건설주 주가 동향 (2월 27일 장종료 기준)

*호재
박대통령 중동 순방 중 몇개의 수주 소식이 있을 것으로 예상됨
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공유토지분할에 관한 특례법 시행령 개정

연합뉴스

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국토교통부(장관 서승환)는 공동주택부지 내 공유토지 중 주민공동시설 등 일부 시설을 제외한 복리시설이 공유토지 분할의 대상임을 명확히 하는 등을 내용으로 하는「공유토지분할에 관한 특례법 시행령」일부 개정령안이 국무회의를 통과(2.24)했다고 밝혔다. 


공유토지는 원칙적으로 공유자 전원의 합의가 있어야 하고 관련 법령에 저촉되지 않아야 토지분할이 가능함에 따라 개인의 재산권행사 등에 많은 어려움이 있었다. 

이의 해결을 위해 지난해 5월 공동주택부지에 위치하는 수퍼마켓과 같은 소매점 등의 근린생활시설을 제외한 일부 복리시설에 대해 공유토지를 분할 할 수 있는 적용대상을 명확히 하고, 그 절차를 간편히 하는 내용으로 「공유토지분할에 관한 특례법」이 개정되었다 

이번에 개정되는 시행령은 이러한 모법 개정에 따라 법률에서 위임한 사항 등을 정하는 것으로 주요 개정 내용은 다음과 같다. 

공유토지 분할의 적용이 제외되는 복리시설을 근린생활시설과 경로당, 어린이놀이터 등의 주민공동시설로 정함 

공동주택부지 내 공유토지의 경우 공부상면적과 공유자 지분면적의 합이 일치하지 않는다는 사유로 분할신청이 기각되지 않도록 함 

공동주택단지 내 공유토지의 경우 분할개시의 결정, 분할조서의 의결 등에 관한 공고를 지적소관청 관할 사무소 외에 분할대상 공동주택 관리사무소의 게시판에도 게시하도록 하여 공동주택 공유자가 공고 내용을 보다 쉽게 확인할 수 있도록 함 등이다. 

국토부 관계자는 “이번 개정으로 공동주택단지 내에 일반 분양된 유치원 시설의 공유토지가 간편하게 분할될 수 있어 토지에 대한 소유권행사와 토지의 이용에 따른 많은 불편이 해소될 것으로 기대한다.”고 밝혔다. 

시행령 개정안은 2월24일 국무회의를 통과함에 따라 대통령 재가를 거쳐 3월초에 시행될 예정이다.

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최근 들어 투자심리 개선, 재건축 재활성화 분위기
무리한 투기성 투자 금물

개포시영아파트 단지 전경

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지난해 9·1 부동산대책, 부동산 3법 국회 통과 등으로 지지부진하던 재건축 사업이 속도를 내는 가운데 재건축 '막차'를 타려는 투자자의 관심이 높아지고 있다.


17일 건설·부동산업계에 따르면 정부가 최근 재건축 관련 규제를 잇따라 완화하면서 재건축 사업의 투자가치가 재조명되고 있다.

"재건축 재활성화 가능성 높다"
부동산114에 따르면 올해 전국에서 신규 분양하는 재개발.재건축 공급물량은 6만1787가구로 2005년(8만2382가구) 이후 최다 물량이다. 이 가운데 68.5%인 4만2343가구가 서울에서 쏟아진다. 특히 강남권을 중심으로는 지난해 말부터 고덕주공2·4단지, 가락시영, 개포주공2단지, 상아3차 등이 관리처분인가를 받았고 일원현대(465가구), 개포주공3단지(1160가구), 개포시영(1970가구) 등도 인가를 준비 중이다.

정부 정책으로 재건축 불확실성이 줄면서 투자심리도 개선되고 있다. 실제 한국건설산업연구원은 지난 10일 '2015년 건설 3저와 7대 건설.부동산 이슈보고서'를 통해 최근 재건축사업의 대내외 경제환경이 달라지면서 재건축 시장의 재활성화 가능성이 크다고 밝힌 바 있다.

재건축단지를 중심으로 투자수요가 유입되면서 집값도 오름세다. 지난주 서울 아파트 가격은 0.07% 상승했다. 재건축 진행이 수월한 강동(0.20%)과 서초(0.20%)가 많이 올랐고 △노원(0.16%) △강남(0.06%) △송파(0.05%) △양천(0.05%) 등도 상승세를 보였다. 

특히 강동구에서는 재건축사업 진척에 대한 기대감으로 둔촌주공2.3.단지, 상일동 고덕주공3.5단지가 250만~1000만원가량 올랐으며 서초구 반포동 신반포(한신3차), 잠원동 한신2차 등이 500만~2000만원 올랐다.

고덕주공2단지 인근 B공인중개업소 대표는 "지난해 말부터 전용 41㎡ 기준 실거래가는 2000만~3000만원, 호가는 3000만~4000만원 정도 상승했다"며 "투자 문의에 비해 거래량이 급등하지는 않았지만 3월부터 조합원 이주비가 나오기 때문에 실투자액이 감소, 설 이후 거래가 활발해질 것으로 기대된다"고 전했다.

속도·규모·시점 고민해야
전문가들은 재건축사업의 투자가치를 높게 평가하면서도 과거만큼 투자수익을 거두기는 어렵다며 '실수요자+α' 측면에서 접근하는 게 좋다고 조언한다.

박합수 KB국민은행 명동스타PB센터 부동산팀장은 "지난 2006~2007년 초고점과 비교해 가격이 30%가량 떨어졌고 이를 회복하기 어려운 게 사실"이라며 "지역에 따라 투자수익이 클 수도 있지만 전반적으로 기대치가 썩 높지 않다. 실수요자가 수익까지 얻는 투자처라는 관점에서 봐야 한다"고 말했다.

안민석 에프알인베스트먼트 연구원은 "재건축사업은 정책효과를 가장 많이 볼 수 있는 부동산 유형"이라며 "시장 기대감이 선반영돼 가격이 올랐지만 향후 상승 여력이 여전하다. 일부 단지는 시세차익과 함께 일반분양 성공에 따른 환급금 수혜까지 기대해볼 수 있다"고 설명했다.

이들은 다만 사업지별 사업성 양극화 가능성이 크다며 사업속도, 지역여건, 단지규모, 용적률 등을 고려해 투자시점을 정해야 한다고 강조했다. 
파이낸셜뉴스  ehkim@fnnews.com 김은희 기자 

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이달 27일 입주자모집공고 승인 신청 아파트부터 적용


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주택 청약제도 전면 개편안이 당초 3월 시행에서 앞당겨져 이달 27일부터 본격 시행된다. 


이에 따라 이달 27일부터 입주자 모집공고 승인 신청을 하는 아파트에 청약하는 사람은 수도권에서도 주택 청약통장에 가입한 지 1년만 지나면 1순위 자격이 생기고, 세대주가 아닌 무주택자도 공공아파트 등 국민주택 청약이 가능해진다.


국토교통부는 이 같은 내용의 주택공급에 관한 규칙 개정안이 법제처 심사를 거쳐 이달 27일 공포, 시행될 예정이라고 12일 밝혔다. 


정부는 당초 청약제도 개편안을 3월 초부터 시행한다고 발표했으나 청약예정자들의 편의를 위해 법 개정 일정 등을 앞당겼다. 


개정 청약제도는 이달 27일부터 관할 지방자치단체에 입주자 모집공고를 신청하는 단지부터 적용된다. 


이에 따라 이달 27일에 모집공고를 신청해 3월중에 입주자 모집공고를 내고 실제 청약에 들어가는 아파트는 모두 바뀌는 청약제도가 적용될 전망이다. 


입주자모집공고 심의 기간은 특별한 하자가 없는 경우 통상 5∼10일(분양가 상한제 심의대상) 이내다. 

공급규칙 개정안이 시행되면 수도권 1순위 청약자격이 종전에는 가입기간 2년이면 1순위, 6개월이면 2순위였으나 이달 27일부터는 1, 2순위가 통합되고 1순위 자격 발생 시점이 통장 가입일로부터 1년(12회 납입)으로 단축된다. 


만약 이달 27일에 서울에서 입주자 모집공고를 신청해 다음달 6일에 모집공고가 난 아파트라면 3월6일을 기점으로 청약통장에 가입한 지 1년이 넘은 사람은 1순위 자격이 주어진다. 최소한 2014년 3월6일까지 청약통장에 신규 가입한 사람은 모두 1순위가 되는 셈이다. 


한국토지주택공사(LH) 등 공공기관이 공급하는 국민주택 등의 청약 자격도 바뀐다. 종전에는 무주택자이면서 세대주여야 청약이 가능했지만 이달 27일 이후 모집공고를 내고 분양하는 국민주택은 무주택 세대원도 청약이 가능하다. 


이처럼 1순위 등 청약자격이 대폭 완화되면서 3월 이후 모집공고를 내고 청약에 들어가는 아파트는 1순위 경쟁이 종전보다 치열해질 전망이다.


금융결제원에 따르면 작년 말 기준 청약통장 1순위 가입자는 전국 기준 746만명, 서울을 비롯한 수도권 1순위 가입자는 506만명에 이른다. 


국토부 관계자는 "1순위 자격요건을 갖춘 사람이 늘면서 앞으로 청약시장이 더욱 활기를 띨 것으로 기대된다"고 말했다. 

연합뉴스

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신용잔고 2조9653억 사상최고


동아일보

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《코스닥시장이 난공불락으로 여겨지던 지수 600 선을 돌파하며 상승 랠리를 이어가자 ‘바이(Buy) 코스닥’에 뛰어드는 개미투자자가 크게 늘고 있다. 특히 개미들이 빚을 내서 코스닥 주식을 사들인 규모가 3조 원에 육박하며 사상 최대치를 연일 갈아 치우고 있다. 이를 두고 일각에서는 코스닥시장에 ‘과열 경고등’이 켜졌다는 우려가 나온다.》


3코스닥시장이 중소·벤처기업을 위한 자금조달 시장으로 탄탄하게 자리 잡으려면 ‘단타’ 성향의 개미투자자 대신 외국인, 기관투자가를 끌어들여 장기투자 기반을 다져야 한다는 지적이 잇따르고 있다.


상승장 올라타자…개미 ‘빚내서 투자’ 최대

9일 한국거래소에 따르면 기관투자가들은 1월에 코스닥시장에서 3990억 원어치를 순매수했다. 중소형주 펀드를 내세운 기관들이 ‘박스권’에 갇힌 유가증권시장 대신 코스닥으로 눈을 돌리며 연초 상승세를 이끈 것이다. 이 기간에 외국인과 개인은 각각 959억 원, 876억 원을 팔아 치웠다.


하지만 1월 말 코스닥지수가 6년 7개월 만에 590 선 고지를 밟으며 600 돌파에 대한 기대감을 키우자 개미투자자들이 몰려들었다. 이달 1일부터 9일까지 개인은 1854억 원어치를 사들였다. 같은 기간 각각 1237억 원, 257억 원을 팔아 치운 외국인, 기관투자가들과 대조적이다. 특히 개인은 지난달 29일부터 이달 5일까지 연속 순매수 행진에 나서 코스닥지수가 5일 600 문턱을 넘는 데 ‘일등공신’ 역할을 했다는 분석이 나온다.


무엇보다 코스닥 상승세를 타고 증권사에서 돈을 빌려 투자에 나서는 개미가 급증하고 있다. 코스닥의 신용거래 융자잔액은 올 들어 연일 사상 최고치를 경신하며 6일 현재 2조9653억 원까지 불어났다. 코스닥의 신용거래 융자잔액은 지난달 7일 코스피의 신용잔액을 처음 추월한 뒤 갈수록 격차를 벌리고 있다.


증권사들이 신용거래 융자에 적용하는 금리는 기간이나 고객등급에 따라 다르지만 대체로 연 7∼12%로 높은 편이다. 이태경 현대증권 연구위원은 “대출이자를 갚고도 수익을 거두려면 주가가 올라야 하는데 그만큼 코스닥이 상승하고 있고 기대도 높기 때문에 돈을 빌려서 투자하는 투자자가 많아진 것”이라고 말했다.


과열 우려, “코스닥 장기투자 기반 넓혀야

당분간 코스닥의 상승 불씨가 쉽게 사그라지지 않을 것이라는 전망이 우세한 만큼 개미들의 ‘바이 코스닥’ 열풍을 타고 신용거래 융자잔액이 계속 늘어날 것으로 전문가들은 보고 있다. 이 연구위원은 “저금리 기조 속에 정부가 시장금리를 반영해 금융회사의 신용대출 금리도 낮추라고 하고 있다”며 “앞으로 증권사 신용거래 금리가 떨어지면 코스닥 신용거래는 더 늘어날 수 있다”고 내다봤다.


이런 상황에 대해 우려의 목소리도 커지고 있다. 강현철 NH투자증권 투자전략부장은 “코스닥 시가총액 규모가 코스피시장의 8분의 1 정도밖에 안 되는데 코스닥 신용잔액이 코스피를 추월한 것은 일종의 과열 신호”라고 지적했다. 이 같은 과열 우려를 반영하듯 9일 코스닥지수는 전 거래일보다 10.38포인트(1.72%) 급락한 593.75로 마감했다. 최현재 유안타증권 투자분석팀장은 “대출을 받아 투자하면 시장이 조정 받을 때 자기 돈으로 투자한 사람보다 더 많은 손실이 나기 때문에 주의할 필요가 있다”고 강조했다.


특히 돈을 빌려 주식을 산 투자자들은 ‘단타’ 성향이 강하고 작은 악재에도 매도 물량을 쏟아낼 수 있어 코스닥시장이 꾸준히 상승하는 데 걸림돌이 될 수 있다는 지적이 나온다.


이에 따라 외국인과 기관투자가 비중을 높여 코스닥시장의 장기투자 기반을 확보해야 한다고 전문가들은 입을 모은다. 코스닥시장의 외국인 비중은 현재 약 11%로 코스피(34%)보다 훨씬 낮다. 


이남룡 삼성증권 연구위원은 “외국인 비중이 과거보다 높아지긴 했지만 코스닥은 여전히 개인 위주의 시장”이라며 “코스닥이 오늘처럼 크게 출렁이는 모습을 줄이려면 장기투자 성향의 외국인이나 기관이 많아져야 한다”고 말했다. 


김재준 한국거래소 코스닥시장본부장은 “코스닥시장의 외국인 투자활성화를 위해 영문 홈페이지를 통해 영문으로 코스닥 보고서와 기업설명회(IR) 자료 등을 제공하기 시작했다”며 “홍콩, 싱가포르 등에서 해외 기관투자가를 대상으로 한 IR도 강화할 계획”이라고 말했다.

동아일보 정임수 기자 imsoo@donga.com 

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전용 85㎡ 이하 매도 희망자 12일(목)부터 25개 구청, SH공사에서 방문‧우편접수
매입선정심의위원회에서 매입기준, 입지여건 등 종합 고려, 매입 여부 결정
1순위 기초생활수급자 및 한부모가족 2순위 월평균 소득 50% 이하 가구 등에 공급
보증금 평균 1,500만원 월 15만원 내외 수준으로 최장 20년까지 거주 가능
올해는 강남4구 재건축 이주 대비 500호 확대 매입 및 정비사업해제구역도 매입
시 “양질의 다가구‧다세대주택 임대주택 활용으로 저소득층 주거불안 해소 기대

매입절차 
[준공완료 주택]


[건축예정 주택]


※ 6단계 품질관리
(1단계) 기초공사 ➩ (2단계) 골조공사 ➩ (3단계) 마감공사(방수, 단열) ➩ (4단계) 사용승인후 ➩ 
(5단계) 지적사항 점검 ➩ (6단계) 최종 점검
서울시

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서울시가 올 한 해 전용 85㎡ 이하 다가구·다세대주택 1,500호를 매입해 기초생활수급자 등 저소득 가구에게 임대주택으로 공급한다.


보증금 평균 1,500만원에 월 15만원 내외 수준(지역에 따라 일부 편차 발생)으로 최장 20년까지 거주할 수 있다.
  
입주대상 ▴1순위는 기초생활수급권자와 한부모가족지원법에 의한 보호대상 한부모가족이며 ▴2순위는 도시근로자 가구당 월평균 소득의 50% 이하 가구와 장애인의 경우 소득 100%이하 가구다.

서울시는 이와 관련해 다가구‧다세대 주택 매도 희망자를 오는 12일(목)부터 모집한다고 밝혔다. 임대주택 입주 희망자도 수시 모집한다. 

매입형 임대주택은 서울시의 임대주택 8만호 공급 대책의 하나로, 시는 저소득층의 주거 안정을 위해 지난 '02년부터 다가구, 다세대 주택을 매입해 임대주택으로 공급해오고 있다. 
  
시에서 매입을 완료한 다가구·다세대 주택 수는 지금까지 총 916동 7,327호('14년 12월 말 현재)에 달한다.
  
시는 대중교통 이용이 편리하고 주변생활여건이 양호한 지역 위주로 다가구·다세대주택을 매입하고 있으며, 입주자는 저렴한 임대료로 장기간 안정적으로 거주할 수 있어서 만족도가 높은 편이라고 설명했다.

특히 올해는 강남4구(강남·서초·송파·강동구) 재건축 단지의 이주가 본격화될 것으로 예상되는 가운데, 시는 이 지역에서 500호('14년 300호)까지 확대 모집해 이주 수요에 대비할 예정이다.

또, 주변 환경이 열악해 그동안은 매입을 자제했던 정비사업해제구역에 대해 선도적으로 공동체주택, 사회주택 등 다양한 유형의 주택을 공급해 이 지역에 새로운 주거 활력을 불어넣는다는 계획이다.

매입 대상 주택은 기존주택과 건축예정 주택 2가지다. 기존주택의 경우 단열두께, 옥상 방수 등 필수 점검항목을 꼼꼼히 살펴 실입주자의 주거 만족도를 높일 예정이다.

토지 확보 후 착공 전 상태인 ‘건축예정 주택’은 건축 초기부터 SH공사가 개입해  '6단계 품질관리' 거쳐 품질을 확보한다는 계획이다.

매도를 신청한 주택은 민관 합동 '매입선정심의위원회'에서 입지여건, 주택품질, 지역별 특성 등을 종합적으로 고려해 최종적으로 결정된 후 SH공사와 매입계약을 체결하게 된다.

매도를 희망하는 주택 소유주는 SH공사 홈페이지(http://www.i-sh.co.kr)에서 매입신청서와 토지이용계획 확인서, 건축물 및 토지대장, 토지매매계약서 등을 구비해 기간 내 25개 자치구와 SH공사에 직접방문 또는 우편접수하면 된다.
  
SH공사는 개인 건축업자 및 건설업체 등이 참여할 수 있도록 주택매입 사업설명회를 연중 수시로 개최할 예정이다.
  
[신청접수 장소]
  ‣ 각 자치구 건축(디자인건축)과
  ‣ SH공사 매입임대팀 (주소: 강남구 개포로 621, 지하철3호선 대청역)
    ※ 세부문의(SH공사) ☎ 02)1600-3456(콜센터)
                         02)3410-8541, 8542(매입공급팀)

진희선 서울시 주택건축국장은 “양질의 다가구‧다세대 주택을 다량으로 사들여 기초생활수급자 등 저소득 가구에 저렴하게 공급함으로써 저소득층 주거불안을 덜 수 있을 것으로 기대한다”고 말했다.

붙임 : 매입절차 

서울시, 다가구 다세대 주택 1,500호 매입형 임대주택 공급.hwp (77312 Bytes)

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노후 대비 안성맞춤


중앙일보

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금리가 낮고 투자 리스크는 커지는 요즘 안정적인 투자처로 태양광 발전소가 관심을 끈다.


저금리 시대의 도래로 노후 준비가 더욱 힘들어졌다. 일반적인 예금수익은 연 2% 정도에 불과하고 연금도 마찬가지다. 주식은 위험성이 크다. 이런 이유로 최근 안정적인 수익률을 기대할 수 있는 수익형 부동산에 대한 관심이 더욱 높아지고 있다.


일반적인 수익형 상품 외에 신재생 에너지가 노후 준비를 위한 틈새 상품으로 뜨고 있다. 환경 중요성이 강조되면서 태양광·풍력 등 친환경 에너지에 대한 관심이 높아져서다.


태양광 발전은 태양전지를 이용해 태양빛을 직접 전기에너지로 변환시키는 방식이다. 정부의 신재생에너지공급의무화(RPS)라는 제도적 장치가 마련돼 있어 안정적인 투자상품에 속한다. RPS제도는 신재생에너지를 이용해 화석연료 같은 공해 요소를 줄이는 데 목적이 있다.


이미 RPS사업은 유럽과 많은 선진국에서 시행되고 있는 제도이고 앞으로 시행국가가 크게 늘어날 것으로 예상된다.


태양광 발전 사업은 태양 빛을 이용해 전기를 생산하고 생산된 전기를 한국전력공사에 파는 것이다. 공기업인 한국전력에서 수익이 나오기 때문에 그만큼 믿을 수 있다. 업계는 연 10% 이상의 수익률을 기대할 수 있다고 한다.


여기에 정부가 RPS 보급목표를 2030년까지 11%로 높일 계획을 갖고 있어 개인 투자자들의 관심이 더욱 집중되고 있다.


태양광 발전소 수익은 SMP(한전에서 매입하는 전기 단가) 수익과 REC(신재생에너지공급인증서) 수익의 이원화 구조다. 투자금 대비 약 10~15%의 수익률을 기대할 수 있다는 것이 투자 관계자들의 설명이다.


SMP의 경우 매년 상승 추세에 있으며 현재 가격이 KW당 140원 정도로 10년 전보다 100% 이상 상승했다. 앞으로도 매년 물가상승률보다 높게 오를 것으로 예상된다. 태양광 발전 사업이 중단되는 날까지 지급된다.


REC 역시 500MW 이상을 발전하는 14개 발전사(한국수력원자력·한국남부발전·GS파워 등)에 파는 12년 장기계약으로 리스크가 적다. 대부분 모듈 효율 보장기간이 25년이어서 장기적인 투자로 제격이다. 관리가 복잡하지도 않고 유지보수도 편하다.


태양광 발전소 투자는 공급 과잉 우려가 없다. 한전 선로 용량이 남아 있을 경우에만 허가가 나기 때문이다. 업계 관계자는 “국가의 정책적인 지원과 세계적인 흐름을 볼 때 태양광 사업은 노후 준비 뿐 아니라 새로운 투자상품으로 이미 인기를 끌고 있다”고 전했다.


다만 태양광 발전 사업을 개인이 자가 설치하려면 시간과 함께 사업의 허가권과 같은 여러 가지 복합적인 요소를 고려해야 한다. 사업의 인허가가 다소 복잡해 개인이 설치하는 경우에는 상당한 기간과 예산·시간이 필요하다.


이런 애로사항들을 해결해주는 업체가 있어 투자자들의 관심을 끈다. ‘태광솔라텍’이다. 이 회사는 부동산 개발, 시행업 등의 전문노하우 경력을 가진 업체로 대규모 태양광발전소단지를 개발 및 계획하고 있다. 현재 충북 영동지역의 2MW급 발전소에 이어 충북·강원지역에 대규모 발전소 분양을 계획하고 있다.


대규모로 발전소를 개발할 경우 소규모 발전소에 비해 토지 비용이나 모듈 같은 핵심부품 구입비용, 관리비용 등을 줄일 수 있어 수익률이 더 높다. 태광솔라텍은 “대규모 발전소를 지어 이를 100KW씩 분할해 투자자들에게 공급하는 것이 태양광 발전소 분양”이라고 설명했다.


태광솔라텍은 최소 99KW 단위를 1구좌로 토지면적 1300여㎡를 고정 분양가 2억6000만 원에 시공하고 있다. 분양 문의 1899-9816.

중앙일보 안장원 기자 

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식투자와 부동산투자는 닮은 점이 있다. 


닮은 점에 대해 한 번 분석해 보기로 한다. 주식투자는 데이트레이딩(초단기간 내에 주가나 거래량 등의 기술적 지표에 의해 시세차익을 얻는 초단타매매 기법이다. 이 기법은 하루에 한 번씩 파는 것은 아니고 하루에도 몇 번씩 혹은 수십 번씩 사고팔고를 반복할 수도 있고 며칠에 걸쳐서 팔 수도 있다. 


여기서 말하는 초단기간이라는 개념은 평균적으로 하루정도라는 것이다. 그리고 초단타매매라는 것은 짧은 시간 안에 사고팔고를 반복한다는 것이다. 데이트레이딩을 하는 사람치고 쪽박 안 찬 사람 없다는 말이 있을 정도이다. 이것은 개미들의 투자방식이다.


주식투자에서 돈 벌기

가끔 이런 방법으로 돈을 버는 것은 슈퍼컴퓨터를 가지고 기존의 개미들보다 등락에 대한 정보를 0.001초 보다 빨리 알아서 매매를 하는 기법이 있다고 하는데 이런 기법으로 한다면 돈을 벌 수 있을 것이다. 그러나 대부분 이런 기법은 돈으로 돈을 벌기가 굉장히 힘들다는 사실을 알게 해 준다. 이들의 초단타매매는 근본적으로 문제점이 있다. 상한가 투자하기 등으로 오른 종목에 따라가서 어깨에 사서 머리에 파는 전략을 쓰는데 있다. 실제 돈을 버는 사람은 잡주를 가지고 장난을 치는 작전세력에 있는 것으로 보인다. 

그들은 주식 시세를 조종할 수 있는 소형잡주를 사고 많은 허수 주문을 내고 동우회 등을 통해 그 종목을 상한가로 만들어서 개미들이 따라오게 만든 다음 개미들이 몰려오면 종목을 털고 빠지는 전략을 수행한다. 그리고 수백, 수천 번의 매매를 거듭하다보면 수수료로 꽤 많은 금액이 빠져 나가기 일쑤여서 용케 실수 없이 조금의 돈을 벌었다 하더라도 실제 남는 돈은 얼마 되지 않는다.


부동산투자의 데이트레이딩

데이트레이딩은 부동산에도 있다. 초단타가 하루가 아닌 몇 개월 정도의 차이가 있기는 하다. 실제로 여러 달 또는 일 년 이내 정도를 초단타라고 한다. 미등기 전매(전매가 되는 분양권을 프리미엄을 주고 사서 계약일 이전까지 실제 계약자 등에게 넘기는 것)는 주식에서 말하는 초단타매매의 개념과 동일하다. 그러나 대부분의 초단타매매는 몇 개월 정도를 초단타 매매로 본다. 부동산에서 초단타매매가 되는 시기가 있었다. 예전에 부동산 폭등기에는 가능했었다. 재개발, 재건축 시절에는 자고 나면 부동산 가격이 오르니 사서 파는 것보다는 집주인의 계약해지로 인한 계약금의 배액상환이 더 많았다.

만약 배액상환이 아니라면 한 달 간격으로 발표되는 재개발 구역의 발표로 인해 초단타매매가 가능한 시절이 있었다. 그러나 요즘과 같은 부동산 침체기에 초단타매매로 돈을 번다면 주식투자와 같이 소형잡주를 사고 동우회 등을 통해 그 종목을 홍보하고 바람을 일으켜 개미들이 따라오면 그 종목을 터는 식이 아니라면 초단타매매가 성공하기 힘들다. 그러니 주식투자와 같이 부동산도 데이트레이딩을 한다고 하더라도 일부 작전을 펴는 세력이 돈을 벌지 일반 개미들은 이렇게 해서 돈을 벌기 힘들다.


우량주에 투자하라

주식투자나 부동산투자에서 돈을 버는 두 번째 방법은 우량주에 장기투자를 하는 것이다. 지난 2007년 금융위기 때문에 코스피가 급락했을 때 삼성전자의 주가가 50만원까지 폭락한 적이 있었다. 


필자는 부담이 되지 않는 범위 내에서 50만원에 주식을 투자 했다. 그런데 주식을 산 가격이 바닥인줄 알았는데 바닥 밑에 지하실이 있었다. 가격이 더 떨어졌다는 얘기다. 주식가격이 47만원까지 3만원이 더 떨어졌다. 


물론 그 때 당시 50만원 보다 더 높은 가격에 고점 매수했던 투자자들은 겨우 3만원 떨어진 것 가지고 뭘 그렇게 낙담하느냐고 말할 수도 있을 것이다. 그런데 주식가격이 47만원까지 내려온 상태로 1년이 지나가는 것이다. 필자는 1년 동안 팔지 않고 기다렸다. 


1년 후에 주식가격이 올랐는데 50만원을 넘겨서 고작 52만원이 됐다. 필자는 그 때 주식을 팔았다. 그 당시 필자가 판 주식가격이 지금은 100만원 이상되는 것으로 알고 있다. 우량주는 떨어지더라도 결국 가격을 회복한다. 우량주는 내재가치가 뛰어난 주이다.

 

내재가치의 평가기준은 PER, 당기순이익, 발전가능성, 사양산업인지 미래산업인지에 대한 가치 등등 외에도 많이 있다. 우량주에 장기투자하면 돈을 번다는 주식의 진리는 부동산에서도 같은 진리이다. 


강남의 재건축 아파트나 재개발 빌라에 투자했던 사람 중에 나중에 따라갔던 사람들은 이자 비용 때문에 허덕이지만 땅의 가치에 주목했던 사람들은 돈을 벌 수 있었다. 재개발에서도 재개발구역 발표 전 사고팔고를 반복했던 사람들도 일부는 돈을 벌었지만 가장 돈을 많이 벌었던 사람들은 땅의 가치에 주목하고 미리 전세가 정도에 여러 채를 매수했던 사람들이었다.


내공을 쌓아라

주식투자나 부동산투자에서 성공할 수 있는 세 번째 방법은 버틸 수 있어야 한다는 것이다. 아무리 우량주라 하더라도 버틸 수가 없으면 가격이 오르기 전에 투자자가 먼저 파산할 수 있다. 지금은 주식가격이 100만원을 훨씬 상회하고 있는 삼성전자 주식을 당시 가격이 50만원까지 내려왔을 때 풀미수로 1억원을 샀다고 한다면 얼마나 버틸 수 있을까? 


풀미수는 마이너스 대출을 뽑아서 주식을 투자하는 방식인데 모두 부채를 통해서 자본을 조달하는 방식이다. 그러다 그 당시 주가라도 떨어진다면 원금손실에 매달 이자에 버티기 힘들 것이다. 버틸 수 있을 정도로만 투자 해야 한다. 자신의 자본보다 훨씬 상회해서 이자도 감당 못하면서 주식을 샀다면 주식가격이 오르기 전에 주저앉게 된다.


필자의 친구가 강남의 재건축 아파트를 샀다. 지난 2007년 금융위기가 터지기 전에 10억 정도 되는 재건축 아파트를 9억원을 대출 받아서 샀는데 이자가 7%가 넘어가던 때라 한 달에 이자만 600만원 가까이 큰 부담이 됐다. 게다가 생활비까지 보태면 한 달에 1천만원이 나가는 상황이었다. 다행히 그 전에 재개발 투자로 돈을 좀 벌었고 공돈이 10억원 정도 있었지만 몇 년 못 버티고 싼 가격에 아파트를 매도했고 손실만 몇 억을 보았다. 돈 없는 서민은 대출을 통해 레버리지 투자를 해야 한다. 하지만 너무 무리한 투자는 망하는 지름길이 된다.


안목을 키워라

주식투자나 부동산투자에서 이익을 남기기 위한 네번째 방법은 싸게 사서 비싸게 팔아야 한다는 것이다. 주식에서는 저평가된 주식을 사야 한다. 저평가된 주식을 어떻게 알아보느냐면 가장 손쉬운 것이 재무제표를 보고 판단하는 방법이다. 최근 5년간 당기순이익을 냈는지? 부채 비율은 얼마인지? 유상증자를 했는지? 기업이 부실할만한 어떤 징후가 보이지 않는지? 계속해서 발전하는 모습을 보이고 있는지에 대한 지표를 발견해야 하는 것이다. 그런데도 불구하고 주가가 다른 주식에 비해 상대적으로 싸다면 저평가된 주식이라고 볼 수 있다.


이런 주식을 현장탐방도 해보고 애널리스트 분석자료도 보고 세계적인 시황도 보면서 저평가라고 생

각이 되면 사서 장기투자를 하는 것이 주식을 싸게 사는 방법이다. 


그러다가 언젠가 이 주식의 가치를

세상 사람들이 알아봐주면 좋은 것이고 그렇지 않더라도 버텨보는 것이다. 부동산에서도 저평가된 부

동산을 사야 한다. 내재된 가치가 저평가된 부동산을 판단하는 좋은 방법은 몇 가지가 있다. 공실이 없는지? 수익률이 좋은지? 위치가 좋은지? 땅의 가치가 높은지? 많이 올랐다 떨어진 곳인지? 전세가가 매매가에 육박했는지? 등등 이런 지표들이 저평가된 부동산이다.


이런 부동산을 현장탐방도 해보고 근처 부동산 사장님들의 고견도 들어보고 주변 부동산 시세나 세계적인 시황도 보면서 저평가라고 생각이 되면 그 중에서 실투자금이 적은 곳을 사서 장기투자를 하는 것이 싸게 사서 비싸게 파는 방법이다. 그러다가 언젠가 이 부동산의 가치를 세상 사람들이 알아봐 주면 좋은 것이고 아니면 버티는 것이다. 


분양권->재건축->재개발->오피스텔->지방->수도권 빌라, 상가 등이 이런 부동산이었고 이들 부동산

을 매입할 시기에는 사람들이 손사래를 치던 안 좋은 물건이었다. 그런데 이들 부동산의 내재가치는

저평가 되어있어서 다른 부동산에 비해 상대적으로 쌌던 것이다. 부동산 투자에 관한 연구는 우리나라

뿐 아니라 세계적으로도 부족한 것이 사실이다. 그러나 주식에 관해서는 세계적으로 별별 책이 다 나

오고 있다. 그러나 투자는 하나로 일치한다. 쌀 때 사서 비쌀 때 팔아야 하는 것이다.

MeCONOMY Magazine February 2015

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32세 남자다. 올해 승진했고 회사에서는 소대리라고 불린다. 


지금까지 치열하게 살았다. 대학 시절 학점과 스펙에 충실했던 덕에 취업난을 이겨내고 원하던 L상사에 입사도 했다. 신입 시절이 지나 내 분야가 생기니 사회생활에서도 여유가 생겼다. 


급여도 상승하고, 이대로만 가면 정년까지 일할 수 있을 거 같다. 소대리 정도면 돈 걱정 없이 살 수 있을까? 직장생활이 경과, 승진하여 급여가 오른 만큼 경제적으로도 여유롭고 편안해졌을까?


승진을 하고 급여가 올랐지만 적자가 늘어난 소대리. 왜일까?

오른 급여보다 지출이 더 늘어났기 때문이다. 30대 이후부터 큰 규모의 지출이 잇따른다. 결혼과 신혼집 마련, 출산과 육아, 차량구입 및 교체, 자녀의 교육자금, 부부 연금 등. 미혼 직장인 일 때는 아껴서 생활하는 게 가능했다. 갑작스런 카드 값 지출도 한두 달 정도 허리띠를 졸라매면 금세 복구가 가능했다. 


하지만 어느 순간부터는 빚지고 사는 게 일상이 되어 버렸다. 돈이 없으면 안 써야 하는데, 대출금리가 낮은 곳부터 알아본다. 급여일만 되면 카드 값으로 다 빠져나가 돈이 없다고 투덜거리고, 다시 한 달을 카드로 생활한다. 다음 달 부채를 갚기 위해 ‘지금’ 일을 하고 있는 것이다. 일을 할수록 부채가 끊이지 않는다. 어디서부턴가 잘못 되었다. 지금이라도 바로잡아야 남아있는 삶을 계획할 수 있다. 


돈 걱정 없는 삶? 원칙을 세우면 가능해진다. 

결혼 후 늘어난 지출 규모. 급여 상승분을 초과하는 소비 증가분. 돈 걱정 줄이는 방법은? 


우선, 가족 간 대화와 소통, 즉 재무대화의 시간이 필요하다. 돈을 어디에 써야하고, 어떻게 써야할 지를 정하는 것을 '재무대화'라 한다. 많은 사람들이 소비와 소유로 행복을 느끼는데 어떤 이는 좋은 곳에서 식사를 할 때, 어떤 이는 옷이나 악세서리를 사면서 행복을 느낀다. 그런데 서로가 왜 그렇게 불필요한 것에 돈을 쓰냐고 못마땅해 한다. 대다수의 부부가 느끼는 갈등이다. 가정의 ‘돈‘ 이야기를 부부가 허심탄회하게 이야기해야 서로를 이해할 수 있다. 우리 가정의 목표를 이야기하며, 자연스럽게 필요경비와 예산을 수립해보자. 상호간 불필요한 지출을 확인할 수 있고, 미래를 준비할 수 있을 것이다. 


결혼하면 집부터 사야할까? 

급하게 구매하지 말고, 제도를 활용하자. 주거용 부동산은 우리 가정의 계획과 규모에 맞추자.


“결혼하면 집부터 사야지.” ‘집 없는 서러움’이 뭔지 아는 어른들 말씀이다. 예전에는 1~2년마다 이사하거나, 자녀가 많은 집은 세입자로 선호하지 않아 자녀수를 속이고 입주하기도 했다. 그런 서러움을 겪은 탓 인지 많은 부모님들이 결혼하면 집부터 사라고 자녀들에게 조언한다. 


취업난이 지금과 같이 심각한 시기, 30대 초 결혼을 하더라도 주택구매 자금 마련은 어렵다. 전세든 자가든 대출 없이 불가능하다. 그런데 이 시기 본인과 배우자의 현금흐름을 고려하지 않고 집을 사버리면 이야기가 달라진다. 부모님 지원을 감안해도 주택구매는 1~2억 대출을 기본으로 한다. 게다가 상환기간은 15년~30년이다. 


결혼과 출산은 가정의 현금흐름이 변화하는 가장 중요한 요소다. 맞벌이로 소득이 늘기도 하지만, 출산휴가로 소득이 감소하기도 하고, 출산 후 복직이 어려워 외벌이가 되기도 한다. 이런 상황을 고려하지 않고, 주택을 구매하면 대출 상환에 급급해서 “30년 일하고 돌아보니 집 한 채 남았다”고 하소연하기 좋은 사례가 될 수 있다. 충분한 자금을 모으기까지는 전세로 거주하거나, 임대주택 등의 제도를 활용해 주거비용을 줄여야 한다.


남으면 저축하고, 안 남으면 다 쓴다면? 자산관리 필패 습관이다.

선저축, 후 지출 시스템을 구축해야 한다. 


가정의 예산을 수립해서 정해놓고 쓰는 시스템을 만들어야 한다. 통상 가정에서는 수시로 발생할 수 있는 비상금, 1년 단위로 발생하는 세금 및 자동차 보험료, 경조사 자금 등이 필요하다. 기본급여 외 발생하는 성과금, 기타 수당으로 가정비상금을 만드는 것이 바람직하다. 


생활비와 교육비의 규모도 재무대화를 통해 예산을 수립할 수 있어야 한다. 1주일에 장보는 비용(1회 마트 결제비용을 12~15만원, 4인가족 기준)을 정하면 월 40~60만원 이내로 조절이 가능하다. 교육비용은 자녀 당 또는 학년별 예산을 수립하는 것이 좋다. 정해진 급여를 받는 사람은 예산을 정해서 정해진 데로 써야 저축이 가능하다. 쓰고 싶은 것, 사고 싶은 것 다 하고 사는 사람 중에 저축하는 사람은 없다. 


안 받을수록 좋은 돈. 보험금! 

보장성 보험료를 줄여야 한다


보장성 보험은 지출이지 저축이 아니다. 보장성 보험료는 지출로 판단하고 최대한 줄이자. 부부 중 지속가능한 소득을 기준으로 8~10% 수준을 초과하지 않도록 하자. 종신보험보다 정기보험으로 사망 보장을, 실손의료비 통합 보험에 3대 질병 진단비를 추가한 치료비 보장을, 생명보험사보다는 손해보험사 상품을 선택하는 것이 ‘보험료절감’ 측면에서 보면 유리하다. 


마지막으로 저축과 투자를 지속해야 한다. 재무대화를 통해, 가정의 목표를 세웠다. 가정의 예산을 수립하고, 각종 지출을 조정했다면 남은 자금을 가정의 목표에 맞게끔 저축과 투자를 해야 한다. 본격적으로 자산을 모을 수 있는 시기는 그리 많지 않기 때문이다. 재무목표의 기간별로 3년 미만의 단기적인 이벤트는 원금이 보장되는 안전한 저축으로, 3년 이상의 중, 장기적 재무목표는 적절히 분산하여 적립식으로 투자 할 것을 추천한다. 어떻게 하면 돈이 모일까? 


어떻게 하면 돈이 모일까? 

고민은 충분히 했다. 이제는 실천하자 


2% 수준의 초저금리 시대이다. 생활물가는 지속적으로 상승하고 있다. 다들 돈 모으기가 너무 힘들다고 한다. 하지만 실제 금리가 낮고, 물가가 높아서 돈 모으기 어렵다고 말하는 가정은 극히 드물다. 가정의 소비습관, 불필요한 지출, 과도한 보험료, 무계획적인 대출로 힘들어한다. 가족 모두가 힘을 합해서 컨트롤 할 수 있는 것은 저금리, 고물가라는 현재의 금융환경이 아니다. 가정 내부의 문제를 컨트롤해야 한다. 그래야 지금부터라도 본격적으로 자산을 형성하며 돈 걱정 없이 살 수 있을 것이다.

정찬우 재무상담위원

 

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현재 가지고 있는 돈을 두 배로 불리려면 얼마나 걸릴까요?


연 10%의 금리(수익률)로 운용한다면 얼마나 걸릴까요?


7년 아니면 8년? 이자가 다시 원금이 되어 또 이자가 붙는 복리(複利)이니 10년은 안 걸리겠죠?

이런 계산을 쉽게 해주는 공식이 ‘72의 법칙’입니다.


<72의 법칙>


Y × R = 72

Y = 72 / R

Y: 투자금이 두 배로 늘어나는데 걸리는 시간(년)

R: 연간 수익률(%)


72의 법칙은 복리로 투자했을 때 원금이 두 배가 되는데 걸리는 시간을 간단히 계산하는 방법으로, 72를 수익률로 나누면 됩니다.

금리가 10%일 때 원금이 두 배가 되는데 걸리는 시간은 72를 10으로 나눈 값인 7.2년이 됩니다.


현재 가장 높은 예금금리가 2.1%일 때 원금이 두 배가 되는데 걸리는 시간은

약 34년 (72÷2.1 = 34.3년)이 걸립니다.

다음금융


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