"신축 아파트·재건축·꼬마빌딩 눈여겨봐야"


전문가들이 추천하는 상품


빌딩, 주택보다 규제 덜해

오피스텔 인기는 떨어질 듯


      부동산 전문가들은 추석 이후 유망 부동산 투자상품으로 ‘신축 아파트’를 꼽았다. 새 아파트 공급이 줄어들면서 희소성이 더 커질 것이란 이유에서다. 초기 단계의 ‘재건축·재개발 아파트’와 상대적으로 규제가 덜한 ‘중소형 빌딩’도 4분기 유망 투자상품으로 뽑혔다.


"앞으로 새 아파트 귀해질 것"


허핑턴포스트코리아

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한국경제신문이 국내 부동산 전문가 50명을 대상으로 한 설문조사에서 응답자의 절반인 25명이 ‘신축 아파트’에 투자할 것을 추천했다. 재건축·재개발 아파트를 선택한 비율은 20%(10명), 중소형 빌딩 투자를 추천한 전문가는 14%(7명)였다.




전문가들은 새 아파트가 갈수록 귀해질 것이라고 입을 모았다. 부동산114에 따르면 공공 임대를 포함한 전국 아파트 신규 입주물량은 지난해 40만3817가구에서 올해 36만1834가구에 이어 내년 26만3626가구로 줄어든다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “재건축 초과이익환수제와 안전진단 강화, 분양가 상한제 등 잇단 규제로 재건축이 위축되다 보니 가뜩이나 부족한 새 아파트 공급이 더욱 줄어들고 있다”고 했다.


재건축·재개발 아파트에 투자하는 게 좋다는 의견도 많았다. 윤지해 부동산114 수석연구원은 “지금 당장은 규제로 막혔지만 재건축·재개발 사업은 언제든 재개될 가능성이 있다”며 “초기 단계의 정비사업지들은 가격 측면에서도 신축 아파트에 비해 저렴한 게 장점”이라고 강조했다.



전문가들은 또 주택에 비해 각종 규제에서 상대적으로 자유롭다는 점에서 중소형 빌딩을 유망 상품으로 추천했다. 이미 주택을 한 채 이상 갖고 있다면 빌딩으로 눈을 돌리는 편이 낫다는 설명이다. 이창동 밸류맵 리서치팀장은 “빌딩은 주택에 비해 아직 투자 관련 규제가 약한 편”이라며 “부동산 소유 여부와 관계없이 담보인정비율(LTV)을 최고 70%까지 적용받을 수 있는 등 대출도 쉽다”고 말했다. 조현택 상가정보연구소 연구원은 “과거 사례를 보면 아파트 규제가 강해지는 시기에는 대부분 빌딩 투자가 인기를 끌었다”고 했다.




반면 오피스텔을 추천한 비율은 4%(2명)에 그쳤다. 오피스텔은 올해 초까지만 하더라도 아파트를 대체할 만한 투자 상품으로 인기를 끌었다. 지방세법 개정으로 지난달 12일 이후 취득한 주거용 오피스텔은 취득세를 계산할 때 주택으로 간주하도록 한 것이 투자 매력도를 떨어뜨린 것으로 풀이된다. 앞으로 주거용 오피스텔 한 채를 보유한 상태에서 주택을 추가 구입하면 취득세가 8%로 높아진다.

정연일 기자 neil@hankyung.com 한국경제

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공공분양 많은 3기신도시…청약통장 납입금액부터 늘려라


3기신도시 청약 전략


민영과 달리 저축액 클수록 유리

신혼부부·다자녀 특공 기회 많아

민간 분양 물량은 30~40% 추정


2년전 전입신고해야 1순위 자격

사전청약 지역 이사계획 병행을


    3기 신도시는 대부분 공공 분양주택이다. 따라서 이곳 청약에 도전하려면 공공주택 청약 방식부터 자세히 알아둘 필요가 있다.


공공주택은 민영보다 특별공급 비중이 크다. 자격 요건이 되면 특별공급을 적극적으로 노리는 것도 당첨 확률을 높이는 방법이다. 특별공급은 신혼부부·다자녀·생애최초주택 구입자 등에 우선 공급된다.


중앙일보



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일반분양은 민영주택과 청약 방법이 다르다. 무주택 기간이나 부양가족 수 등을 챙기는 일반 청약가점으로 결정되는 게 아니기 때문이다. 전용면적 40㎡ 초과 주택은 저축 납입 총액, 40㎡ 이하 규모는 청약 납입 횟수가 많을수록 당첨 가능성이 높아진다. 1순위 자격은 입주자저축에 가입한 지 2년이 경과하고, 청약통장의 월 납입금을 최소 24회 이상 납입한 가구주에게 주어진다. 신도시 공공분양이 청약자를 크게 3등급으로 나눈다는 사실도 고려해야 한다.


만일 서울에 거주하는 사람이 하남 교산에 청약하면 3순위 자격을 받는다. 경기도 사람이 청약하면 2순위, 하남 사람이 청약하면 1순위다. 여기서 하남 사람이란 하남시에 2년 전부터 전입신고를 하고 거주 중인 사람을 말한다. 하남 거주 요건을 갖추면 1순위 경쟁에서 밀려도 2순위인 경기도 사람과 한 번 더 경쟁할 수 있다. 여기서 밀린다고 해도 1~3순위를 합쳐 또 경쟁을 하게 된다. 다시 말해 3번의 기회가 생긴다는 얘기다.


이 같은 이유 때문인지 하남 등 3기 신도시에 해당하는 지역은 인구가 가파르게 치솟으면서 전셋값도 고공행진 중이다. 교산신도시가 들어설 하남시는 지난해에만 인구가 1만6986명 늘었다. 올해 전셋값 상승세는 전국에서 용인 기흥구(15.21%)에 이어 2위다. 고양시 역시 외부 인구가 급속히 유입되고 있다. 3기 신도시 계획을 발표한 지난해 5월부터 올해 3월까지 10개월간 2만6655명 증가했다. 2018년만 해도 월평균 인구 증가는 72명에 불과했다.




공공분양도 당첨이 어렵다면 민간분양을 노려볼 만하다. 국토교통부 등에 따르면 3기 신도시 중 30~40% 달하는 물량이 민간분양일 것으로 추정된다.


전문가들은 3기 신도시에 청약할 때는 지역 선택이 중요하다고 입을 모은다. 예를 들어 남양주 왕숙지구에는 많은 물량이 공급되기 때문에 경쟁이 약해질 수 있다. 남양주에 다산, 별내처럼 최근 공급된 택지가 많아 경쟁자가 줄어들 수 있다는 부분도 이득이다. 고양 창릉 역시 마찬가지다. 지축이나 향동, 덕은에 공급이 쏟아졌다. 그만큼 수요가 분산될 수 있다.


오피니언뉴스

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한편 정부는 강남과 수도권 일부 지역의 보금자리주택에 도입됐다가 2011년 폐지된 사전청약제도 이번에 부활시켰다. 사전청약을 진행할 땐 최고 2년인 의무거주 기간은 본청약 시점까지만 충족하면 된다. 다시 말해 사전청약 시점을 기준으로는 의무 기간을 채우지 않아도 된다. 예를 들어 2022년 9월 이후 본청약하는 물량은 지금 그 지역으로 이사해 2년 의무거주 기간을 충족하면 되기 때문에 사전청약을 할 수 있다. 정부 공급계획에 따르면 과천신도시, 인천 루원시티 등이 2022년 본청약을 할 예정이다.




사전청약에 당첨되면 해당 가구에 속한 사람은 다른 주택 사전청약을 신청할 수 없다. 다만 다른 주택의 본청약(일반청약)에 신청해 당첨되거나 주택을 구입하는 것은 가능하다. 하지만 이런 경우 사전청약으로 당첨된 주택은 포기해야 한다. 사전청약에 당첨된 주택에 입주하려면 본청약까지 무주택 요건을 유지해야 하기 때문이다.

[손동우 부동산전문기자] 매일경제 

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부모님을 모시기 앞서 고려할 부동산 세금


    K씨는 어머니와 같은 아파트 단지에서 20년간 살고 있다. 어머니는 어머니 명의의 집에, K씨는 본인 명의의 집에 거주한다. K씨는 80대인 어머니와 합가를 고려 중이다. 당장 집을 팔기 전엔 1세대 2주택자가 돼 세금이 많이 나올 것 같아 걱정이다.


K씨가 고려해야 하는 건 종합부동산세와 양도소득세다. 취득세와 재산세는 대상이 아니다. 종부세 부담이 늘어나는지 확인해보자. 1주택을 보유한 1세대가 얻는 가장 큰 혜택은 세액공제다. 연령에 따른 세액공제와 보유 기간에 따른 세액공제를 받을 수 있다. 2개의 공제는 중복 적용이 가능하다.


신한미래설계포유

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그런데 1주택을 어머니와 공동으로 소유하거나, 1세대가 2주택 이상을 보유하는 경우엔 세액공제를 받지 못한다. 배우자 등에게 주택을 증여하거나 추가로 주택을 취득(매매·증여·상속)하는 경우엔 종부세도 고려해야 한다.





K씨는 합가하면 1세대 2주택이 돼 종부세를 내야 한다. 그런데 부모님을 ‘동거 봉양’하기 위해 합가하는 경우 예외적으로 세액공제가 가능하다. 합가한 날로부터 10년 동안은 각각을 1세대로 보고 세액공제를 받을 수 있다. 매년 과세기준일(6월 1일)을 기준으로 부모님 중 한 분이 60세 이상이면 적용 가능하며, 합가일에 60세가 넘지 않았다고 해도 향후 10년간 과세기준일에 60세 이상인 기간은 세액공제가 적용된다.


양도세도 비과세 규정이 있다. 60세 이상인 부모님을 동거 봉양하기 위해 합가한 날로부터 10년 이내에 먼저 판 주택에 대해선 1세대 1주택으로 간주돼 양도세 비과세 규정을 적용받는다. 다만 종부세와 달리 합가한 날에 특수한 요양급여를 받는 부모님이 아니라면 부모님 중 한 분은 반드시 60세가 넘어야 한다.


부모님을 모시기 앞서 고려할 부동산 세금

따라서 K씨는 합가한 다음 10년 이내에 본인 주택이나 부모님 주택 중 하나를 양도하면, ‘2주택 기간’ 중 종부세를 추가로 내지 않아도 된다. 양도세 비과세 규정도 적용받을 수 있다. 즉, 합가하면서 세금 걱정은 크게 하지 않아도 된다.

박신욱 < 신한은행 WM추진부 세무사 >

한국경제


농지·주택 4채…부동산 정리하려는 40대 직장인의 절세법


Q 경기도 평택에 사는 김모(46)씨. 배우자와 초등학생· 중학생인 두 자녀 등 4인 가족으로 외벌이다. 보유 자산은 부동산이 대부분으로, 김씨 명의 주택 4채와 배우자 명의 주택 1채 외에 상속받은 농지 등이 있으며 3개 주택에서 매달 월세를 받고 있다. 


다주택자인 김 씨는 부동산 가짓수는 많지만 각각은 크게 비싸지 않고 오를 가능성이 작아 보여 하나씩 처분하고 싶다. 어떤 순서로 부동산을 처분하는 게 좋을지 궁금하다. [사진 pxhere]




최근 부동산 세금 강화 정책으로 많은 수의 주택을 보유하기가 점점 부담스러워 지고 있다. 부동산 가짓수는 많지만 각각은 크게 비싸지 않고 오를 가능성이 작아 보여 하나씩 처분하고 싶다. 어떤 순서로 부동산을 처분하는 게 좋을지 궁금하다. 또 자산이 부동산 중심으로 되어 있는데 편중된 자산 구조에도 좀 변화가 필요할 것 같아 상담을 요청했다.


A 김씨는 자산의 80% 이상이 부동산에 쏠려 있다. 농가주택 외에 나머지 주택 4채의 경우 취득가액 대비 가격상승이 높지 않고 주택의 기준시가도 낮다. 종합부동산세 또한 부담되는 수준이라 볼 수 없기 때문에 단지 세금 이유만으로 매도할 필요는 없어 보인다. 다만 부동산으로 편중된 김씨의 자산 포트폴리오는 재조정이 필요하다.


농지는 배우자 증여 후 매도를

현재 김씨 전체자산에서 가장 큰 비중을 차지하는 농지는 2001년 상속받았다. 현재 시가 5억4000만원 수준이다. 약 3980㎡(1204평)로 상속 당시 별도의 감정평가를 받지 않았다면 취득가액은 2001년 개별공시가격으로 약 3600만원 정도다. 향후 앞으로 시세는 현재보다 좀 더 상승할 가능성이 있어 보인다. 현 시세인 평당 40만원보다 더 오를 수 있음을 가정해 보면 양도차익이 많은 상황이다. 양도 시 비사업용토지에 해당하면 일반세율(6~42%)에 추가 10%를 가산한다. 현 소득이 3700만원을 초과하기 때문이다. 비사업용토지의 세금 불이익을 피하는 방법은 두 가지다. 농지은행에 8년 이상 위탁 경영을 맡기거나, 은퇴 후 소득이 없는 상태에서 2년 이상 스스로 경작한 후 양도하면 비사업용토지에서 사업용토지로 전환할 수 있다. 또는 은퇴 후 소득이 없는 상태에서 8년 이상 농사를 지으면 양도소득세를 감면받을 수 있다.



 

만약 은퇴 전에 배우자에게 증여하면 양도소득세를 줄일 수 있다. 양도소득세가 과도하게 발생하는 이유는 취득가액이 낮기 때문인데, 배우자에게 증여하면 취득가액을 높여 양도차익을 줄일 수 있어서다. 일반적으로 농지를 증여하면 배우자의 취득가액이 개별공시가격으로 결정된다. 10년간 배우자 증여공제 한도인 6억원을 최대한 활용하고자 한다면 농지를 감정평가 받아 증여하는 것이 좋다. 감정평가를 받으면 현 시세와 비슷한 수준으로 증여세를 신고할 수 있다. 결국 배우자의 취득가액이 더 올라가기 때문에 향후 토지 양도 시 양도세 부담이 줄어든다. 다만 증여 후 5년 이내에 배우자가 토지를 매도하면 당초 김씨의 취득가액으로 양도소득세를 계산하므로 주의가 필요하다. 증여일로부터 5년이 지난 후에 매도해야 양도소득세를 줄일 수 있음을 명심하자.


 

한 해 여러 채 매도 피해야

농가주택 외에 나머지 주택 4채의 경우 배우자 소유의 아파트를 제외하고 김씨 소유의 주택 3채는 매도를 권한다. 부동산 처분 시 차익이 발생한다면 한 해에 여러 채를 처분하는 것은 피하도록 한다. 양도소득세는 누진세율이기 때문에 한 해에 여러 채의 양도차익이 발생하면 합산되어 양도소득세가 더 늘어날 수 있다. 양도소득세는 1월 1일~12월 31일까지 발생한 양도소득과 양도손실을 모두 합산해 연간 250만원을 공제한다. 




 

현재 월세를 받는 주택 3채를 매도하면 주택에서 매월 받는 임대수입 70만원이 감소한다. 보증금을 상환한 뒤 3억원 정도의 운용자금이 생기므로 배당금이 나오는 투자자산에 활용해 부족한 현금흐름을 충당하자. 부동산 자산을 선호하는 김씨에게 부동산에 쉽게 투자할 수 있는 리츠(REITs)를 추천한다. 김씨 부부명의로 배당수익률 6% 수준의 공모리츠에 투자하면 분리과세를 적용 받고 세후 월 45만원의 수입을 예상할 수 있다. 또 월급처럼 매달 수익을 지급하는 월지급상품으로 해외펀드, 주식연계증권(ELS)도 있다. ELS는 매월 월수익지급 평가일에 각 기초자산의 종가가 모두 최초기준가격의 일정 수준 이상인 경우 월지급 수익률을 지급하는 구조다. 다만 매도나 만기 시 손실이 발생할 수 있다는 점을 유의해야 한다.

 

적금으로 납입하고 있는 자금은 개인종합자산관리계좌(ISA)를 활용하자. ISA는 연간 2000만 원 한도에서 납입이 가능하며, 소득에 따라 최대 순소득의 400만원까지는 비과세 혜택을 볼 수 있다. 2021년 말까지만 가입이 가능하다.

서지명 기자 seo.jimyeong@joongang.co.kr 중앙일보

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절대로 사면 안 되는 부동산 있다?

김향훈 법무법인센트로 대표변호사



전형진 기자

김향훈 법무법인 센트로 대표변호사와 함께하고 있습니다. 부동산 초보자들이 많이 실수하는 게 지역주택조합이란 게 있어요. 여기서 좀 망하는 분들이 많습니다. 왜 그런 건가요?


모르면 낭패…지역주택조합 가입 전 알아야 할 것/매일경제

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김향훈 변호사

지역주택조합사업 하면 망한다는 게 보통 우리가 사업을 한다면 모델하우스를 보러 가잖아요. 모델하우스를 딱 보면 거의 사업이 진행된 겁니다. 아직 그 아파트가 형상이 나오진 않았지만 사업계획이 다 돼 있어서 땅을 파고 있거나, 아니면 기본 골조라도 올라간 상태죠. 그런데 지역주택조합사업은 땅도 아예 없어요. 땅 살 돈도 없어요.





전형진 기자

ㅋㅋ


김향훈 변호사

그래서ㅎㅎ 아파트 홍보관이라고 합니다. 모델하우스가 아니고. 가보면 벌써 다 지은 것 같은데, 앞으로 이런 걸 지을 겁니다. 여기다 짓는가 보구나, 사업계획이 확정됐나 보구나, 하지만 사업계획이 전혀 확정된 게 없어요. 그냥 여러분에게 돈 받아서 그 돈으로 이 땅 살 거예요.


▶전형진 기자

여러분의 돈입니다.


▷김향훈 변호사

네, 이제 첫 삽 뜨려고 하는 겁니다. 그런데 첫 삽 뜨는데 자금이 부족하니까 돈 좀 대주세요, 이거예요. 그런데 그걸 모르고 투자를 하시죠.



 

▶전형진 기자

보통 조합이라는 말이 들어가니까 많은 분들이 착각하시는 게 재개발조합과 똑같은 건가 보다.


▷김향훈 변호사

똑같은 게 아니고 당신들이 돈을 내서 이 돈으로 땅 작업을 해서, 그 땅의 소유자들이 80% 동의를 하면 비로소 조합이 설립됩니다.




▶전형진 기자

그분들이 동의를 안 해주면 어떻게 되나요.


▷김향훈 변호사

안 해주면 망하는 거죠.


▶전형진 기자

결국엔 내가 가입해야 내 돈으로..


▷김향훈 변호사

그래서 사업이 진행된다는 어떤 확고한 보장도 없는 상태에서 진행을 하고 있고요. 3기 신도시는 이제 정부가 신도시를 하겠다고 해놨잖아요. 거기 살고 있는 사람들 있을 거 아닙니까. 누구 마음대로 여기다 사업을 해? 내 땅 사갔어? 이런 거잖아요.


▶전형진 기자

본질은 똑같은 거네요. 택지개발과.


▷김향훈 변호사

네 똑같습니다. 그래도 정부가 주도하는 것이기 때문에 그대로 진행될 가능성이 매우 높고, 또 정부가 돈이 없어서 그 땅을 못 살 일은 없고. 하지만 정부가 하더라도 그 사람들이 반발하면서 사업계획에 대해서 소송을 제기하고 막 진통을 겪고 길어지겠죠. 바로 그런 식입니다. 확실치도 않은데 일단 돈부터 내라.


가입금 3000만원. 이렇게 하는 게 지역주택조합사업인데. 최근엔 이게 바뀌었습니다. 가장 중요한 관건인 대상 사업 토지의 토지 소유자들의 50%가 사용승낙서를 낼 것. 그 토지사용승낙서를 받은 다음에 비로소 사람들을 모집할 수 있게끔 바뀌었어요.


▶전형진 기자

누가 가서 동의서를 받아 오나요?


▷김향훈 변호사

업체들이 가서 받아오는 거죠. 그리고 이제 보통 이렇게 하죠. 거기에 있는 지주 중에 연세도 좀 되고 명망 있다거나, 또는 자기 말을 잘 듣거나, 이런 사람을 한 분 뽑아서 가칭 추진위원장이란 직함을 드리고. 추진위원이라고 하지만 구에서, 시에서 아무런 승낙을 받은 바도 없어요. 그냥 가칭 추진위.. 예를 들어서 어디에 있던 철종을 모셔오는 거죠.



▶전형진 기자

ㅋㅋㅋ


▷김향훈 변호사

이 사람이 가문의 피를 이어받았기 때문에 모셔온 다음에 앉혀놓고 시키는 대로 하십쇼, 하고 자기들이 다 일처리를 합니다. 그 작업을 50% 하는데, 50% 매매계약을 하는 게 아니라 그냥 잠정적인 토지사용승낙서. 그러니까 조합설립 동의서만 받아오는 거예요. 토지승낙서를 50%가 내고, 그 다음에 추가적으로 30%를 합쳐서 80%가 돼야 조합설립이 됩니다. 





조합설립을 하려면 지주는 조합원이 못 되고 외부에 있는 사람들이 조합원이 됩니다. 그래서 끌어모읍니다. 예를 들어서 석촌동 어디다, 딱 찍었으면, 서울, 경기도지역에 사는 무주택자, 또는 85㎡ 이하의 건물을 가진 자는 가입 자격이 있습니다. 그 사람들이 오케이, 가입비 3000만원. 가입비를 내는데 그렇게 모집하기 위한 기본 전제는 송파구 어디에 있는 그 땅의 지주들의 50%가 동의를 해야한다는 얘기죠.


▶전형진 기자

지주들이 조합원이 될 수 없다면 그 사람들은 개발로 벌어들이는 이익이 아니라 땅을 매각하는 이익을 받고..


▷김향훈 변호사

내가 수십년 동안 살아왔는데 나도 아파트 하나 주세요, 라고 당연히 나오죠. 그런데 나는 85㎡ 이상을 갖고 있기 때문에 조합원자격이 없다, 그럼 내가 미쳤어 내 땅을 왜 팔아?, 라고 하죠 당연히. 그랬을 때 대부분 이렇게 됩니다. 일단 형식적으로 매매계약을 하시고 제가 적당한 값을 쳐드릴 테니가 매매계약을 해서 넘기면서 건물을 철거하고, 매매를 하는 순간 이제 무주택자가 되죠. 그 다음에 조합에 가입시키는 거죠. 그 다음에 적당히 매매대금과 상계를 하거나. 또는 건물값만 주고 철거시켜버리면 무주택자가 되죠. 그렇게 하면서 바로 가입시키고. 이게 사실 뭐하는 짓인지 모르겠어요.



▶전형진 기자

ㅋㅋㅋ


▷김향훈 변호사

사실 무주택자에게 주택공급을 허용한다는 취지에서 마련됐지만 그 땅을 사들이려면 그 사람들의 반발이 당연히 있고, 나도 하나 주라, 하면 선생님은 부자셔서 가입 자격이 안 되는데요, 하면 어떻게든 편법으로 해서 주게끔. 지금 다 이렇게 하고 있습니다.





▶전형진 기자

결국엔 약간 봉이김선달식 사업인데. 왜 이게 사기가 아닌가요? 


▷김향훈 변호사

예전엔 절대 하지 말라고 했죠. 토지주들은 아니 누구 마음대로 여기서 사업을 해? 내 땅값을 주지도 않고. 이런 상태에서 아무 것도 모르는 순진한 사람들을 꼬드겨서 그 사람들한테 돈 받아서 이제야 토지작업을 하려고 했는데 토지작업이 난항에 부딪히니까 그 돈을 다른 데 써버리거나, 조금만 기다리세요, 해서 이런 봉이김선달식 이런 작업을 했었죠. 그래서 하지 마라. 무조건 손대면 안 된다, 라고 했지만 최근엔 땅 작업이 이미 된 상태에서 시작해야 하기 때문에 꼭 그렇지도 않습니다.


그리고 또 하나 최근에 법이 바뀐 게 있어요. 2020년 12월 11일부터는 지역주택조합에 가입을 해서 분담금을 납부를 해요. 최초 납부한 날로부터 30일 이내는 무조건 철회를 할 수 있습니다. 


▶전형진 기자

그럼 개정 법 시행 전에, 12월 11일 전에 가입하신 분들은 어떻게 되나요.


▷김향훈 변호사

사실 그분들은 이게 도대체 무슨 소린지 모르고 가입하셨을 거예요. 이게 뭐 저렴한 가격에 아파트 25평, 34평 준다고 하니까 그냥 가입을 하신 건데, 나중에 알고 보니까 내 돈 받아서 이제 땅 사러 간다고? 이건 왠지 아닌 거 같아, 나 빠지고 싶어, 할 때는 사실 원칙적으론 법원에 갖고 가면 판사님들은 그래요. 계약을 했잖아요. 그런데 왜 깨려고 합니까. 당신이 나쁜 사람 아니에요? 그래요. 몰랐어요, 그러면 그걸 왜 몰라요. 모른 사람이 손해 보는 거죠. 알았어야죠. 읽어보고 사인 했어야죠.




그런데 저 사람이 날 속였어요, 이런 얘기가 나오겠죠. 그렇다면 속인 걸 입증해야 하는데 속인 걸 입증하기 매우 어렵습니다. 사실 과장광고, 확대광고 이런 것도 그분들이 다 빠져 나가게끔 계약서에 깨알같이 써놔서 쉽지가 않습니다. 그래서 저희들은 12월 11일 이전에 가입하신 분들은 이런 방식을 씁니다. 정보공개청구가 있어요. 추진위원회나 업무대행사의 최대 약점은 뭐냐면 자기들이 토지확보가 별로 안 됐다는 사실이 알려져버릴까봐.


그럼 더 이상 사업 진행이 안 돼요. 토지확보비율이 20%밖에 안 되는데 대외적으론 60% 확보했다, 이렇게. 진짜냐, 서류 내놔봐, 우르르 몰려들어서 까봐, 아니잖아, 동네방네 하는 순간 사업이 더 안 되죠. 더 안 되기 때문에 쉬쉬하면서 하나씩 빼주는. 그런 방법을 쓰고 있습니다.



▶전형진 기자

들으면 들을수록 절대 손대면 안 되는 사업일 거 같은데.


▷김향훈 변호사

그래도 괜찮아요. 아마 내년부턴 더 괜찮을 수 있어요. 이전엔 전혀 이런 장치들이 없었어요.오히려 이게 재건축·재개발보다 이점이 있긴 있습니다. 재건축·재개발을 통해서 물건을 확보하려면 시간이 길게 걸려요. 한 10년 걸리고요. 투자를 하려면 요즘 한남뉴타운이나 성수나 이런 지역은 최소한 10억은 있어야 합니다. 대출도 안 나오기 때문에 현찰 10억이 있어야 거기에 투자를 하고, 그게 한 10년 묵었다가 괜찮은 아파트 하나 나오는데 지역주택조합은 3000만원만 있으면 됩니다. 처음에.




▶전형진 기자

가입만 하면 되니까.


▷김향훈 변호사

네, 그게 잘못하면 수렁이죠, 수렁. 계속 빨려들어가는데 초기투자금은 매우 적어요. 조금씩 조금씩 들어가고요. 그 총액수도 매우 적습니다. 85㎡ 이하를 가진 사람이라면 그냥 3000만원 넣으면 되는 거예요. 그리고 기간이 매우 빨라요. 빠르고 괜찮습니다.


▶전형진 기자

대신에ㅎㅎ 사업이 아예 안 될 수도 있다.


▷김향훈 변호사

안 될 수도 있다. 어떤 경우에 좋으냐. 여긴 정말 괜찮은, 사업성이 있는 곳이다, 누가 해도 여긴 참 좋을 텐데, 개발하면 좋을 텐데라는 곳과, 지주들이 동의를 많이 했는지하고, 그 다음에 업무대행사의 건전성, 그리고 추진위원장의 평판과 신탁사, 법무법인이 제대로 보좌하고 있는지. 이걸 보면 괜찮습니다. 제가 오늘 나온 게 지역주택조합 하면 안 된다고 하러 나왔다가 완전 선전하러..


▶전형진 기자

결국엔 이게 99.9%도 안 되고 100%를 확보해야 딱 삽을 뜨는 거잖아요.


▷김향훈 변호사

그런데 95%만 확보하면 됩니다. 처음부터 말씀드리자면 50%의 동의서를 얻으면 비로소 외부조합원 모집을 시작할 수 있고, 80%를 마치면 조합을 설립할 수 있고, 95% 토지를 매수를 확보하면 사업시행계획인가가 나오고요, 나머지 5%는 강제로 매도청구가 가능합니다.



▶전형진 기자

아 매도청구가 가능합니까?


▷김향훈 변호사

그런데 95%가 돼야만 매도청구가 가능하다는 게, 이 비율이 너무 가혹해요. 재개발은 75%이거든요. 재건축도 75%입니다.





▶전형진 기자

94%에서 몇몇 집이 우리 안 팔래, 하고서 알을 박거나 높은 금액을 불러버리면..


▷김향훈 변호사

그렇죠. 아주 피곤하죠. 94% 확보했는데 그 사람이 팔아야지만 95%가 되고 나머지 토지를 확보할 수 있다면 방법은 있어요.


▶전형진 기자

어떤 방법이 있어요? ㅎㅎ


▷김향훈 변호사

전체 대지 면적의 95%니까 전체 사업구역을 줄여버리면 되잖아요.ㅎㅎ 구역변경하는 걸 관청하고 협의하면 95%가 될 수 있어요.


▶전형진 기자

이게 '도시 및 주거환경정비법'이 아니라서 더 수월한 건가요? 이렇게 하기가.


▷김향훈 변호사

도정법에선 정비계획이란 걸 수립하는데 여기선 지구단위계획구역을 수립합니다. 지구단위계획구역 변경이 쉽진 않지만 극단적으로 이렇게 알박기를 하면 뭐 할 수도 있죠.




▶전형진 기자

망할 곳을 걸러내려면 아까 말씀하신 대로 토지확보, 덜 된 곳은 무조건 버려라. 그런데 이건 대외적으로 공개가 안 되고 무조건 정보공개청구를 해야 하는 거죠? 가입해서.


▷김향훈 변호사

그렇죠. 그런데 정보공개청구는 가입을 해야 청구를 하는 건데, 가입하기 전엔 못 하고. 거기서 쓸 때 토지확보 얼마나 됐습니까, 그러면 아이 막 70% 됐다는 둥, 일일이 따지면 사람 되게 치사한 사람처럼 몰고 가고. 진상 취급하고. 그러니까 대부분 분위기에 휩쓸려서 쓰게 되죠. 하지만 녹음이라도 하는 게 좋습니다. 여기다가 뭐 토지확보비율 써주세요, 50%로. 써달라고 하고. 그래야지만 나중에 토지확보가 안 됐으면 그걸 근거로 해서 취소나 해제를 구할 수 있는 거죠.



▶전형진 기자

그리고 두 번째로는 그렇게 판단한 다음에도 되도록이면 연말, 12월 11일 이후에 가입하면 좋겠네요.


▷김향훈 변호사

그렇죠. 12월 11일 이후 가입하면 30일 이내에 취소시킬 수 있기 때문에 괜찮습니다. 지역주택조합에 이미 가입해버렸는데, 뭔가 아닌 것 같다, 난 정말 빠지고 싶다고 했을 때 원칙적으로, 법률적으로는 좀 쉽진 않습니다. 약속을 했으니까. 내가 몰랐다는 건 내 책임이니까. 상대방이 속였다는 걸 증명하는 건 매우 어렵습니다. 그럴 땐 다른 편법으로 고소·고발을 한다거나, 열람·복사 청구를 한다거나. 확정부담금, 확정이 안 되는 건데 왜 확정이 된다고 한 거냐, 이런 식으로 소송을 걸어서 적당한 값에 화해를 하는 방법이 있습니다. 


그런데 이미 가입한 초기분담금에서 대부분 업무대행비라고 해서 업무대행비는 절대로 돌려주지 않습니다, 라는 조항이 있어요. 그러니까 4000만원 냈는데 2500만원 업무대행비 빼고 1500만원 돌려받는데, 아니 겨우 1500만원 돌려받으려고 그래? 나 그러면 그냥 소송 실익이 뭐가 있느냐, 이렇게 생각하죠. 그런데 지역주택조합이 좀 무서운 게, 다른 매매계약은 계약금을 내고 나 이거 갑자기 마음이 변했어, 그러면 그 계약금을 포기하고 계약에서 빠져나올 수 있지 않습니까. 그렇게 계약을 해지해버리면 되는데 해제가 안 돼요.


지역주택조합에서 제일 골치아픈 게 처음에 분담금 5000만원 냈어요. 아니 나 5000만원 아닌 것 같아서 포기할 테니까 나 빼주세요, 그게 안 되는 거예요 이거는요. 나 빼주세요, 안 돼, 어디 가, 빨리 와, 두 번째 부담금 내세요. 중도금 내세요. 계속 빨려들어가는 거죠. 그러니까 이 수렁에 빠지는 그걸 단절시키는 차원에서라도 4000만원에서 2500만원 업무대행비를 제외하고 1500만원 돌려받는 행위가 그렇게 이득이 아닌 게 아니고, 앞으로의 관계를 단절시킨다는 점에선 의미가 있어요.




▶전형진 기자

약간 떨어지는 주식 같네요.


▷김향훈 변호사

예 그렇죠. 맞습니다.


▶전형진 기자

손절을 빨리 해버려야.

[집코노미TV] 절대로 사면 안 되는 부동산 있다?

▷김향훈 변호사

가만히 놔두면 더 손해보니까 완전히 관계 단절하는 차원에서 필요합니다. 그래서 별다른 취소 사유가 없더라도 협상이나 그런 방법을 통해서 탈퇴할 수 있는 방법이 있습니다. 옛날에 지역주택조합 가입했다가 골탕 먹은 사람들, 그 사람들 덕이죠. 사실. 그 사람들이 다 골탕을 먹으면서 이 법 제도가.


▶전형진 기자

지금까지 김향훈 변호사와 함께했습니다. 감사합니다 변호사님.


기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장

진행 전형진 기자 촬영·편집 김소희 PD

제작 한국경제신문·한경닷컴


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‘입주 2년’ 아파트를 노려라


무주택자, 갭투자로 내집마련 기회

집주인 매물 매입해 정상가로 임대해야


# 경기도 하남시 아파트들이 전세가가 많이 올랐다는 뉴스를 보고 무작정 하남시를 찾는 30대 직장인 A씨. 소위 말하는 ‘영끌’을 해서라도 아파트를 사고 싶은데 부모님께 일부 지원을 받고 은행 대출의 힘을 빌려도 아파트를 통째로 사기엔 많이 부족했다. A씨는 고민 끝에 일단 전세를 끼고 매입하기로 결정하고, 전세가가 뛰어 초기 투자금액이 적을 것으로 예상되는 지역을 물색한 것이다. 



A씨는 입주한지 2년 된 아파트단지 앞 중개업소를 방문했다가 흥미로운 매물을 발견했다. 중개업소 직원은 “집주인이 2년 실거주로 양도세 비과세 요건을 채워 집을 내놨지만 전세로 계속 살기를 원한다”며 “일단 파는 게 우선이긴 한데 만약 그 집에서 거주할 수 있게 해주면 전세보증금을 시세보다 5000만원 높게 계약해줄 수 있다”고 귀띔했다. 




 

부동산 시장이 난리통이다. 집주인들은 계약갱신청구권 때문에 집을 팔지 못해 난리고, 세입자는 그 영향으로 전세 매물이 자취를 감춰 집 구하느라 난리다. 매매계약이 제대로 이뤄지지 않으니 매매가 급등세는 일단 멈춘 듯 보이는데, 전세 매물이 귀해져 전세가 상승세가 심상치 않다. 

 

한국감정원에 따르면 실제로 하남의 주택 전세가격은 올해 들어 14.0%나 뛰었다(9월 2주 현재). 수도권 평균(4.5%)의 3배 상승률이다. 


신규 입주 후 2년이 된 아파트단지가 갖는 특수성으로 인해 매입 기회가 나타나고 있다. 사진은 올해 4월 완공된 하남힐즈파크푸르지오1단지. 2단지와 3단지는 이달에 입주 2년을 맞았으나 역시 전세 매물은 찾아보기 어렵다. <사진/ 김창경 기자>

 

A씨가 소개받은 매물도 이처럼 꼬인 상황 때문에 나올 수 있었던 매물이다. 중개업소는 현재 전세가 6억5000만원에 딱 하나 매물로 나와 있지만 7억원 전세도 나갈 것이라고 설명했다. 특히 소개한 집은 7억5000만원 계약을 자신했다. 매매 호가가 10억원이므로 A씨가 이 매물을 계약할 경우 이 아파트단지의 전세가율은 65%에서 75%로 급등할 것이다. 

 

이런 상황을 적극적으로 이용한다면 전세를 끼고 내 집을 장만하는 것도 가능하다. 정부가 갭투자를 규제하고 있지만 주로 다주택자를 향한 것이어서 무주택자인 A씨에게 돌아오는 불이익은 없다. 



 

신규 입주 후 첫 번째 전세가 한 바퀴 돈, 즉 전세계약 2년이 경과한 이런 단지에서는 ‘입주장 할인’ 효과로 인해 다른 곳보다 더 전세 매물이 귀할 수밖에 없다. 

 

준공을 앞둔 아파트 단지에서는 투자 목적으로 분양을 받은 집주인들이 한꺼번에 세입자를 구하기 위해 몰리기 때문에 시세보다 싼 가격에 전세계약을 맺는 경우가 일반적이다. 정상 시세에서 10~20% 정도 낮춰서 이뤄지는 계약이 흔하다. 

 

이런 집은 2년이 지나면 정상가격으로 되돌아오는데, 이번에 시행된 전월세 상한제로 인해 보증금을 5%밖에 올리지 못하게 됐으니 임차인으로서는 계약갱신청구권을 행사할 확률이 높아진 것이다. 급등한 전세시세와 상관없이 2년 더 시세보다 훨씬 저렴한 값에 살 수 있는데 세입자로서는 마다할 이유가 없다. 설령 기존 세입자가 나가고 새로운 세입자가 들어온다고 해도 기존 전월세 계약에 기준해서 5% 인상폭이 적용되므로 집주인 입장에서는 달라지는 것이 없다. 

 

이런 상황은 갭투자에 대한 관심이 다시 확대될 수 있는 조건이다. 특히 조정대상지역에서 전매제한 및 양도소득세 비과세 조건이 충족되는 2018년 입주 아파트에서 다양한 사례가 나타날 확률이 높다. 

 

A씨가 소개받은 형태의 매물이 아니라도 당장 실거주할 의사가 없다면 집주인이 거주하던 입주 가능 물건을 매입해 세를 놓을 수도 있다. 입주 당시 세를 준 집은 이번에 전월세 상한선에 묶이겠지만, 집주인이 살던 집을 매입해 처음 임대하는 경우라면 정상 시세를 온전하게 반영할 수 있다. 동탄2신도시에는 2년 전 입주장에서 1억원대 중후반에 계약된 전세가 현재 5억원대 후반으로 뛴 단지도 있다. 이런 곳에서라면 전세 낀 물건이 아니라 현재 세입자가 없는 매물만 골라 매입을 저울질해야 한다.    




현재 하남시에는 2년 전 준공해 입주 3년차에 접어든 아파트 단지가 6곳이 있다. 하남시처럼 수년간 꾸준하게 신규 공급이 이뤄진 지역이라면 이와 같은 조건의 물건을 찾아볼 수 있을 것이다.  

 

A씨와 비슷한 처지라면 2년 후 세입자가 계약갱신청구권을 행사하는 것까지 감안해 4년 간 임대를 계획하고 매입을 고려할 만하다. 지금은 통째로 매입할 여력이 없겠지만 앞으로 4년 동안 저축과 투자를 병행하면 지금과는 다를 것이다. 

 

1주택자가 이런 방법으로 추가로 매입할 수도 있겠지만 일시적 1세대2주택이 적용되려면 3년(조정지역에서 2019년 12월17일 후 매입한 경우는 1년) 안에 기존 집을 팔아야 하는데 요즘엔 계약갱신청구권 영향으로 매매계약에 차질이 생기는 경우가 적지 않다. 시한 내 매도하지 못할 경우 다주택자가 돼 양도세 중과세 뿐 아니라 취득세율도 8%가 적용된다. 가급적 무주택자만 관심을 갖는 것이 좋겠다. 

김창경 재테크전문기자 ckkim@etomato.com 뉴스토마토,

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'주린이는 가라' 인기 재테크 유튜브는?


주요 증권사들, 주린이 공략…리서치센터 모닝 미팅까지 중계

경제콘텐츠 신사임당 101만·삼프로TV 73만명 구독자 '넘사벽'


    최근 국내 증시가 활황이다. 코스피 지수는 코로나 폭락장 이후 반년 만에 연저점(3월19일 종가 1457.64) 대비 약 1000포인트(p) V자 반등하며 2400선을 가리키고 있다. 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 첫 사망자가 보고된 1월11일 이후 8월31일까지 전 세계 주요 35개국 주식시장 중 우리나라가 4번째로 높은 수익률을 기록했다는 조사결과도 나왔다.


[마감 시황] 외국인 매도 늘면서 코스피 시장 하락세(2389p, -23.01p) 2020.09.21 15:35/ 다음금융

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저금리 기조와 부동산 규제 강화로 갈 곳 잃은 돈이 당분간 주식시장으로 흘러들어 올 것이라는 관측이 우세해지면서 주식 투자에 대한 개인투자자들의 관심도 높아지고 있다. 특히 코로나19 사태로 인해 투자설명회 등 전통적인 투자 정보 습득 창구 대신 비대면인 유튜브 채널에 기대는 개인투자자들이 늘고 있다. 에에 따라 주요 증권사들은 대부분 공식 유튜브 채널을 운영하고 있다.




미래에셋대우는 유튜브 채널 '스마트머니'를 통해 '주린이(주식+어린이, 주식 투자 초보자)를 위한 ETF(상장지수펀드)'를 소개하고 있다. 영상에 김일중 아나운서를 출연시키는 등 채널 운영에 지원을 아끼지 않는 모습이다. 자사가 강점을 가진 해외주식 투자 노하우 등을 전하는데도 집중하고 있다. 5만2000여명의 구독자를 지닌 미래에셋대우의 누적 조회수는 800만 뷰에 육박한다.


하나금융투자는 유튜브 채널 '하나TV'를 통해 구독자 6만6500여명에게 매 영업일 오전 7시30분 자사 리서치센터의 모닝 미팅 현장을 중계하고 있다. 그날 이슈에 대한 애널리스트(분석가)들의 생동감 있는 목소리를 전하기 위해서다. NH투자증권도 매일 오전 자사 애널리스트들이 전하는 투자 정보를 동영상으로 게시하고 있다. 경제 이슈를 비롯해 산업 전반의 트렌드 등 투자에 참고할 만한 정보도 전달한다.


키움증권 유튜브 채널의 구독자는 9만명에 육박해 주요 증권사들 중 가장 많다. 2013년 5월 채널을 연 키움증권은 최근까지 2350여개의 동영상을 올린 '헤비 업로더'이다. 개인투자자 고객의 비중이 높은 만큼 이들에게 필요한 정보를 전달하는 한편 새로운 고객 확보를 위해 개인투자자들과의 접촉면을 넓히는 것으로 풀이된다. 서상영 투자전략팀장의 시장분석 등이 인기다.


한국투자증권의 '뱅키스'는 오전 생방송을 통해 그날의 시황과 업종 기상도를 전하고, 삼성증권의 '삼성 POP'은 리서치 브리핑을 하고 있다. KB증권은 최근 웹툰 '짤툰'과의 협업을 거친 영상을 게시했고 대신증권은 '주식시장 속설', '주식할 때 조심해야 할 유형' 등 구독자들이 궁금해할 만한 소재를 설명했다.


영끌세대' 잡는 재테크 유튜브 봇물/매일일보



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주식뿐만 아니라 경제 콘텐츠를 다루는 전문가들의 유튜브 채널들은 특히 구독자 수가 많다. 경제전문 방송사 PD 출신인 주언규씨의 '신사임당'은 2018년 5월 개설돼 구독자 101만명, 누적 조회수 9700만 뷰를 넘어섰다. 자신의 경험을 바탕으로 매달 1000만원 만드는 방법 등 이목을 집중시키는 주제를 앞세워 구독자들이 귀를 기울이게 한다. 각 분야의 전문가들을 초청해 대화를 나누기도 하는데, 존 리 메리츠자산운용 대표가 출연한 영상은 190만 뷰를 달성하기도 했다.


'삼프로TV-경제의신과함께'는 2019년 1월 개설돼 구독자가 73만명을 넘어섰다. 누적 조회수는 1억1800만뷰에 달한다. 게시된 동영상만 2200개가 넘는다. 출연진은 증권맨 출신인 김동환 대안금융경제연구소장, 기자 출신의 이진우 경제평론가, 팟캐스트 진행자 정영진씨 등으로, 주로 그날의 이슈를 쉽게 풀어줄 수 있는 전문가들을 섭외해 이야기를 나누는 형식으로 진행된다.


이와 함께 약 1만명 고객의 1500억원 자금을 운용하고 있는 핀테크 기업 '두물머리' 창업자인 천영록씨가 운영하는 'Julius Chun', 증권 펀드매니저 출신 전석재씨가 운영하는 '슈카월드', 국가대표 유도선수 출신 차원희씨가 운영하는 '돈금술사-족장TV' 등이 개인투자자들에게 주식과 부동산 등 재테크 관련 노하우를 전하는 창구 역할을 톡톡히 하고 있다.

(서울=뉴스1) 박응진 기자  pej86@news1.kr

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월 100만원 나오게 노후 설계, 현금 12억 보유한 것과 같은 효과


[한화생명 은퇴백서] 코로나 시대 은퇴 자금 전략

이명열 한화생명 마케팅역량팀 투자전문가


   코로나 바이러스는 우리 일상과 삶의 패턴 자체를 바꿔놓았다. 비대면 문화가 생활화되고, 산업 지형도 디지털 중심으로 재편되고 있다. 코로나로 인한 투자 환경 변화는 우리나라에도 제로 금리 시대가 도래했다는 점, 코로나 여파로 국내외 증시 변동성이 급격하게 확대됐다는 점, 코로나에 맞서 한국을 비롯한 각국 정부가 경기 부양에 적극 나서고 있다는 점 등 세 가지 측면에서 살펴볼 수 있다. 은퇴 자산을 준비하면서도 코로나가 야기한 금융 환경 변화를 감지하고 적절한 전략을 마련해야 한다.


초저금리 환경에 안정적 수입처, 연금 활용해야

한국은행은 코로나가 경제와 금융시장에 가하는 충격을 완화하기 위해 2020년 들어 기준금리를 두 차례 인하했고, 그 결과 현행 금리는 0.5%로 사상 최저치다. 고금리 시대에는 이자에 이자가 붙는 복리 예금으로 자산을 불리고, 이렇게 모인 목돈에 부여되는 이자소득으로 은퇴 이후 생활비를 충당할 수 있었지만, 제로 금리 시대에는 꿈만 같은 얘기다. 물론 제로 금리가 영원하지는 않을 수도 있지만, 장기적으로 초저금리 기조는 이어질 수밖에 없다. 초저금리 환경에서 은퇴 자산은 안정적인 현금 수입을 꾸준히 창출해야 한다. 예상 가능한 현금 수입이 지속적으로 발생한다면 흔들리지 않는 노후 생활이 가능하다. 금리가 1%라고 가정할 때 매월 현금 100만원이 걱정 없이 나온다면 원금 12억을 보유하고 있는 효과와 같다.





꾸준한 현금 수입은 연금으로 만들 수 있다. 금융감독원 연금 포털 시스템에 접속하면 ‘내 연금 조회’ 서비스를 통해 현재 가입된 연금 상품과 앞으로 받게 될 금액을 확인할 수 있다. 금감원 자료에 따르면 연말정산 시 세액공제가 가능한 연금저축 적립금은 2019년 말 기준 143조4000억원이고, 가입자는 566만1000명으로 나타났다. 보험이 105조6000억원으로 대부분(73.6%)을 차지하고, 이어서 신탁(12.2%), 펀드(10.1%) 순이다. 하지만 연간 수령액 200만원 이하 계약이 51.9%이며, 종합소득세 과세 대상인 연간 수령액 1200만원 초과 계약은 전체의 2.2%에 불과하다. 연금저축이 노후 대비 수단이 되기에는 아직 미미함을 알 수 있다. 물론 연금저축 외에 세제 비적격 개인연금, 퇴직연금, 국민연금 등으로 노후 자금을 보완할 수 있다.


증시 변동성 확대를 수익 기회로

코로나는 금융시장에 전례 없는 불확실성을 가져왔고 급격한 주가 변동성 확대를 가져왔다. 코로나 이후 코스피는 올 3월 중순 단 9영업일 만에 2000 선에서 1400 선까지 폭락했다가 이후에는 70% 가까이 급등했다. 코스피 3월 저점(1457.64)은 2018년 1월 사상 최고치(2598.19) 대비 44% 내렸는데, 과거 6차례의 약세장에서 코스피는 사상 최고치에서 40% 이상 급락하면 다음 고점까지 100% 이상 상승한 바 있다.


주가가 크게 하락했을 때 저가 매수하고, 큰 폭으로 올랐을 때 고가 매도하면 변동성을 유리하게 활용함으로써 은퇴 자산을 증식할 수 있다. 개인연금과 퇴직연금 등 연금 자산의 일정 부분은 주식형 펀드에 투자해 수익 기회를 만들 수 있다. 분할 매수 혹은 적립식 투자는 주가 변동성을 활용하는 적절한 방법이다. 증시 변동성이 높을 때 목돈을 한꺼번에 투자하지 않고 매월 나눠서 적립하면, 주가가 낮을 때 많은 주식을 사고 주가가 높을 때 적은 주식을 사서 주당 매입 단가를 평준화한다. 목돈이 형성되고 수익이 쌓이면 주기적인 차익 실현과 재투자를 병행하는 것이 효율적이다.




2008년 금융 위기 당시에도 꾸준한 적립식 투자자는 양호한 수익률을 거둘 수 있었다. 2008년 6월부터 이듬해 6월까지 1년 동안 매월 말 100만원씩 적립식 투자를 이어간 투자자들은 코스피가 40% 폭락했다가 완전히 예전 수준을 회복하지도 못한 상황에서도 20% 넘는 수익률을 기록했다는 계산이 나온다.


한국판 뉴딜에 따른 신성장 동력에도 관심

정부는 지난 7월 한국판 뉴딜을 발표했다. 데이터·네트워크·인공지능 등 디지털 혁신을 가속화하기 위한 디지털 뉴딜과 글로벌 기후변화에 대응하고 친환경 산업을 육성하기 위한 그린 뉴딜이 핵심이다. 국가 차원에서 경기를 부양할 때에는 경제성장을 주도할 수 있는 신성장 동력을 필요로 한다. 우리나라가 전기·전자, 정보통신 기술(ICT), 바이오 등에서 앞서 나갈 수 있었던 것도 이런 분야가 과거 신성장 동력으로 집중 육성된 영향도 크다. 비대면 디지털화와 저탄소 친환경화는 전 세계적인 추세이기도 하다. 노후에 대비한 은퇴 자산은 평생에 걸쳐 준비해야 하는 만큼, 은퇴 자금 일부를 신성장 동력 관련 자산에 투자하면 장기적인 산업 성장에 따른 수혜를 공유할 수 있다.


최근 한국거래소는 BBIG(배터리·바이오·인터넷·게임) 관련 40종목으로 구성된 ‘K-뉴딜 주가지수’등 뉴딜 관련 주가지수 5종을 발표했다. 거래소는 오는 10월에 탄소효율그린뉴딜지수를 추가 발표할 예정으로, 수소차, 태양광, 풍력 관련 종목이 담길 것으로 보인다.

조선일보

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주택 죄니 땅으로…"서울사람 외지 땅투자 10년만에 최대치"


    직장인 김세원(36)씨는 지난 6월부터 주말마다 서울 근교로 나가 토지 관련 정보를 수집하고 있다. 땅 투자에 대한 서적도 틈틈이 읽는다. 김씨는 "대출이 끊기면서 살고 싶은 집을 사는 건 무리라는 생각이 든다. 차라리 수도권 인근 토지를 조금이라도 매입해서 돈을 불리는 것이 낫겠단 생각에 예산에 맞춰 자투리 땅이라도 보고 있다"고 했다.


다주택자였다가 1주택자가 된 한형민(52)씨도 서울 외곽 토지에 투자할 생각이다. 한씨는 "토지는 공시가격도 낮은 편이고 세금 부담도 적어 장기적인 관점에서 자금을 묻어두려고 한다"면서 "주택은 규제가 너무 세고 상가도 관리 부담이 있어 생각을 접었다"고 했다.


지난 달 경매시장에서 낙찰된 고양시 덕양구 대장동 토지./지지옥션 제공


주택 투자에 대한 규제가 강해지자 상대적으로 규제가 느슨한 토지 투자에 관심을 갖는 이들이 늘고 있다. 최근 수도권 택지보상으로 땅 투자 수익률이 좋았다는 소식이 들리는 데다 세금 규제도 주택 보다는 덜하기 때문이다. 통상 토지는 공시가격도 낮은 편이라 세금도 낮게 매겨진다.


16일 부동산 업계에 따르면 최근 상당수 투자자가 주택 재건축·재개발에서 토지 등으로 투자처를 옮기고 있다.





블로그를 기반으로 부동산 투자에 대한 유료 강의를 하는 A씨는 "올해 초에는 재개발·재건축 강의에 수강 인원이 몰렸는데, 최근엔 주택 보다는 상가를 배우겠다는 사람이 많고 이미 상가 투자를 해본 사람들은 땅 투자에 더 관심을 갖는 것 같다"고 했다.


주요 백화점 문화센터 등지에서 수년간 토지 가치 분석 강의를 해왔던 B씨도 "토지가치 분석 강의를 해 달라는 요청이 조금 더 늘어난 것 같다"면서 "주택에 대한 규제가 강해지면서 투자가 여의치 않지만, 현금을 갖고 있긴 싫은 사람들이 토지 투자에 관심이 많다"고 했다.


시중은행에서 봄·가을마다 VIP 고객에게 제공하는 ‘함께하는 임장(투자를 위해 현장을 둘러보는 것) 서비스’의 예약도 벌써 모두 찼다. 국민·신한·하나은행 등은 비정기적으로 투자 가치를 전문가들이 함께 고민하는 토지임장서비스를 실시하고 있다. 한 시중은행 관계자는 "이번 가을에 할 임장 서비스 예약은 공지가 나가자마자 모두 예약이 끝났다"고 했다.


실제로 땅 투자는 늘어나는 추세다. 한국감정원에 따르면 지난 7월 서울 거주자는 서울 이외 지역의 ‘순수 토지’를 1만1596필지 매수한 것으로 나타났다. 이는 2009년 12월(1만3265필지) 이후 10년 만에 최대치다.





토지 투자에 대한 관심이 커진 것은 다주택자에 대한 규제가 강화됐기 때문이다. 주택에 거주하지 않으면 9억원까지인 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 없게 됐다. 장기보유특별공제율도 축소됐다. 게다가 공시가격 현실화 등으로 보유세는 앞으로 꾸준히 오를 것으로 전망된다.


하지만 토지는 주택보다 유리한 점이 많다. 거래가 빈번하지 않아 공시가격 현실화율이 공동주택보다 낮고 결국 시세에 비해 세금이 덜 부과되는 편이다. 다주택자인 경우 취득세율도 주택보다는 토지가 낮다. 7·10 대책에 따라 1주택자가 조정지역에 주택을 추가 구매할 경우 취득세율은 8%, 3주택자가 될 경우 12%로 오르지만 농지에 투자하면 취득세율이 3.4%다.


서울경제

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부동산 업계 한 관계자는 "최근 2~3년간 다주택자들은 주택을 매도하고 여윳돈을 합해 더 나은 입지의 주택을 매수해왔지만, 이제는 주택을 모두 매도하고 똘똘한 1주택으로 가거나 주택을 처분한 돈으로 꼬마빌딩이나 토지 등에 투자하려고 하는 것"이라고 했다.





이 밖에 전문가들은 최근 주택 투자에 대한 비난이 큰 반면, 토지 투자에 대해서는 이렇다할 따가운 눈초리가 없다는 점도 분위기가 바뀐 이유 중 하나로 꼽는다. 다만 부동산 전문가들은 땅 투자는 고위험 고수익 투자 자산이라 아직은 전문가들의 영역이라는 점을 명심해야 한다고 조언한다. 용도, 도로상황, 개발계획 등을 종합적


으로 봐야하고, 용도변경 가능성을 따지고 개발계획을 파악하는 것이 쉽지 않기 때문이다.


박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "토지 투자는 주택보다는 고려할 것이 더 많고 불확실한 요소도 더 많아 쉽게 보고 투자해선 안 된다"면서 "기획부동산이 주로 토지 투자를 중심으로 움직이는 것도 이와 같은 맥락인 만큼 토지 투자에는 신중하게 접근해야 한다"고 했다.

연지연 기자 조선비즈 

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"종잣돈 200만원이 3500만원 된 비결"…주식 고수의 조언


밀레니얼세대 주식투자 리포트 

청년 고수들의 투자비법


2030 주식 고수들의 '투자 철학'

기업 공부하고, 위기 관리하고, 종잣돈 모으고 


"고수익 비결이요?

새벽 6시 일어나 전략짜고 손절매는 칼같이"


주식에 자신의 '꿈' 투영

BBIG·엔터주 집중 투자


   ‘영끌’(영혼까지 끌어모은다)과 ‘빚투’(빚을 내 투자한다).


요즘 밀레니얼(2030세대)의 주식 투자 열풍을 다룰 때 빠지지 않고 등장하는 용어다. 젊은이들의 모험적 투자가 문제를 일으킬지 모른다는 우려가 배어 있다. 하지만 밀레니얼 주식 고수들은 다르다. 그들은 오히려 ‘끊임없는 공부’와 ‘리스크 관리’ ‘종잣돈’의 중요성을 강조했다. 이런 투자철학과 4차 산업혁명 기술에 대한 이해로 무장한 밀레니얼이 주식시장 흐름을 바꿔놓고 있다. 올해 ‘BBIG(바이오·배터리·인터넷·게임)’가 새로운 주도주로 등장한 이면에는 밀레니얼 파워가 자리잡고 있다.


개미는 그저 나약한 개미일 뿐

시장 흐름에 저항해서는 안돼

(에스앤에스편집자주)


대신증권 블로그




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한국경제신문이 주식정보 앱인 증권플러스에 의뢰해 올 3월부터 지난달까지 20대와 30대 이용자 17만6556명의 관심종목 등록 현황을 분석한 결과 카카오가 20대와 30대에서 각각 1위와 2위를 차지했다. 카카오를 가장 잘 활용하는 세대가 투자에도 가장 적극적이었다. 카카오가 올 들어 143% 오른 데는 밀레니얼 투자자들의 역할이 컸다.


밀레니얼의 이런 투자는 “주식에 자신의 ‘오늘과 내일’을 투영하기 때문”이라는 분석이 나온다. 미래에셋은퇴연구소의 설문조사 결과를 보면 밀레니얼 세대는 투자와 관련된 이슈 중 4차 산업혁명(1순위 선택 비율 31%)에 가장 큰 관심을 가지고 있었다. 인공지능(AI)과 로봇, 가상현실(VR) 등 4차 산업혁명 관련 기술에 다른 어느 세대보다 친숙하기 때문에 향후 투자의 성패를 가를 가장 큰 이슈로 본 것이다. 자신의 현재 삶 및 다가올 미래의 삶과 관련된 종목에 적극 투자하고 있는 셈이다. 밀레니얼이 허황된 꿈에 근거해 제멋대로 투자하는 건 결코 아니다. 한경이 만난 20대 고수들은 주식 투자에서 끊임없는 공부와 철저한 리스크 관리 그리고 종잣돈의 중요성을 누구보다 잘 알았다.


2030 투자 고수 인터뷰


재야 고수들 직접 만나 배우고…동아리서 직접 기업 보고서 작성

2030세대는 올해 한국 증시의 버팀목 역할을 하고 있는 ‘동학개미운동’의 한 축을 담당하고 있다. 한국경제신문은 그중 주식 투자를 잘한다고 하는 20대 투자자들의 이야기를 들어봤다. 증권사 투자대회 입상자, 대학 투자동아리 회원 등이다. ‘청년 고수’라 부를 만한 이들은 코로나19 급락장에서도 발 빠르게 대응해 높은 수익을 올렸다. 이들의 공통점은 ‘빚투’(빚내서 투자)와 ‘테마주 투자’ 등이 아니었다. 청년 고수들은 ‘리스크 관리’ ‘끊임없는 공부’ ‘종잣돈’의 중요성을 강조했다.


주식에서 개미는 왜 털릴까/브런치




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저가 매수보다 리스크 관리

대학 3학년인 이서준 씨(24)는 한국투자증권이 지난 4~5월에 연 ‘2020년 제1회 뱅키스 대학생 모의투자대회’에서 참가자 3700명 중 1위를 차지했다. 수익률은 88.2%. 3월 코로나19 급락장은 쉽지 않았다. 그는 “어디가 바닥인지 모른다는 것이 가장 무서웠다”고 했다. 차분히 위기에 대응했다. 그는 “섣불리 저가 매수를 하기보다 보유 종목 비중만큼 지수 인버스 상장지수펀드(ETF)를 매수하는 식으로 포트폴리오 손실을 최소화하는 데 주력했다”고 말했다. 그렇게 위기가 지나가자 5월부터 증시 상승에 베팅을 시작했다. ‘V자 반등’의 바닥을 짚지는 못했지만 코로나19 수혜주 위주로 포트폴리오를 재편했다. 더존비즈온, 녹십자, 랩지노믹스 등을 사들였다. 수익률은 빠르게 회복됐다.


다른 청년 고수들도 급락장 대응책으로 손실 최소화를 택했다. ‘제27회 키움증권 대학생 모의투자대회’에서 2등을 한 최동진 씨(25)는 “손절매를 칼같이 했다”고 했다. 연세대 투자동아리 YIG 회장을 맡고 있는 윤지훈 씨(25)도 조짐이 좋지 않자 보유 종목을 모두 처분한 뒤 다음을 준비했다고 전했다. ‘위기를 관리해야 다음이 있다’는 게 이들의 공통적 생각이었다. 위기가 일단락된 후 이들은 위기를 가져온 원인에 대처할 수 있는 업종에 과감히 투자했다. 바이오 업종이 투자처였다. 유안타증권 대학생 실전투자대회 개인전에서 3위를 한 대학 1학년 김도인 씨(19)도 비슷했다. 그는 “3월 말 시장이 반등했지만 V자일지 W자일지 알 수 없었다”며 “4월에도 오르자 추세 상승에 들어섰다고 판단했다”고 말했다. 그리고 씨젠 등 제약·바이오로 포트폴리오를 꾸렸다.


더스쿠프




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투자도 공부해야 수익 낼 수 있어

청년 고수들은 한목소리로 ‘끊임없는 공부’를 강조했다. 뱅키스 대학생 모의투자대회에서 2등을 한 임민수 씨(24)는 매일 아침 6시에 일어난다. 미국 증시 결과와 뉴스, 리포트 등 각종 투자 정보를 확인하고 그날의 매매 전략을 짠다. 임씨는 “주로 당일에 사서 당일에 청산하는 단타 스타일로 투자하고 있다”며 “장 초반에 사서 매도 목표가를 걸어놓는데, 매일 매일 어떤 종목을 매수할지 결정하기 위해선 아침 일찍 일어나 공부할 수밖에 없다”고 말했다.


이서준 씨는 주식을 배우기 위해 ‘슈퍼 개미’라 불리는 재야 고수들을 직접 찾아가기도 했다. ‘여수고래’ 박현상, 이용호 아이지개발 대표 등을 만났다. 부전공으로 경영학을 공부하며 재무관리와 투자론 등의 수업을 듣고, 교내 투자동아리 블래쉬에도 가입해 활동했다. 그는 “주식 투자는 노력이 조금만 느슨해지거나 요행을 바라면 곧 손실로 이어진다”고 말했다.


윤지훈 씨는 YIG가 가치투자 동아리인 까닭에 기업의 내재 가치 분석을 중시한다고 했다. 전자공시와 뉴스를 꼼꼼히 챙기고, 직접 기업 분석 리포트도 쓴다. 윤씨는 “새로운 산업이 뜨고 시장의 속성이 계속 바뀌기 때문에 투자를 위한 공부에는 끝이 있을 수 없다”고 말했다.


투자의 기본은 종잣돈 모으기

청년 고수들은 또 종잣돈(시드머니)의 중요성에 대해서도 강조했다. 빚보다 한 푼 두 푼 모은 돈으로 자산을 불려가야 한다고 했다. 임민수 씨는 “중학생 때부터 주식 투자를 위해 세뱃돈과 용돈을 모아뒀다”며 “스무살 때 증권 계좌를 개설해 투자를 시작했다”고 말했다. 그는 “어느 정도 종잣돈이 있어야 유의미한 자산 축적 효과를 낼 수 있고 자산 배분도 할 수 있다”고 말했다. 최동진 씨는 아르바이트 등으로 번 돈 200만원으로 처음 주식을 샀다. 이 종잣돈은 올해 초 1700만원까지 늘었고, 코로나19 반등장에서 두 배가량 더 불어났다.

오형주/임근호/고윤상/한경제 기자 ohj@hankyung.com 한국경제

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상식이 무너진 세상…재테크가 소용 없는 시대에 할 일

[줄리아 투자노트]


    지난 12일 ‘집 사는데 ‘30/30/3’ 규칙…바보 같은 조언이지만 들어보세요’란 글을 올린 뒤 많은 비난을 받았습니다. 한국 부동산시장의 현실을 너무 모르는 글이란 지적이었습니다.


‘30/30/3’ 규칙이란 미국에서 활동하는 재테크 전문가 샘 고겐의 조언으로 주택 관련 대출에 매월 나가는 원리금이 월소득의 30%를 넘어선 안 되며 집을 살 때 집값의 30%는 현금으로 가지고 있어야 하며 집값이 연봉의 3배가 넘으면 안 된다는 것입니다.


서울 아파트 전경. / 사진=김창현 기자 chmt@


고겐은 다만 금리가 사상 최저 수준으로 떨어지고 집값이 많이 오른 만큼 집값이 연봉의 5배까지는 돼도 괜찮다고 덧붙였습니다. 사실상 ‘30/30/5’ 규칙인 셈입니다. 아울러 이 3가지 규칙을 다 지키면 좋겠지만 그게 어렵다면 최소한 한가지는 지키는 것이 좋다고 설명했습니다.


비난은 가격이 연봉의 5배 수준인 집이 한국 도시에는 거의 존재하지 않는다는데 집중됐습니다. 많은 분들이 “달나라에서 왔냐” “소설 같은 기사” “2020년에 본 기사 중 제일 말도 안 되는 기사” “서울에서는 집 사지 말라는 얘기”라고 지적해주셨습니다.





집 살 때 재정능력을 점검할 기준은 필요하다

솔직히 저도 이 ‘30/30/3’ 규칙이라는 것을 접했을 때 말도 안 되는 소리라고 생각했습니다. 사실연봉이 1억원이 되는 가구도 많지 않을뿐더러 연봉이 1억원이 돼도 5억원 이하의 집을 사라니, 도대체 서울에 그런 집이 얼마나 있나, 하는 생각 때문이었습니다.


그럼에도 ‘30/30/3’ 규칙을 소개한 이유는 위험관리 차원에서 집을 살 때 자신의 재정 능력을 점검하는 기준이 있다는 사실을 알리고 싶어서였습니다.


이 조언은 무리를 해서라도 집을 사는 사람들이 승자가 되는 집값 폭등의 시대에 바보 같은 소리로 들릴 수 있습니다. 하지만 집을 구매할 때 자신의 재정 상태를 감안하지 않을 수 없기에 이런 기준이 있다는 사실을 소개한 겁니다.


사실 매월 대출 원리금이 월소득의 30%를 넘지 않아야 한다는 등의 내용은 오랫동안 재테크 상식처럼 통용돼 왔습니다. 실제로 ‘30/30/3’ 규칙, 집값 상승을 감안한 ‘30/30/5’ 규칙은 따져보면 상식적인 내용입니다.


가장 많은 비난을 받은, 집값이 연봉의 5배를 넘지 않아야 한다는 규칙도 마찬가지입니다. 가구소득이 1억원이고 5억원의 30%인 1억5000만원의 돈이 있다고 가정해 봅시다. 그럼 3억5000만원을 빌려야 합니다.





이 경우 대출 금리가 연 2.5%이고 원리금 균등상환 방식으로 대출을 갚아나간다고 가정하면 매월 233만3762원씩 15년을 갚아야 합니다.


고겐이 말한 연봉은 세전소득입니다. 가구소득이 1억원이라면 부양가족수 등에 따라 달라지긴 하지만 세금과 국민연금, 건강보험료 등을 제외한 연간 실질소득은 약 8000만원, 월 실질소득은 658만원 정도가 됩니다.


월 658만원에서 233만원씩 대출 원리금을 갚으면 425만원이 남습니다. 425만원으로 식비와 관리비, 통신비, 교통비, 자녀가 있다면 교육 등 각종 양육비 등을 지출해야 합니다. 노후 대비를 위해 개인연금 등 저축도 해야 합니다.


정부의 '12·16 부동산 대책'으로 투기지역·투기과열지구의 주댐담보대출비율(LTV) 규제가 강화된 2019년 12월 23일, 서울 여의도 한 은행에서 고객들이 대출 상담을 하고 있다. / 사진=김창현 기자 chmt@


'30/30/5' 규칙은 규제와 부합하는 상식적인 내용이다

물론 대출금 상환기간을 30년으로 길게 가져가면 대출금을 늘릴 수도 있습니다. 하지만 현재 한국에선 5억원짜리 집을 살 때 주택 관련 대출을 3억5000만원 이상으로 늘리기가 어렵습니다. 특히 서울 등 대도시에선 불가능합니다. LTV(주택담보대출비율) 때문입니다.


국내 비규제지역에서 9억원 이하 주택의 LTV는 70%로 5억원의 집을 살 경우 3억5000만원까지 대출이 가능합니다. LTV는 조정대상지역에선 50%, 서울과 같은 투기과열지구에선 40%로 낮아집니다. 서울에선 5억원짜리 집을 살 때 최대 2억원까지밖에 주택담보대출을 받을 수 없습니다. 나머지는 신용대출을 받아야만 하는데 이 역시 연봉 등에 따라 대출한도가 제한됩니다.




결국 ‘30/30/5’ 규칙은 국내에선 정부에 의해 강제적으로 적용되고 있는 것이나 마찬가지입니다. 정부 규정이 없다고 해도 대출을 받아 집을 사고도 안정적인 재정 상태를 유지하려면 ‘30/30/5’ 규칙은 상식적인 조언입니다.


‘30/30/5’ 규칙이 비난 받는 이유는 결국 국내 부동산 시장이 상식적이지 않기 때문이 아닐까 생각해봅니다. 아파트값이 폭등하면서 재테크 상식이 적용되지 않게 되어 버린 겁니다.


임종철 디자인기자 / 사진=임종철 디자인기자


행운에 속지 마라…그래도 상식을 지키는게 안전하다

저는 국내 아파트값 폭등과 여러 자산시장의 변동을 지켜보면서 결국 재테크란 소용이 없다는 생각이 듭니다. 같은 재테크 방법이라도 시대에 따라, 장소에 따라 성공하는 경우도 있고 실패하는 경우도 있기 때문입니다.


이는 제 생각이 아닙니다. 많은 사람들이 자신이 똑똑해서 재테크에 성공했다고 생각하지만 ‘블랙스완’이란 책으로 유명한 나심 니콜라스 탈렙도 재테크로 누가 돈을 번 것은 그가 똑똑해서가 아니라 운이 좋았기 때문이라고 합니다.


강남에 집을 산 사람들이 강남의 미래를 잘 예측해서 대박을 맞은 건 아니라는 겁니다. 지금 강남 집값이 오른 상태에서 10년 전에 강남 아파트를 샀어야 했는데, 라고 후회하지만 10년 전 시점에서 보면 강남 집값은 오를 요인도, 떨어질 요인도 있었습니다. 우리는 강남 집값이 오른 현재를 경험하고 있지만 어쩌면 무슨 일 때문에 떨어졌을 수도 있다는 얘기입니다.


미래는 온통 불확실합니다. 지금까지는 무리하게 대출받아 집을 산 사람이 승자였지만 앞으로는 어떻게 될지 모릅니다. 계속 승자일 수도 있지만 패자가 될 수도 있습니다. 재테크 조언도 이런 점에서 허무합니다. 상식적인 조언이 통하지 않을 때가 무수히 많으니까요


그러니 탈렙의 또 다른 책 제목처럼 다른 사람들의 “행운에 속지 마라”는 겁니다. 그 행운에 속아 따라했다가 성공할 수도 있지만 실패할 수도 있으니까요.


사람들은 각자의 살 길이 있습니다. 재테크를 열심히 한다고 돈을 버는 것도, 열심히 안 한다고 돈을 못 모으는 것도 아닙니다. 그저 버는 돈보다 적게 쓰며 무리하게 빚 내지 않고 분수에 맞게 사는 상식적인 삶이 가장 안전하다고 생각할 뿐입니다.


그러니 지금 있는 자리에서 감사하며 상식이 통하지 않는 세상에서 그래도 상식을 지키며 살길 바랍니다. 상식이 틀린 것처럼 보이지만 결국은 상식이 돌아올 때가 있다고 믿기 때문입니다. 상식이 회복되지 않는다면 그야말로 희망 없는 세상일 테니 말입니다.

권성희 콘텐츠총괄부국장 머니투데이

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