 중과는 서울 전지역과 경기·부산 일부·세종시 등 조정대상지역에서 주택과 분양권을 거래할 경우 양도세 기본세율 6~42%에 추가로 10~20%포인트를 더 부과하는 제도다. 2주택자는 10%포인트, 3주택 이상은 20%포인트의 양도세가 가산된다. 양도세 기본세율을 감안하면 3주택 이상자의 경우 최고 62%의 높은 세율이 적용된다. 다주택자들의 양도세 부담이 커질 수밖에 없다. 양도세 중과 주택은 양도세 장기보유 특별공제 대상에서도 제외된다.

또 분양권을 전매할 경우에는 보유기간과 상관없이 50%의 양도소득세율이 적용된다. 분양권 중과는 내년 1월1일 이후 거래분부터 부과된다. 예를 들어 양도차익이 5000만원이면 2500만원이 세금으로 부과된다는 의미다.  

이 제도는 앞서 가장 강력한 부동산 대책으로 평가받는 8·2 대책 때 도입이 예고됐다. 내년 4월 이후엔 양도세를 더 내야할테니 다주택자들에게 주택을 처분하도록 종용한 것이다.

그러나 아직까지는 정부 의도대로 다주택자들이 움직이지 않고 있다. 양도세 중과는 말 그대로 보유 주택을 처분할 때 매겨지는 세금이라 상당수의 다주택자들은 팔지 않고 버티고 있다. 주택을 그대로 보유하고 있으면 가격이 오를 것이라고 예상하거나, 임대사업자등록이라는 양지로 나올만한 유인책이 없다고 봤기 때문이다. 일부는 '똘똘한 한 채'(안전자산)만 두고 기존 주택을 정리하거나 자녀에게 증여하기도 한다.  

업계에서는 양도세 중과로 인해 매물이 더 귀해질 수 있다고 보고 있다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 "양도세 중과를 피할 수 있는 3월 말까지 상황을 봐야겠지만 매도자들이 양도세 부담으로 매도를 꺼리게 만들어 매물이 더 귀해질 것"이라며 "기존 다주택자들의 경우 4월 이후에 양도해도 종전 규정을 적용받도록 해 매물 증가를 유도하는 편이 나을 수 있다"고 말했다.

박혜정 기자 parky@asiae.co.kr 

이데일리

edited by kcontents

#3 돈줄 조여 다주택자 압박…강화되는 대출규제

문재인 정부들어 7차례의 부동산 대책이 쏟아져 나올만큼 주택시장 안정화에 대한 문 정부의 의지가 강력하다. 이는 한 달에 한번 꼴로 대책이 나온 셈이다. 문 정부의 단기 투자수요 및 다주택자를 겨냥한 정책은 오는 2018년 들어 본격 시행될 예정이다. 특히 당장 오는 1월부터 다주택자들에게 압박으로 작용할 신 DTI(총부채상환비율)가 예고돼 있는 등 새해부터 달라지는 부동산 대출규제는 어떤 것이 있는지 알아보자.

우선 오는 1월부터 당장 적용되는 대출규제로는 신DTI가 대표적이다. 주택을 담보로 대출받아 집을 샀던 다주택자들의 경우 추가 대출 한도가 줄어드는 것이 핵심이다. 그동안 DTI의 경우 신규 주택담보대출 원리금 상환액에 기존 주택담보대출 이자만 반영해 대출 한도를 정해왔다. 하지만 이번에 새로 적용되는 신DTI의 경우 신규 주택담보대출 원리금 상환액에 기존 주택담보대출 원리금 상환액까지 합친 금액을 연간 소득으로 나눠 적용한다. 기존 다주택자들에게 상당한 압박으로 작용할 전망이다.  

Daum 부동산

이어 오는 3월에는 임대수익 이자상환비율(RTI·Rnet To Interest ratio)이 도입된다. 이는 부동산임대사업자가 사업자대출을 받을 경우 주택 1.25배, 비주택 1.5배로 산출해 대출 적정성을 심사하는 기준이다. 즉 임대소득으로 대출이자를 얼마나 감당할 수 있는지 나타내는 것으로 은행권부터 도입될 예정이다.  

내년 하반기에는 총체적상환능력비율(DSR·Dept Service Ratio)도 도입될 전망이다. DSR은 대출 시 1년간 갚아야 할 모든 대출의 원리금 상환액이 연간 소득에서 차지하는 비율로 기존 주택담보대출은 물론 신용대출, 한도대출(마이너스통장)의 원리금 상환액을 모두 포함한다. DSR은 내년 금융기관들이 시범 운영한 뒤 하반기부터 본격 적용될 예정이다.

서성권 부동산114 선임연구원은 "내년 1월부터 DTI를 개선한 신DTI가 시행되는 등 2017년에 예고한 규제가 2018년 대부분 현실화 된다"며 "2017년 단기 급등했던 서울 등 일부 지역의 가격 상승세 둔화와 거래 감소가 예상된다"고 말했다.

권재희 기자 jayful@asiae.co.kr 

아시아경제

케이콘텐츠

.