"공동 소유 집에 전세 들어도 되나요"
"공동 소유 집에 전세 들어도 될까요?"
계약 전 반드시 계약 상대방의 지분율 확인
임대차는 과반 이상, 매매는 전부와 계약맺어야
50%는 '과반 미만'
집주인 부부가 50%씩 갖고 있다면 위임장 등 확인해야
부동산 기자가 되면 친구들에게 뜬금없이 카톡이 오곤 합니다. "청약 넣으려면 어떻게 해야 돼?" "1순위가 뭐야?" 청약통장은 그저 부모님이 어릴 때 만들어준 통장에 불과한 2030 '부린이(부동산+어린이)'를 위해서 제가 가이드를 만들어보려고 합니다.
이사를 위해 집을 알아보다 보면 집주인이 여럿인 경우가 있습니다. 주로 원래의 집주인이 사망한 후, 배우자와 자녀가 상속을 받으면서 주택에 대한 지분을 나눠 받거나 부부가 하나의 주택을 공동소유하는 경우입니다. 한 사람과 거래하는 것도 복잡한데 여러 사람과 함께 거래하기 위해서는 더 많은 신경을 쓸 수밖에 없겠죠.
가장 먼저 확인해야 할 것은 지금 계약을 맺으려는 사람의 지분을 확인하는 일입니다. 만약 지분을 갖고 있는 사람이 모두 한 자리에 모여 계약을 맺어준다면 가장 좋겠지만 혼자 갖고 있는 집에도 대리인이 나와서 계약하는 경우가 많은데 그럴 일은 잘 생기지 않죠. 보통 지분을 갖고 있는 사람 중 한 명이 대표 격으로 나와 계약을 체결하게 됩니다.
이때 확인해야 할 지분율은 맺으려는 계약이 매매계약인지 임대차계약인지에 따라서 갈립니다. 지분율은 등기부등본을 떼면 손쉽게 확인할 수 있는데요. 이 지분율을 꼼꼼히 확인해야만 합니다.
현행 민법은 이렇게 한 물건을 여러 사람이 지분으로 나눠 소유하는 경우를 '공유'라고 부릅니다. 제264조에 따르면 공유물을 처분하거나 변경하기 위해서는 다른 공유자의 동의가 있어야 합니다. 이어 제265조에서는 공유물의 관리는 공유자의 지분의 과반수로써 결정한다고 돼있습니다.
즉, 처분행위인 매매를 위해서는 지분소유자 모두가 동의해 100%의 지분을 확보해야 합니다. 아무리 99%의 동의를 얻더라도 1% 지분 소유자가 반대한다면 매매계약은 불성립합니다. 반면 관리와 관련된 임대차는 '과반'인 50.1% 이상 소유자의 동의만 있어도 가능합니다.
여기서 가장 주의해야할 것은 임대차에서의 '과반'입니다. 부부가 공동소유할 경우, 보통 지분율을 50%씩 반으로 나눠 취득하곤 하는데요. 이때는 남편이나 아내 둘 중 하나와만 체결하는 계약은 완전한 계약이 될 수 없습니다. 절반씩 지분을 가진 상황에서 둘 중 한명과만 계약을 체결할 경우 주택임대차보호법 또는 상가건물임대차보호법 상의 적법한 임대차 효력이 상실됩니다. 따라서 대항력, 최우선변제금, 확정일자 우선변제권 등이 인정되지 못해 임대차보호법상의 보호를 받지 못할 가능성도 있습니다.
딱 절반이지, '절반을 넘은' 과반의 동의를 얻은 계약이 아니기 때문입니다. 그렇기 때문에 이런 경우라면 부부 두 명 모두와 계약을 맺는게 가장 좋습니다. 한 명과 계약을 맺을 경우라면 배우자의 위임장 등을 반드시 확인해야만 합니다. 이때는 위임해준 이의 인적사항과 인감증명서도 함께 확인하고 당사자와 통화한다면 더 확실하겠죠.
만약 임대인 부부가 아내 51%, 남편 49%로 지분을 갖고 있는 경우라면 아내가 남편의 동의 없이도 적법한 임대차 계약을 맺을 수 있습니다. 관리에 대해서 과반 소유자가 전적인 권한을 갖기 때문입니다.
또 여러 명이 함께 지분을 소유하고 있는 주택에 임차인으로 들어갈 때는 수리나 관리에 관련된 문제를 책임질 사람을 명확히 해달라고 요구하는 것도 필요합니다. 부부가 아니라 형제 또는 이해관계로만 얽힌 지분공유자들의 경우 책임 소재가 불명확해질 가능성도 있기 때문입니다.
이춘희 기자 spring@asiae.co.kr [아시아경제]
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