ENGI's CONPAPER

투자하면 안되는 부동산 세가지

    부동산 시장을 여러 해 취재하면서 불가사의하다고 줄곧 생각하는 일이 하나 있다. 위험하거나 사기성이 농후한 부동산 분양 상품에 개미투자자가 불나방처럼 몰리는 일이 반복되는 것이다. 많은 기자가 위험을 경고하는 기사를 썼지만 피해자는 계속 나오고 있다. 도대체 이유가 뭘까.

조성근 < 건설부동산부장 >

수익형 부동산 시장에선 상품을 바꿔가면서 위험한 분양의 명맥이 끊임없이 이어지고 있다. 올해 들어선 경기 평택 일대에 지어진 미군용 임대주택(분양업체들은 ‘미군렌털하우스’라고 부른다) 문제가 불거졌다. 수요에 비해 공급이 많은 게 화근이 됐다. 입주 때가 되자 미군 임차인을 구하지 못한 투자자가 속출하고 있다. 자칫하다간 비싼 대출이자를 물면서 미군 얼굴 구경 한번 못할 판이다.

날로 교묘해지는 수법

간신히 임차인을 구해도 월세가 시행사가 제시한 것보다 훨씬 낮다. 분을 못 이긴 일부 투자자가 “평택으로 이사하는 미군 수를 부풀렸다”며 소송에 들어갔다. 개미투자자가 소송에서 이기기는 하늘의 별 따기다. 약삭빠른 시행사들이 법률적으로 빠져나갈 구멍을 다 마련해놓는 까닭이다.

1990년대엔 동대문 일대 ‘테마상가’가 수많은 개미투자자를 울렸다. 이는 대형 테마상가 한 개 층을 수백 명이 공동소유하는 형태다. 공급 과잉으로 문을 열어보지도 못하고 파산한 곳이 많다. 2000년대 들어선 확정 수익률을 제시하는 형태의 ‘서비스드 레지던스’ 분양이 활발했다. 2010년대 들어선 ‘분양형 호텔’이 유행했다. 둘 다 공급업체가 파산하거나 수익률이 턱없이 낮아 수많은 피해자를 양산했다. 이들 상품 역시 경매 소송전 등으로 이어졌다.

토지시장에선 기획부동산이 여전히 명맥을 이어가고 있다. 개발 불가능한 땅을 헐값에 사서 지분 형태로 수많은 개미투자자에게 파는 것이다. 판매 기법은 더 진화했다. 1990년대엔 기획부동산업자들이 지방 야산이나 바닷가 염전을 많이 팔아먹었다. 요즘은 대형 개발 호재가 있는 지역 주변 임야를 판다. 옆의 땅도 개발될 것 같은 착시를 주기 위해서다. 그러나 대부분 그린벨트로 묶여 있어 개발이 기대난망이다.

[참고자료] 평택의 한 미군용 임대주택 모습./매일경제

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일확천금 심리도 문제

컨설팅업자로 인한 피해도 계속되고 있다. 2000년대까지만 해도 경매 컨설팅 사고가 잦았다. 요즘은 아파트 갭투자 컨설팅 피해가 본격화되고 있다. 갭투자 컨설팅 피해는 지방에서 수도권으로 북상 중이다. 둘 다 패턴은 비슷하다. 컨설팅업자는 책이나 블로그 등을 통해 명성을 얻는다. 멋모르는 개미들이 이들 주변으로 몰려든다. 개미투자자는 이들의 말만 믿고 부동산을 사거나 공동투자한다. 업체의 장담과 달리 부동산값은 급락한다.

개미투자자를 울리는 상품엔 공통점이 있다. 대부분 1억원 전후 소액 투자가 가능하도록 설계돼 있다. 수천만원이면 투자가 가능한 상품도 있다. 분양업체들의 타깃은 부동산을 잘 모르는 개미투자자다. 이들의 일확천금 심리를 노리는 것이다. 속이는 사람도 문제지만 속는 사람도 문제라는 얘기가 나오는 이유다. ‘공짜점심’은 없다.

조성근 < 건설부동산부장 > truth@hankyung.com 한국경제

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부동산값 GTX 길 따라 재편된다…"수혜지는 바로 여기"

집코노미 토크쇼 

황성환 씨(아이고빡시다)

유튜브 갈무리

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최진석 기자

안녕하세요. 한국경제신문에서 건설부동산부 부동산 취재를 맡고 있는 최진석입니다. 반갑습니다. 교통망 투자 1인자를 모셔서 같이 얘기를 나눠볼 건데요. 수혜지역과 황금노선에 대한 설명이 나오니까 꼭 끝까지 들으시고 좋은 결실 맺으시길 바라겠습니다. 철도 전문가 필명 ‘아이고빡시다’로 더 유명하신 분입니다. 황성환 강사님 모시겠습니다.

아이고빡시다

정식으로 인사드리겠습니다. 교통망을 분석하면서 실전 투자를 같이 하고 있는, 필명 아이고빡시다로 활동하고있는 황성환이라고합니다. 안녕하십니까.

최진석 기자

수도권광역급행철도(GTX)란 무엇이고 왜 눈여겨봐야 되나요?

아이고빡시다

외곽에 있는 사람들을 충분히 중심으로 끌어올 수 있는 교통대책을 하나 마련해야겠다고 발표한 게 바로 GTX입니다

 

최진석 기자

광역철도인 GTX를 새로 깔아서 보다 멀리 있어도 보다 빨리 중심가로 출퇴근 할 수 있게 하겠다는 거죠? 이게 속도가 어느 정도 돼요?

아이고빡시다

일단 최고 속도는 시속 180km 정도입니다. A 노선 같은 경우에는 평균 110~116km. 9호선 급행의 평균 속도가 46km 정도 됩니다. 거기에 비해선 거의 3배 정도 빠른 이동 속도를 보장 하기 때문에 혁신적인 교통수단이다, 이렇게 말씀 드리고 싶습니다.

최진석 기자

A노선과 B, C노선이 있는 거 같은데 이 노선별로 소개를 해주세요.

아이고빡시다

일단 지금 이 빨간색으로 보이는 여기 A노선이 지금 진행이 되고 있는데, A노선 같은 경우에는 지금 삼성에서 동탄까지는 재정사업으로 국비 100%로 진행이 되고 있고요. 그리고 삼성에서 운정까지는 민자사업으로 현재 진행이 되고 있고 민자사업자로는 현재 신한은행 컨소시엄이 진행하고 있어요.

최진석 기자

그 다음 B노선이 또 있어요. 저 파란색이죠?

아이고빡시다

B노선은 파란색 노선입니다. 이번에 예비타당성 면제도 좀 기대를 했었는데 그건 무산이 됐고요. 예비타당성 조사를 올해 마무리를 짓겠다고 지금 국토교통부에서 보도자료를 내고 있는 그런 상황입니다.

최진석 기자

각각 사업 진척 현황이 어떻게 되나요?

아이고빡시다

네, A노선 같은 경우에는 아까 말씀 드렸듯이 신한은행 컨소시엄이 민자사업자로 참여를 해서 지난해 12월 27일 일산 킨텍스에서 착공식을 진행한 그런 상황입니다. 지질조사도 하고 설계도 계속 하면서 곧 본격적인 착공을 하지 않을까 해요.

최진석 기자

B는요?

아이고빡시다

B노선 같은 경우에는 아직까지 예비타당성조사 통과를 하지 못한 노선이기 때문에 시간은 조금 많이 소요될 것 같은데요. 얼마 전에 발표된 3기 신도시 중에서 남양주 왕숙신도시 교통 대책으로 발표가 된 노선이기 때문에 어느 정도 진행 사항들을 좀 기대해봐도 되지 않을까 생각하고 있습니다.

최진석 기자

B는 아직 예타를 통과하지 못했으니까 B는 잠시 제쳐두고, A와 C를 좀 봐야겠네요. 알겠습니다. 그럼 일단 노선별로 여기서부터 이제 나오는겁니다. 노선별로 수혜지역을 살펴보겠습니다. 이제 옥석을 한 번 가려보자는 거죠. 우선 GTX-A의 대표 수혜지역은 어디가 될까요?

아이고빡시다

최진석 기자

그러면 GTX-C의 대표 수혜지역은요?

아이고빡시다

네, C 노선의 대표 수혜지역을 보시면 일단 의정부부터 시작을 해서, 서울시에서 야심차게 추진하고 있는 창동역과 상계역을 묶어서 창동이라고 합니다. 이 창동역과 광운대, 청량리, 금정, 수원 이렇게 살펴보면 괜찮지 않을까 생각하고 있습니다. GTX만을 위해서 좋아지는 것들이 아니고 해당 지역들이 이미 서울시에서 굉장히 중점적으로 다루고있는 사업장이기 때문에 다시 한 번 살펴보고 있습니다.

최진석 기자

그렇구나. 조금 구체적으로 들어가서 한 번 볼까요. 킨텍스, 대곡 이렇게 써있는데 이곳을 지금 일산에서 거주하시는 분들도 계실지 모르겠지만 솔직히 일산이 작년까지 부동산 급등의 영향을 많이 받은 곳은 또 아니잖아요.

아이고빡시다

소외지역이었죠.

최진석 기자

이곳을 수혜지역으로 거론하신 배경이 있으실 텐데 설명 해주세요.

아이고빡시다

GTX까지 자리를 잡게 되면 일산의 가장 큰 약점이었던 강남 접근성을 어느 정도 해결 할 수가 있기 때문에 이제는 조금씩 살펴봐야 되지 않을까 생각하고 있습니다.

최진석 기자

그럼 GTX가 개통되고 나면 이곳 역에서 삼성역까지 몇분이면 갈 수 있어요?

아이고빡시다

실제 이동 시간은 이제 18분~20분 정도 바라보고있는데, 오르락 내리락 하는 시간이 6~7분씩 든다고 가정하고 15분을 더하면 한 33분~35분정도면 충분히 도달하지 않을까 생각을 하고 있습니다.

최진석 기자

진짜 빠르네요.

아이고빡시다

일단 굉장히 빨라요. 요금 같은 경우에도 1만원 이상일 것이다, 이런 얘기가 있는데 그 정도로 되진 않을 것 같아요. 3500원~4000원 사이에 조정 되지 않을까 이렇게 생각을 하고 있기 때문에, M버스가 지금 현재 2800원 정도 되거든요. 1000원 정도 더 소비를 하면 되는 거죠.

최진석 기자

킨텍스와 대곡에 일자리도 많이 있어요?

아이고빡시다

지금은 아무 것도 없는데요. 일단 앞으로 이쪽에는 단기간에 일자리가 많이 들어올 것으로 생각을 하고 있습니다.

최진석 기자

대곡은 어때요? 지금은 아무 것도 없잖아요.

아이고빡시다

대곡 같은 경우에는 복합환승센터가 자리를 잡을 텐데, 복합환승센터의 개념을 잠깐 말씀드리면 그냥 교통만을 위한 시설이 아니고 주거, 업무, 상업지역이 한꺼번에 들어오는 그 지역의 랜드마크 역할을 한다, 이렇게 보시면 될 것 같습니다.

최진석 기자

그럼 대곡에 투자하고 싶으면 어떻 게 하는 거예요?

아이고빡시다

일단 대곡 같은 경우에는 아직 논밭, 흙먼지 날리는 그런 곳들밖에 없으니까 바로 옆에 있는 능곡 재개발을 보시거나, 아니면 경의중앙선이나 3호선을 따라 다니는 일산 인근의 역세권을 살펴보시면 조금씩 리스크를 줄이지 않을까 이렇게 생각하고 있습니다.

최진석 기자

한경머니로드쇼 들어주셔서 너무 감사합니다. 지금까지 집코노미 토크쇼였습니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장

진행 최진석 기자 촬영 한성구 인턴기자

편집 민경진 기자·이시은 인턴기자

제작 한국경제신문·한경닷컴

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[재테크] 돈 몰리는 유통·물류대행업…주가 재평가 기대

식품 배송업체 `마켓컬리` 주목

IPO 가능성에 1천억 투자 유치

물류서비스 강화 `슈피겐코리아`

온라인 사업 노하우에 관심집중

   최근 마켓컬리·슈피겐코리아 등 유통 서비스 강화에 나서는 업체들이 투자자들의 주목을 받고 있다. 투자 유치에 성공하면서 매각 혹은 기업공개(IPO) 가능성이 재차 언급되거나 유통 서비스 확대 등으로 주가 재평가가 이뤄져야 한다는 분석이 나왔기 때문이다. 

[사진 제공 = 게티이미지뱅크]

금융정보업체 에프앤가이드에 따르면 지난 3일부터 9일까지 가장 많이 검색된 키워드는 신선식품 배송업체 `마켓컬리`였다. 

마켓컬리는 수차례 매각 혹은 IPO 가능성이 거론된 바 있는데 최근 1000억원 규모 시리즈D 투자를 유치하는 데 성공했다고 밝히기도 했다. 시리즈D 투자는 벤처기업으로서 IPO나 인수·합병(M&A)에 한발 다가선 네 번째 단계의 투자를 받았다는 의미다. 이번 시리즈D 투자는 기존 투자처이자 글로벌 벤처캐피털인 세쿼이아캐피털을 비롯해 미래에셋벤처캐피탈 등 국내외 주요 투자사가 참여했다. 마켓컬리는 투자금을 생산자와 긴밀하게 협업하기 위한 공급망 관리, 안정적으로 운영하기 위한 인력 확충을 위해 활용하겠다고 밝혔다. 지난해 마켓컬리 매출은 전년(465억원) 대비 3배 이상 증가한 1571억원을 기록했다. 다만 설립 이후 적자가 계속되고 있어 누적 적자는 2017년까지 약 266억원에 달했다. 

이런 가운데 보고서 검색 순위에서는 물류 서비스 강화에 나서고 있는 `슈피겐코리아`를 다룬 보고서가 상위권에 이름을 올렸다. 슈피겐코리아는 종목 검색 순위에서도 4위를 차지했다. 

슈피겐코리아는 스마트폰 케이스 등 모바일 액세서리 제조업체인데 지난 10여 년간 온라인 사업으로 체득한 노하우를 활용해 `아마존 세이버` 사업을 추진한다고 밝혔다. 성공적인 아마존 진출을 꿈꾸는 국내 소비재 기업들을 대상으로 서비스 노하우와 통관, 패키징 등 서비스를 제공한다는 것이다. 

보고서 검색 1위 `슈피겐코리아-리레이팅 시작, 아마존 커머스와 함께`를 작성한 한경래 대신증권 연구원은 "슈피겐코리아이 온라인 특화 기업 대 소비자 간 거래(B2C) 기업으로 변화하고 있다"며 "다양한 제품 판매 성과로 아마존 커머스 강자라는 것을 보여줬다"고 평가했다. 

한 연구원은 "2017년 이후 글로벌 스마트폰 출하량이 둔화되는 동안 이 회사는 2017년과 2018년 매출액이 각각 25.5%, 18.6% 증가했는데 이는 스마트폰 출하량의 영향을 받기보다 아마존과 동반 성장했기 때문"이라며 "2016년 이후 분기별 아마존 온라인 매출액과 슈피겐코리아 매출액의 상관계수는 0.93의 높은 상관관계를 기록했다"고 설명했다. 

이어 "스마트폰 케이스만 잘 팔던 회사에서 마스크팩·스마트테크 제품·유기농 여성용품 등 아마존 온라인 플랫폼을 활용한 다양한 B2C 제품을 성공적으로 판매하고 있다"며 "온라인 B2C 전문 업체로의 밸류에이션 리레이팅이 필요하다"고 밝혔다. 

여기에 슈피겐코리아는 온라인 판매사업자를 위한 물류대행 서비스 `창고 세이버`로 선보인다고 밝혔다. 슈피겐코리아의 물류 시스템과 노하우를 적용한 서비스로 마켓컬리·쿠팡 등과 차별화된 물류 서비스를 제공하겠다는 방침이다. 

한편 반도체 업종에 대한 투자자들의 관심은 여전히 뜨거웠다. 키워드 검색 순위 3위는 반도체가 차지했고 종목 검색순위 1위와 2위에는 각각 삼성전자와 삼성전기가 이름을 올렸다. 

삼성전자는 지난 5일 잠정실적을 공시하면서 1분기 연결기준 매출액은 52조원, 영업이익 6조2000억원을 기록했다고 발표했다. 이와 관련해 증권업계는 예고된 실적 부진이었다는 평가를 내놨다.

 이승우 유진투자증권 연구원은 "실적은 바닥을 지났거나, 지나는 과정에 있으며 하반기부터는 영업이익이 본격 회복할 것으로 기대한다"고 밝혔다. 유진투자증권은 올해 삼성전자의 매출액을 228조원, 영업이익은 30조7000억원으로 추정했다. 이베스트투자증권도 삼성전자의 매출액을 217조3000억원, 영업이익을 30조1000억원으로 전망했다. 

이수빈 대신증권 연구원은 "2분기에도 실적 부진이 지속되겠지만 2분기 말 주주환원정책 기대감 반영, 풍부한 현금흐름을 바탕으로 반도체사업부 M&A 가능성 확대, 2분기 모바일향 메모리 수요 개선 기대와 하반기 데이터센터향 반도체 수요 회복 등을 감안하면 수 의견을 유지한다"고 했다. 

[정슬기 기자] 매일경제

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친구들과 '공동명의'로 땅 샀다가 후회막급입니다

친구들과 5년 전 경기도 토지 매입

'기대수익만큼 오르면 처분하자' 약속했지만…

"현물분할 원칙이지만, 

형식적 경매(임의경매) 통해 정산 가능"

    한경닷컴이 부동산과 관련된 각종 법률 문제를 쉽게 풀어보는 [부동산 법률방]을 시작합니다. '집'은 인간생활의 기본요소인 만큼 각종 문제들이 많이 발생합니다. 원룸 월세계약부터 아파트 매매계약, 경매, 세금·상속 등의 과정에서 발생하는 각종 분쟁이나 의문점을 전문가들과 함께 쉽게 풀어봅니다. [편집자주]

 민주신문

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혼자 돈을 벌어서 땅이나 집과 같은 부동산을 매입하기는 어렵습니다. 좋은 부동산이라면 더욱 어렵습니다. 워낙 가격이 비싸기 때문입니다. 

가까이는 '부부 공동명의'가 있고 상속시에 형제들과 '공동명의'가 있습니다. 가까운 지인들과 투자를 하자며 '공동명의'가 이뤄지기도 합니다. 공동명의는 이득을 둘 이상이 나눠가질 수 있다는 점을 생각하면 이상적입니다. 하지만 동시에 책임이나 손해도 같이 부담해야 합니다. 이득만을 나눠가질 수 있다면 좋겠지만, 상황이 언제나 그렇지는 않습니다. 공동명의에 참여한 주체들의 상황이나 마음이 한결같기도 어렵습니다.

자영업을 하고 있는 A씨(46세)는 '동네 반장'으로 불렸습니다. 실제 반장은 아니지만, 그는 동네에 대소사가 생기면 소매를 걷어붙여가며 빠짐없이 참여했습니다. A씨 곁에는 친구들이 많았고, 동네에서 모르는 사람이 없을 정도였습니다. 활달한 성격 탓에 저녁 술자리도 잦았습니다. 술자리 단골 안주는 정치와 경제를 넘나들었습니다.

그런데 5년 전 어느 날, 부동산 투자가 안주로 올라왔습니다. '돈이 되겠다'는 분위기에 급기야 친구들과 의기투합해서 다음날 바로 달려 갔습니다. 경기도에 소재한 땅이었습니다. 내친 김에 친구 두 명과 매매계약을 체결했습니다. 세 명은 공동명의로 3분의 1씩 소유권이전등기까지 마쳤습니다. 당시 A씨를 비롯한 세 명은 '땅값이 기대수익만큼 오르면 무조건 처분하자'고 약속했습니다. 이의를 제기하는 사람은 아무도 없었습니다.

다행히 주변지역이 개발되면서 땅 값은 기대수익 이상으로 올랐습니다. 지난해 A씨는 땅값이 기대수익 이상으로 올랐으니 처분하자고 친구들에게 얘기했습니다. 그 즈음 공교롭게도 A씨의 사업 사정이 안좋아졌습니다. 땅을 처분해서 자금난을 해결해볼 요량도 있었습니다. 하지만 친구들은 '땅을 매도하고 싶은 생각이 전혀 없다'며 거절했습니다. 한 친구는 '땅 값이 더 오를 게 뻔히 보이는데 왜 파냐'고 고집을 부렸고 다른 친구도 맞장구를 쳤습니다.

[부동산 법률방 답변]

부동산 법률방의 고준석 교수입니다. 좋은 정보를 얻어 친구들과 함께 부자가 되려다가 오히려 친구들을 잃게 됐다니 안타깝습니다. 부동산을 여러명이 공동으로 사다보면 이런 일들은 발생합니다. 친구들이 끝까지 버틴다면 A씨는 법정에 하소연하는 수 밖에 없어 보입니다.

고준석 법무대학원 겸임교수.(자료 한경DB)

하나의 부동산을 여러 사람이 소유하는 것을 공유라고 합니다.(민법 제262조 참조). 다시 말해 두 명 이상이 부동산에 공동으로 투자하거나, 또는 형제·자매들과 공동으로 부동산을 증여·상속을 받는 경우에도 이처럼 '공동명의'가 발생합니다. 가족간이라면 사정을 어느정도 조정이 가능할 수 있습니다. 하지만 A씨의 경우처럼 여러 사람이 공동으로 부동산을 소유하게 된다면, 서로간의 의견에 차이가 발생할 수도 있습니다. 이때 그 의견 차이를 좁히지 못하면 분쟁이 발생합니다. 급기야 '공유물분할'로 치닫는 경우가 생깁니다.

원칙적으로 부동산을 공동으로 소유할 경우, 공유자는 언제든지 분할을 청구할 수 있습니다. 부동산의 분할은 공유자 전원의 합의에 의해 이루어져야 합니다. 그러나 부동산의 분할 방법에 관해 협의가 되지 않으면, 공유자는 법원에 그 분할을 청구할 수 있습니다.

법원은 부동산을 현물로 분할할 수 없거나 분할로 인해 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때에는 그 부동산에 대해 경매를 명할 수 있다고 판결했습니다. 이는 형식적 경매(임의경매)를 통해 매각대금으로 정산하는 방법입니다. (민법 제269조 참조). 

공동으로 소유한 땅은 현물분할이 원칙입니다. 물론 다른 공유자의 지분을 매수하고 그 대금을 지급하는 가액배상 방법도 있습니다. 그러나 현물분할 또는 가액배상 방법에 관해 협의가 되지 않으면, 결국 경매를 통해 매각대금으로 나눠 갖게 됩니다. 이때 공유물분할을 위한 형식적 경매에 있어, 공유자(경매신청자)는 매수인의 자격이 있습니다. 다른 공유자는 우선매수권의 자격이 주어지지 않습니다.

A씨의 정확한 상황까지는 모르겠지만, 공동명의와 관련해 참고해야할 사항이 있습니다. 공동으로 소유하고 있는 부동산의 관리(이용방법)는 공유자 지분의 과반수로써 결정합니다. 하지만 보존(수리 등) 행위는 각자가 할 수 있습니다. (민법 제265조 참조). 특히 공유자는 다른 공유자의 동의 없이는 절대로 공유물을 처분하거나 변경하지 못합니다. (민법 제264조 참조). 

또 하나 알아둬야 할 점이 있습니다. 집합건물의 공용부분을 비롯해 경계에 설치된 경계표, 담, 구거 등은 상린자(이웃사람)의 공유로 추정합니다. 즉 분할할 수 없다는 얘기입니다. 다만 경계표, 담, 구거 등이 상린자 일방의 단독비용으로 설치됐거나 담이 건물의 일부인 경우에는 분할할 수 있습니다.(민법 제215조, 제239조 참조)

답변=고준석 동국대학교 법무대학원 겸임교수(네이버 'Go부자')

정리=김하나 한경닷컴 기자 hana@hankyung.com

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제2금융권 가계대출도 어려워진다

6월부터 DSR 도입

부동산임대업에 대출 총량제 적용

   금융당국이 제2금융권 가계대출에 대한 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 6월부터 시행하기로 했다.

자영업 대출의 40%를 차지하고 있는 부동산임대업 대출은 별도의 총량제를 적용해 관리한다.

금융위원회는 10일 김용범 부위원장 주재로 금융권 관계자들이 참석한 가운데 가계부채관리점검회의를 개최하고 이 같은 내용을 확정했다.

제2금융권 DSR 6월부터 도입/웹데일리

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금융위는 6월부터 제2금융권에 DSR 규제를 본격 시행하기로 했다.

금융당국은 제2금융권에도 은행권과 마찬가지로 평균DSR과 고(高)DSR 취급 비중에 관한 지표를 설정하되, 업권별 상황에 따라 유연하게 조정해 나가기로 했다.

부동산에 집중돼 있는 개인사업자(자영업자) 대출은 별도 관리될 예정이다.

지난해 연말 잔액기준으로 자영업 대출은 부동산임대업이 전체 40%를 차지해 제조업(15%)과 도ㆍ소매업(14%) 등 분야를 압도했다.

이런 현실을 개선하기 위해 금융위는 각 금융사가 자체 수립한 관리계획에 따라 일정한 총량을 정하고, 그 범위에서 부동산임대업 대출이 이뤄지도록 관리할 계획이다.

김 부위원장은 “자영업 대출을 규제하더라도 영세 자영업자의 금융접근성은 제약되지 않도록 초저금리 대출 프로그램 등 지원책을 차질 없이 추진해 나가겠다”고 말했다.

금융당국이 가계부채 증가율 억제 노력을 기울여 온 결과 지난해 증가율은 5.8%에 머물러 전년(8.1%)보다 크게 개선됐다.

올해도 이런 하향 안정화 기조는 지속될 것으로 판단되지만, 증가율이 여전히 명목 국내총생산(GDP) 증가율을 상회하고 있어 경제성장에 부담으로 작용하고 있는 실정이다.

김 부위원장은 “모든 금융위기는 부채위기에서 비롯된다는 연구결과가 있다”며 “가계대출 동향을 모니터링하는 과정에서 대출이 급증하는 등 특이한 동향이 발견되는 금융사는 현장점검 및 경영진 면담을 실시할 것”이라고 말했다.

장재진 기자 blanc@hankookilbo.com 한국일보 

'규제전 막차' 심리…전세자금 2달새 2조 '쑥'

지난달 금융권 가계대출 8조↑ 

은행 주담대 600조 돌파 

10월 비해 5조↑… 2년 만에 최대 

2금융권 주담대는 4000억 줄어 

자영업자 대출은 2조4000억 확대

   경제 일반금융ㆍ증권보험부동산ㆍ건설ITㆍ과학산업ㆍ기업자동차쇼핑ㆍ유통취업ㆍ창업재테크 11월 은행권 주택담보대출이 2년 만에 최대폭으로 늘어났다. 대출 규제 강화로 ‘빚 내서 집 사기’가 어려워지면서 전세수요가 늘어난 영향이다. 

12일 한국은행과 금융위원회 등에 따르면 11월 전 금융권 가계대출 증가 규모는 8조원이었다. 지난해 11월(10조원)이나 지난 10월(10조4000억원) 증가분보다는 소폭 줄어든 수치다. 그러나 여전히 높은 수준이다. 6조∼7조원씩 늘던 가계부채는 지난 9월 4조원대로 증가폭이 줄어들었다가 10월 다시 반등했다. 

주택담보대출을 중심으로 은행권 가계대출 증가가 지속됐다. 지난달 은행 가계대출은 6조7000억원 증가했다. 

9·13 대책, 10월 말 총체적상환능력비율(DSR) 도입 등 고강도 부동산 규제가 시행되면서 매매 대신 전세를 선택한 것으로 보인다. 서울 아파트 전세거래량은 지난해 11월 9000호에서 지난 10월 1만4000호, 지난달 1만2000호로 증가했다. 반면 서울 아파트 매매량은 10월 1만호에서 지난달 4000호로 감소했다. KB국민·신한·우리·KEB하나·NH농협 시중 5개 은행의 전세자금대출 추이를 보면 9월 59조1927억원에서 11월 62조7656억원으로 두달 새 2조원 넘게 늘어났다. DSR 규제에서 전세자금대출은 이자만 반영되는 점도 전세자금대출 증가에 영향을 미친 것으로 분석된다. 

규제 도입 전 미리 주택 관련 대출을 받아두려는 가수요도 더해졌다. 금융권 관계자는 “일부 은행의 대출 승인이 1개월간 유효하다는 점을 이용해 DSR 도입 하루 전인 10월 30일까지 은행 대출 승인을 받은 뒤 실제 대출은 11월 30일까지 받는 경우가 있었다”고 말했다. 

저축은행 등 제2금융권 대출은 지난달 1조3000억원 증가했다. 특히 제2금융권의 주택담보대출은 4000억원 감소했다. 새마을금고 등 상호금융권과 보험, 저축은행 업권의 가계대출이 3000억~5000억원 늘었고, 카드·캐피털 등 여신전문금융업권은 1000억원 감소했다. 

대출 규제로 가계부채 증가세는 둔화하고 있지만 자영업자(개인사업자) 대출 증가는 여전했다. 은행 개인사업자대출은 전월보다 2조4000억원 확대됐다. 올 1∼11월 누적 개인사업자대출 증가분은 24조7000억원으로, 같은 기간 전체 기업대출 증가분인 49조4000억원의 절반을 차지한다. 

개인사업자를 포함해 은행 중소기업 대출(673조9000억원)은 4조4000억원 증가했다. 대기업 대출은 4000억원 증가한 157조원으로 집계됐다. 

금융당국은 “가계대출 증가 규모가 차츰 안정화되는 추세”라고 평가하면서 “9·13 부동산 대책 후속조치와 DSR 규제가 안착할 수 있게 상황을 지속 점검하고, 내년 상반기 제2금융권 DSR 관리지표 도입도 차질없이 준비할 것”이라고 밝혔다. 

이진경 기자 ljin@segye.com  세계일보

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작년 연금저축 가입자, 월 평균 26만원을 연금...“용돈연금, 노후가 깜깜하다”

연금저축 월평균 수령액 26만원 

   지난해 연금저축 가입자는 한 달 평균 26만원을 연금으로 받았다. 국민연금으로 받는 돈을 합쳐도 65만원에 불과해 1인 가구의 최소 노후생활비 104만원에 크게 밑돌았다. 앞으로 노후 자금 부족으로 경제적 어려움을 겪는 ‘노후난민’이 더 늘 수 있다. 

한 달에 16만원 받는 사람도 '절반'

저축은행 보다 못한 수익률도 문제

[참고자료]http://www.seoul.co.kr/news/newsView.php?id=20170427020021

9일 금융감독원에 따르면 지난해 연금저축 가입자의 연금 수령액은 2조6384억원으로 전년보다 24%(5091억원) 늘었다. 하지만 계약당 연금수령액으로 따지면 연 308만원으로 같은 기간 9만원 증가했다. 결국 연금저축 가입자가 퇴직 이후 매달 손에 쥐는 돈은 26만원이었다. 

지난해 9월 기준 국민연금 월평균 수령액은 39만8049원이다. 국민연금과 연금저축을 합쳐도 국민연금연구원이 산출한 1인 가구의 최소 노후생활비 104만원(2017년 기준)의 63%에 불과했다.   

자료: 금융감독원

연금저축은 5년 이상 납입한 뒤 만 55세 이후 연금으로 받는 대표적인 노후 준비용 금융상품이다. 문제는 연금저축 가입자의 절반 정도는 평균(26만원)보다 낮은 연금을 받고 있다는 점이다. 한 달에 16만원 이하를 받는 사람이 전체의 51%를 차지한다. 반면 매달 100만원 넘게 연금 소득을 누리는 이는 2.4%뿐이었다. 

상당수가 ‘쥐꼬리’ 만큼 돌려받는 이유는 뭘까. 신규 가입자가 줄면서 연금저축 적립금이 정체되고 있다. 오히려 지난해 해지 계약 건수(31만2000건)가 신규 계약 건수(30만7000건)를 넘어섰다. 권성훈 금감원 연금금융실 팀장은 “지난해 신규 계약은 30만 건으로 1년 전보다 15% 감소했다”며 “세제 혜택이 준데다 연금신탁 판매가 중단되면서 적립금 증가세가 눈에 띄게 둔화하고 있다”며  말했다. 원금보장을 허용하던 금융투자업규정이 개정돼 지난해 1월 이후 은행에서 연금신탁 신규 계약은 중단됐다. 

지난해 말 연금저축 적립금은 전년보다 4.9% 늘어난 135조2000억원이다. 2017년까지 9% 수준을 유지하던 적립금 증가율이 5% 미만으로 뚝 떨어졌다. 연금저축 가입자도 562만 명으로 같은 기간 0.4% 늘어나는 데 그쳤다. 

자료: 금융감독원

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연금저축의 배신

http://www.seoul.co.kr/news/newsView.php?id=20170427020021

기존 가입자도 연간 납입액이 크지 않다. 연간 연금저축 세액공제 한도인 400만원 이하 납입액이 90%를 차지한다. 상당수 직장인은 세액공제를 받을 수 있는 연간 400만원(연봉 1억2000만원 초과하면 300만원) 공제 한도까지만 채운다. 노후 대비보다 연말정산 때 돌려받는 '용돈' 만들기에 만족하고 있기 때문이다. 

같은 기간 저축은행 적금에 묻어뒀다면 거뒀을 연평균 수익률 4.19%(세전)에도 미치지 못한다. 하지만 현재 연금저축 전체 가입자의 87%는 저축은행보다 수익률이 낮은 원리금 보장 형식의 보험과 신탁으로 연금을 굴린다. 반면 펀드상품 가입자는 9%에 불과했다. 

전문가들은 노후 소득을 높이기 위해서는 연금저축에 관심을 가질 필요가 있다고 봤다. 김진영 은퇴자산관리연구소장은 “금융사마다 개인형 퇴직연금(IRP) 유치에 적극적으로 나서면서 연금저축 인기가 시들해진 게 사실”이라며 “노후 준비를 위해서는 퇴직연금뿐 아니라 대표적인 개인연금인 연금저축에도 돈이 모일 수 있도록 세제 혜택 확대 등 정부의 지원이 있어야 한다”고 말했다. 

조재영 웰스에듀 부사장은 “자금 여유가 있다면 납입 기간과 액수를 늘려야 돌려받는 돈이 많아진다. 특히 40대 초ㆍ중반까지는 주식투자 비중을 늘리는 게 조금이라도 수익률을 높일 수 있다.”고 조언했다.   

염지현 기자 yjh@joongang.co,kr 중앙일보

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노후 건물이 들어선 토지의 가치를 높이는 방법...

철거 후 신축에 답이 있다.

    소유 건축물이 심하게 낡아서 매도가 되지 않고 임차인도 찾기 어려운 상황이라면, 어떻게 극복할 것인지 고민을 하게 된다. 아무리 입지 좋은 토지와 건물을 소유하고 있어도, 지나친 노후 건물은 유지보수에 큰 비용이 발생할 수 있어서 철거 후 신축을 하는 것이 수익성이 더 높은 경우가 많지만, 이 같은 일이 만만하지 않기에 건축주의 입장에서 고심하게 되는 것이다. 

참고자료/카카오Tv

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그러나 수익성이 확실히 보이는 일에 주저해서는 안 될 것이다. 일단 주택 신축하기로 마음먹었다면 검토해야 할 점들을 살펴보겠다.

리스크 해소를 위한 비용계획수립의 선행은 필수이다. 신축사업을 위해서는 초기에 주변 환경, 교통 여건을 반영해 현재 시점의 신규 법규검토 및 건축물의 규모, 배치, 형태, 대략적인 공사방법 등을 검토한 후에 진행하는 것이 좋다. 

사례를 통해 규모검토와 배치에 대해 알아보면, 

A 건축주가 소유한 137.86㎡(41.7평) 대지에 1층은 주차장과 창고, 2~3층은 투룸이나 원룸을 구성하며 4층에는 주인이 거주하기를 희망한다고 하자. 

이때 계획 설계 전 체크해야 할 사전 검토사항에 따라 첫째, 용도지구 지역, 지구단위계획을 보고 토지이용계획 확인원을 검토하여 종 지역을 확인해야 한다. 다음으로 건폐율과 용적률을 지자체 조례를 통해 검토해야 한다. 세 번째로 주차장법 법령 확인을 위해 다가구 주택 기준 지자체 조례를 검토한다. 네 번째로는 일조권을 검토하는데, 지역지구를 확인 후에 인접대지경계선의 이격거리가 얼마나 될지를 점검한다. 

위에서 서술한 바와 같이 법에서 규정하고 있는 최대의 건축규모는 건폐율과 용적률로 판단이 가능하지만 결국 주차, 일조사선 등의 영향에 따라서 실제로 건축 가능한 형태가 달라진다. 따라서 이러한 조건들이 건축 후 수익성에 큰 영향을 미치게 되는 것이다. 

주택저널

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최대한 수익성이 좋은 건물을 지어서 세금과 건물의 유지비를 충당하고 일부는 만족할 만한 수익을 확보할 수 있다면 아주 성공적인 건축이 될 것이다.

그리고 대도시의 상당수의 부지들은 건축비용은 소규모 PF 대출로 충당하고 준공 이후에 일부 세대의 전세금으로 변제처리가 가능한 구조가 나오는 경우가 많다는 점을 기억해야 한다. 

이와 관련하여 단독주택, 다세대 원룸, 상가주택 등의 건축 및 투자, 판매 방법을 매경부동산아카데미에서 ‘수익형부동산 건물개발과정 A to Z’ 라는 제목으로 강의한다. 2019년 4월 25일(목) 부터 7월 4일 (목) 까지 10주 과정이며, 장소는 강남 메가랜드 강남 캠퍼스 교육장에서 진행한다. 

‘매경 부동산아카데미’ 홈페이지 접수가 가능하다. 문의 02-2000-5464 

매일경제

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매달 받는 국민연금 92만원은 3억 6000만원의 가치

   우리나라 사람은 부동산 비중이 전체 자산의 70%가까이 되고 나머지는 금융자산으로 보유하고 있다. 

서명수

은퇴설계 할 때도 부동산과 금융자산만 가지고 노후 자금의 과부족을 따지는 경향이 있다. 여기에 빼놓는 것이 있다. 연금 자산이다. 지금은 보이지 않는 미래의 자산이다 보니 간과하는 것이다. 그러나 연금 자산의 정확한 가치를 알아야 노후 자금이 얼마나 되는지 평가할 수 있다. 연금 자산은 공적 연금인 국민연금, 사적 연금인 퇴직연금과 개인연금으로 구성돼 있다. 

먼저 국민연금의 자산가치를 구하기 위해선 매월 받게 될 수령액을 현재가치로 환산해야 한다. 올해 기준 국민연금을 20년 이상 가입한 사람은 평균 92만원을 받게 된다. 국민연금은 물가에 연동돼 매년 수령액이 달라지므로 물가라는 변수를 고려해야 한다. 물가는 매년 2.5%씩 오른다고 가정한다. 국민연금은 죽을 때까지 받는 종신형이고 할인율을 3%라고 할 때 국민연금의 현재가치는 3억6000만원 가량 된다. 

결국 국민연금을 가지고 있으면 3억6500만원 상당의 현금성 자산을 보유하고 있는 것이나 마찬가지다. 국민연금은 국가가 지급하는 것이어서 신용도가 높다. 게다가 물가가 반영돼 수령액이 늘면 늘었지 절대 줄지 않는다. 이런 까닭에 국민연금을 지급 불능을 걱정하지 않아도 되는 우량 채권등 현금성 자산에 비유할 수 있는 것이다. 

연합뉴스

"국민연금 20년 가입해 20년 받으면 1.4배∼3배 이익"

https://news.joins.com/article/23434317

사적 연금의 자산 가치도 국민연금과 마찬가지로 현재가치를 따져 계산해낼 수 있다.   

가령 60세 되는 2023년에 퇴직연금과 개인연금을 합쳐 월 90만원씩 10년간 탄다고 하자. 운용수익률 1.5%, 가입 기간 25년 기준 이 사람은 1억원의 사적 연금을 보유하고 있는 것과 같다.   

은퇴설계를 하면서 노후 자금이 모자라 좌절에 빠지는 사람이 많다. 이는 현재의 보유 자산만으로 계산하기 때문이다. 연금을 현재가치로 환산해 노후 자산에 포함시켜 보자. 한결 마음이 가벼워질 것이다. 

서명수 객원기자 seo.myongsoo@joongang.co.kr  중앙일보

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